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河南省漯河市郾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郾民初字第01658号 原告贾江芳。 委托代理人李杰峰，河南华表律师事务所律师。 被告漯河市郾城区农村信用合作联社。 法定代表人程红忠，该社理事长。 委托代理人胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。 被告高连峰。 委托代理人魏宏献，河南平允律师事务所律师。 第三人潘建军。 第三人李炳耀。 原告贾江芳与被告漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称漯河农信社）、被告高连峰、第三人潘建军、李炳耀返还原物纠纷一案，本院经审理后作出（2013）郾民初字第01663号民事判决书，原告贾江芳不服该判决提出上诉，该案经漯河市中级人民法院审理后作出（2014）漯民一终字第193号民事裁定书，裁定撤销（2013）郾民初字第01663号民事判决书，发回重审。我院依法另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告贾江芳及其委托代理人李杰峰，被告漯河农信社的委托代理人胡亚萍、被告高连峰的委托代理人魏宏献，第三人潘建军、李炳耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贾江芳诉称1994年6月20日，原告与原郾城县房地产综合开发公司签订《房地产买卖契约》一份，约定由原告购买该开发公司开发的位于郾城区城关镇北环路17号楼18号的房屋，面积95.59平方米。同年6月22日，原告取得所购房屋的房屋所有权证（房权证号为城私字第2445号）。1994年6月25日，贾江芳在原商桥信用社贷款4万元（无息贷款），当时应商桥信用社负责人即被告高连峰的要求，原告将城私字第2445号房权证暂存放于信用社，待原告贷款结清后，信用社再返还原告房权证书。2009年8月31日，原告将贷款全部向商桥信用社结清，商桥信用社向原告出具了贷款清洁证明，原告随即向被告高连峰及商桥信用社索要房产证，高连峰一直推脱说正在找寻，但至今没有结果。后经了解，信用社在原告不知情的情况下，早在2004年3月12日擅自将原告的房屋转卖给第三人潘建军，潘建军于2006年7月5日转卖给李炳耀。现商桥信用社已合并到郾城区信用合作联社，商桥信用社主体不存在，由郾城区信用合作联社行使相关职能。原告认为，被告农信社无权处分原告的房产，原告贷款清偿完毕后，农信社应将原告的房产及房产证书返还给原告；农信社与第三人潘建军之间的转卖行为及潘建军与李炳耀之间的转卖行为均为无效行为；涉案房产至今仍登记在原告名下，房产物权仍归原告所有，被告及第三人的转卖及占有行为侵害了原告的合法权益。现诉请：依法判令被告及第三人返还原告位于郾城区城关镇北环路商贸大世界的房屋及房屋产权证书（房产证号为城私字第2445号），并由被告承担本案的诉讼费用。 被告漯河农信社辩称：（一）原告未将房产证抵押给漯河农信社，漯河农信社从未见过原告的房产证。（二）原告的房屋是何时买卖的，漯河农信社不清楚。（三）根据高连峰的答辩，原告房屋转让属于原告与高连峰之间的私人行为，与漯河农信社无关。（四）原告于2008年已知房屋被转让，于2013年提出诉讼，已超过诉讼时效。另补充：1、关于变更诉状中，其陈述的事实及理由中1994年的贷款是无息贷款不属实。2、原告说房产证暂存于郾城信用社不属实，我社从未收到原告的房产证，对抵押及房屋的买卖不清楚。请求驳回原告的诉讼请求。 被告高连峰辩称：（一）原告诉请没有事实根据，原告向信用社借款发生在1994年6月25日，而高连峰是在2003年4月份才到商桥信用社工作，当时原告的贷款已发生，且贷款也未还。后来，在2004年上级要求清查郾城北关金牛工贸区、商贸大世界两处地方的抵押资产时，才发现有原告的房产证，当时本息已累计将近12万元，为了处理逾期贷款，经与原告协商，卖掉本案所争房子，且给上级打报告汇报处理方案，没有归还利息，转让时候以2万元的价格卖给了潘建军，原告的房子转让后，高连峰于2008年将卖房款2万元交给原告，原告未提出异议。原告还贷款的原因是由于其未还贷款，被列入黑名单，为了解决黑名单问题，原告找到高连峰让高连峰帮忙，后原告只清偿了4万元的贷款本金，信用问题得到了处理。2009年年底，原告的房屋列入拆迁规划，原告认为房子升值，就与信用联社的一个副主任一起把房款2万元退给高连峰。（二）由于原告未清还贷款，原告在信用社抵押的房屋已转让潘建军，且潘建军已占有、使用并加盖附属物。原告在2008年收到房屋转让款后，对房屋转让一事未提出异议，事后因房屋拆迁升值提出反悔，并以侵权为由提出诉讼，已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。 第三人潘建军辩称：（一）我购买的是信用社因贷款处置的房屋，关于高连峰是否给原告说了我不清楚，我与信用社之间签订有协议。我购买房屋后于2006年又转让给了李炳耀，双方也签订有协议。（二）我买房子时，房子里住的有人，我第三次通知他离开时，他说他要同房东说一声，我认为原告应知情，请求依法判决。 第三人李炳耀辩称：房屋是我2006年7月份从潘建军手里所购买，我存放的有原告的房屋所有权证。请求依法判决。 经审理查明：1994年6月25日，原告贾江芳在商桥信用社贷款4万元，于1995年6月25日到期。贷款后，贾江芳将其位于郾城区城关镇北环路商贸大世界，购买价39603.08元、证号为城私字第2445号的房产抵押给商桥信用社，但双方未签订抵押合同，也未办理抵押手续。2004年3月12日，时任商桥信用社主任的高连峰以处理抵偿资产的形式将上述房产卖与第三人潘建军，并签订了《处理抵债资产协议书》一份，内容为：“甲方：商桥农村信用合作社。乙方：潘建军。甲方有抵贷房屋一处，位于郾城县城关镇北环路17号楼18号房，房屋建筑面积95.59平方米，土地使用面积67.68平方米，原价39603.08元。甲方为有效盘活不良贷款，根据上级有关处置抵债资产文件精神，拟将该抵贷房屋变卖，以冲减原贷款。乙方因生意需要，有意购买该房屋。经双方协商，该抵贷房屋作价贰万元，由乙方出资购买，房款以现金形式支付。本协议自双方签字日生效。签章日期：2004年3月12日。”该协议书上加盖有原“郾城县商桥信用合作社”的印章和高连峰、潘建军的签名。协议书签订后，潘建军向高连峰支付购房款2万元，但高连峰未将2万元冲抵贾江芳的贷款。2006年7月5日，潘建军又将房屋以65000元的价格转卖给第三人李炳耀，并签订了《房屋转让协议》一份。现房屋为李炳耀占有和使用，且房屋的产权证也为李炳耀所持有。房屋产权证上登记的所有权人为贾江芳。2009年8月31日，原告贾江芳向被告漯河农信社清还了贷款本金4万元。漯河农信社于2013年9月18日为贾江芳出具说明一份，内容为：“贾江芳于1994年6月25日在商桥信用社贷款4万元，于1995年6月25日到期，此笔贷款已于2009年8月31日还清。”2013年9月15日，被告高连峰向贾江芳出具证明一份，内容为：“贾江芳商贸大世界17#18号房产证在商桥信用社存放时，因当时情况不明，贾江芳不知情的情况下，信用社将房产证转让给别人，以上转让协议无效，房产证仍归贾江芳所有。” 为证明自己的主张，原告贾江芳向本院提供了贷款情况说明、还款凭证、高连峰出具的证明、贾江芳购房合同、房产证等证据。经质证，被告高连峰对证据的真实性无异议。被告漯河农信社对高连峰出具的证明不认可，对其他证据真实性无异议。第三人潘建军、李炳耀对高连峰出具的证明不认可，对其他证据不发表质证意见。被告漯河农信社提供1994年6月25日原告所诉称的该笔贷款的借据复印件一份，证明原告向信用社借款本金4万元，期限自1994年6月25日到1995年6月25日，借据显示并不是无息。原告质证认为，该借据显示的借款人“贾江芳”的签名非为原告本人所签，对该借据上显示的借款时间没有异议，借款本金4万也属实，但利息方面与实际借款利息约定不一致，原告在2009年8月月31日已经向信用社全部清偿贷款经万元，信用社所开具的贷款本息回收凭证上不显示有利息，该事实信用社在2013年9月18日，也曾出具书面情况说明，证实原告已经将贷款清偿了，也不涉及利息。该借据是信用社单方存放的。被告高连峰及第三人潘建军、李炳耀对漯河农信社提供的借据均无异议。第三人潘建军向本院提供一份《处理抵债资产协议书》、李炳耀提供一份房屋转让协议书。原告对处理抵债资产协议书的真实性无异，但认为该协议无效，对房屋转让协议书不认可。被告高连峰对二位第三人提供的证据无异议。漯河农信社对《处理抵债资产协议书》不认可，认为高连峰行为为个人行为，与漯河农信社无关，对房屋转让协议书无异议。 另查明：2009年12月份，漯河农信社进行机构改革，原“郾城县商桥信用合作社”成为漯河农信社的一个职能部门，不再具有法人资格。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原告贾江芳将房屋抵押给被告农信社，双方未签订抵押合同，也未办理抵押登记，双方也未约定被告农信社享有处分抵押物的权利。2004年3月12日，被告农信社与将该房产出卖给第三人潘建军，因被告漯河农信社不是所有权人及处分权人，该房屋买卖合同属于效力待定合同，事后房屋所有权人贾江芳未对该合同进行追认，故该合同并未生效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，第三人潘建军在购买该房后未办理所有权转移登记，现该房产登记所有人仍为原告贾江芳，故潘建军不属于善意取得人，该房屋的所有权并未发生转移。2006年7月5日，第三人潘建军又将该房卖给第三人李炳耀，因潘建军不是房屋的所有权人，且原告贾江芳对其处分行为也不予认可，故潘建军签订的买卖合同亦未生效，第三人李炳耀也不属于善意取得者。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依据上述法律规定，原告要求返还房屋及房产证，本院予以支持。因本案诉争房屋现由第三人李炳耀占有使用、该房屋产权证也由李炳耀持有，故第三人李炳耀应返还给原告贾江芳。关于第三人潘建军、李炳耀二人的损失，其可以另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，判决如下： 第三人李炳耀与本判决生效后10日内返还原告贾江芳位于漯河市郾城区城关镇商贸大世界的房屋（产权证号为城私字第2445号）及该房屋产权证。 本案诉讼费100元，由被告漯河市郾城区农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审 判 长 张义敏 审 判 员 张营祥 人民陪审员 王艳霞 二〇一四年十二月二十六日 书 记 员 张洁琼 |
