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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民三终字第00403号 上诉人（原审被告）许爱红，女，1970年10月24日出生，汉族，住焦作市中站区。 委托代理人李红运，焦作市中站区“148”法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）周保胜，男，1967年12月5日出生，汉族，住焦作市中站区。 上诉人许爱红与被上诉人周保胜房屋租赁合同纠纷一案，周保胜于2014年8月12日向中站区人民法院提起诉讼，请求判令被告许爱红：1、立即无条件腾退租赁周保胜的房屋，并将房屋恢复原貌；2、赔偿周保胜租金损失（从2014年6月1日起至判决日止，每月1800元）；3、承担本案诉讼费用。中站区人民法院于2014年9月23日作出（2014）站民二初字第00147号民事判决，许爱红不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月13日受理后依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭审理了本案，上诉人许爱红的委托代理人李红运，被上诉人周保胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2009年11月18日，周保胜与许爱红签订房屋租赁合同，约定许爱红承租周保胜位于中站区解放西路南侧王封公司鑫鑫花园8号商住楼营业房2号的房屋一处，租期3年，从2009年12月1日起至2012年11月30日止，年租金为7000元。合同到期后，周保胜与许爱红达成口头租赁协议由许爱红继续承租该房屋一年至2013年11月30日，该口头协议已经履行完毕。2014年5月双方就续租涨价事宜产生纠纷。另查明，双方于2009年11月18日签订的房屋租赁合同第六条第5款约定“租赁期间，乙方（许爱红）不得擅自改变房屋的结构，乙方可根据需要自行装修”。 原审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告在2009年11月18日签订的租赁合同到期后又达成口头协议，至2013年11月30日口头租赁协议也已经履行并到期，后双方因续租涨价事宜发生纠纷，现原告要求被告返还房屋符合《合同法》第二百三十五条的规定，予以支持；根据原、被告双方的合同约定，原告允许被告可根据需要自行装修房屋，故原告要求被告恢复租赁房屋原状的理由不足，不予支持；原告要求被告赔偿房租损失，该损失应从起诉之日起参照双方约定的年租金7000元即每月租金583.33元的标准计算，原告起诉的超出部分不予支持。被告辩称原告未提前告知涨房租及自己对租赁房屋进行装修，不能成为被告拒绝返还房屋的理由，对该辩称理由不予采信。 原审法院判决：一、许爱红于本判决生效之日起十日内从位于中站区解放西路南侧王封公司鑫鑫花园8号商住楼营业房2号房屋中腾出，并将该房交付周保胜；二、许爱红于本判决生效之日起十日内支付周保胜从2014年8月12日起至本判决生效之日止按每月583.33元计算的租金损失；三、驳回周保胜的其他诉讼请求。本案件受理费150元，减半收取75元，由许爱红负担。 许爱红不服一审判决提起上诉称：周保胜与许爱红签订的2009年12月1日至2012年11月30日的房屋租赁合同到期后，双方经协商达成口头协议，约定由许爱红继续租赁原房屋，租期为3年，租金按原合同约定即每年7000元。后许爱红按照约定及时向周保胜交纳了一年的租金7000元。许爱红为了给顾客良好的购物环境，于2013年11月对租赁的房屋进行全面装修，耗资3.3万元，但刚刚装修完毕，周保胜突然提出每月1800元的高额租金，导致纠纷发生。原审法院在没有查清事实的情况下作出了错误判决，故请求：依法撤销（2014）站民二初字第00147号民事判决，改判周保胜履行合同约定的条款或赔偿许爱红因装修产生的费用和负面影响费用，或者发回重审。 被上诉人周保胜辩称：三年租赁期结束后，双方口头达成的协议是房租一年一交，租金随行就市。2012年一年和2013年上半年的房租已经交过了，租金均为每个月1200元。2014年5月份要求许爱红从6月1日起开始将房租涨至每月1800元，双方没有协商一致，许爱红不再支付房租。许爱红没有经过同意擅自装修，其请求不能得到支持。原审认定事实清楚，请求维持。 根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：许爱红的上诉请求是否应当得到支持。 针对本案争议焦点，被上诉人周保胜向本院提交以下证据： 第一组证据：建设银行的转账凭证。证明：2013年12月1日到2014年5月30日，许爱红交纳周保胜半年房租共7200元，每月1200元。 许爱红对以上证据质证称：证据为复印件，对其真实性有异议，且账目和租赁费不照，章也不是一次性盖的。 第二组证据：工商银行的转账凭证。证明：2012年12月1日到2013年11月30日，许爱红交纳周保胜房屋的租金是每月1200元，每年14000元。 许爱红对以上证据质证称：证据为复印件，不能作为证据使用，且该证据也没有出现任何租赁费等字样，且数字不能证明是租赁费，双方也有业务往来。 证据分析和认定：对第一组证据，有建设银行业务专用章，本院对其真实性予以认可；对第二组证据，因系复印件，且被上诉人不予认可，本院不予采信。 针对争议焦点，上诉人许爱红与被上诉人周保胜的理由与其上诉意见和答辩意见相同。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。 本院认为：周保胜和许爱红于2009年11月18日签订的房屋租赁合同到期后，许爱红继续租赁周保胜的房屋，并实际交纳了一年半的房租，周保胜亦没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方的租赁合同应为不定期租赁。许爱红称双方达成口头协议约定租期为3年，租金按原合同约定即每年7000元，但没有相关证据证明，且周保胜不予认可，故本院对其该项主张不予支持；对于不定期租赁，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人，周保胜于2014年6月份即与许爱红协商租金问题，协商未果后许爱红未交租金也未搬出，周保胜要求解除租赁合同，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故周保胜要求许爱红返还房屋，应予支持。综上，许爱红要求周保胜继续履行租赁合同或赔偿装修费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人许爱红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路 林 审 判 员 范炳鑫 代理审判员 金 莹 二〇一四年十二月十一日 书 记 员 马 捷 |
