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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民三终字第00380号 上诉人（原审原告）郑雨坪，男，汉族，1962年8月17日出生，住温县温泉镇建设街幸福巷31号。 委托代理人陈恭，河南豫星律师事务所律师。 委托代理人李小五，河南海搏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王肖利，女，汉族，1972年8月11日出生，住温县武德镇徐堡村人民路003号。现住温县黄河路与人民路交叉口“章飞一绝门市部”内。 委托代理人原明亮，温县司法局赵堡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）温县温泉镇建设街居民委员会 法定代表人郑太平，居委会主任。 委托代理人原耀明，温县司法局赵堡镇法律服务所法律工作者。 上诉人郑雨坪与被上诉人王肖利、温县温泉镇建设街居民委员会（以下简称建设街居委会）房屋租赁合同纠纷一案，郑雨坪于2013年7月5日向温县人民法院提起诉讼，请求判令：1、王肖利立即将租用郑雨坪的房屋予以腾出归还给郑雨坪，2、王肖利同时应赔偿超期使用房屋给郑雨坪造成的租金损失，损失计算自2012年5月2日起到实际交还房屋之日止，赔偿标准为租金30000元／间／年即82.2元／日；3、诉讼费用由王肖利承担。温县人民法院于2013年12月9日作出（2013）温民一初字第00162号民事判决，王肖利不服提起上诉。本院于2014年5月26日作出（2014）焦民三终字第00106号民事裁定，撤销温县人民法院（2013）温民一初字第00162号民事判决，发回温县人民法院重审。温县人民法院重审后依法组成合议庭，追加建设街居委会为本案的第三人参加诉讼。温县人民法院于2014年10月10日作出（2014）温民重字第00016号民事判决。郑雨坪不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭于2014年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人郑雨坪的委托代理人陈恭、李小五，被上诉人王肖利的委托代理人原明亮，被上诉人建设街居委会的委托代理人原耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2011年4月28日，原告郑雨坪（甲方）与被告王肖利（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定原告将位于人民大街与黄河路交叉口西南角的门面房一间出租给被告使用，租期一年，租赁期限自2011年5月1日起至2012年5月1日止；租金18000元；本合同期满，如被告继续租用，必须提前三个月与原告协商，续签合同，具体事宜另行协商，否则原告将另租他人或终止合同，该合同还约定了房屋租赁的其他事项。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告依约支付了租金。 本案诉争的房屋系原告与第三人建设街居委会合作建造，其所有权归第三人，为补偿原告建房中支出的费用，第三人将所建的底层房屋租赁给原告（其中包括诉争房屋）使用，双方于2006年10月31日签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方（建设街居委会）将位于黄河路与人民大街交叉口西南角新建综合楼底层门面房（全部）出租给乙方（郑雨坪）使用。租赁期限自2005年10月1日起，至2020年9月30日止，共计15年，该合同还约定了房屋租赁的其他事项。2012年3月1日，建设街居委会向各租赁户下发通知书一份，内容为：“关于郑雨坪与建设街居委会签订的房屋租赁合同，经建设街居委会领导班子研究决定：1、该房屋租赁合同，郑雨坪已构成违约，建设街居委会决定终止合同，收回房屋。2、郑雨坪不再行使对该房屋的租赁权利。3、租赁费由建设街居委会直接向各租赁户收取。因此，特发出通知，望各商户从2012年3月1日起到建设街居委会交纳租赁费并签订合同。否则，一切不良后果自负。”。2012年4月17日，建设街居委会以原告未在约定期限内交纳租金为由，通知原告解除双方之间的租赁合同。2012年5月7日，建设街居委会提起诉讼，要求解除与原告在2006年10月31日签订的房屋租赁合同。2012年12月19日，本院作出（2012）温民商初字第224号判决书，以建设街居委会作为合同解除权的行使人，在书面通知原告解除合同后，其权利即已实现，无再请求法院裁判之必要，判决驳回建设街居委会的诉讼请求。2013年3月24日，建设街居委会（甲方）又与郑雨坪（乙方）签订补充协议：甲方温县温泉镇建设街居民委员会、乙方郑雨坪于2004年4月24日签订了《建设街综合楼投资开发协议书》，该协议在履行过程中由于城市规划的需要，甲方改变涉及将整体规划由原址向后缩减数米，减少了建筑面积同时也使乙方已经完成的土建基础部分工程报废，造成乙方损失。协议履行结束后，双方于2006年10月31日签订了《房屋租赁合同》。合同对协议履行中的诸如上述乙方损失情况先予搁置未能涉及。为了更好的维护合同双方的合法权益，客观公平的处理善后事宜，促进双方形成合力，更好地履行协议及合同，双方本着诚信自愿、平等互惠、友好合作的原则精神，经协商达成以下协议，以资双方共同遵守：1、协议中涉及双方权益的部分长期有效，合同中除了与本协议不一致的部分以本协议为准之外，本协议不涉及的部分继续有效。2、租金交纳方式及其时间：2.1、合同中原定每五年交纳一次租金变为每年的9月1日前由乙方向甲方一次性交付下一年度的租金。2.2、租金数额：2010年10月1日至2015年9月30日的租金每年按壹拾贰万元整（￥120000.00）交纳；2015年10月1日至2020年9月30日的租金每年按壹拾肆万元整（￥140000.00）交纳。合同到期后，同等条件下，乙方优先承租。2.3、租金交纳方式的改变是甲方对乙方在履行协议过程中损失的补偿和救济，本协议签订后，乙方不再享有向甲方要求补偿因土建基础工程部分报废造成损失的权利。3、协议中的综合楼后面的附属房及建造的配套用煤球房和车库，已经建成商业用房与门面房贯通，形成统一使用功能，双方对此认可，但各自产权归属不变，合同到期后建设街门面房主体建筑十米外的附属建筑面积必须无条件归还乙方。4、综合楼外墙立面的权益按《建设街综合楼投资开发协议书》中的第三条约定执行。5、合同期内，乙方对承担房屋的转租、其租期和租金由乙方自定，不受他人干涉，合同到期后同等条件下由乙方优先承租。6、甲方尚未收取的租金，自本协议签订时收取，由甲方给乙方出具收据。7、本协议自签订后即时生效，双方必须自觉遵守、严格履行。不得单方变更和解除合同，否则即为违约，承担违约责任。 另查明，2012年4月30日被告王肖利与第三人的代表石发根签订了房屋、场地租赁合同，租赁期限自2012年5月1日起至2014年4月30日，租金一年一交，2012年5月1日，王肖利向第三人交纳了2012年5月1日至2013年4月30日的租赁费18000元。王肖利租赁的房屋、场地与原告租赁给王肖利的房屋、场地系同一位置。 原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务，被告在租赁期限届满后理应与原告签订续租合同或腾出租赁的房屋。但是，作为该房屋所有权人的建设街居委会在2012年4月30日与被告签订了该房屋的租赁合同，原告持其与第三人在2006年10月31日签订的房屋租赁合同及2013年3月24日签订的补充协议向被告主张该一间房屋的使用权。鉴于原告与第三人在2006年10月31日签订的房屋租赁合同已于2012年4月17日由第三人通知解除，因解除权属于形成权，只需权利人的单方行为便能达到解除合同的目的，且原告未在法律规定的异议期间对解除合同的效力提出异议，故原告与第三人在2006年10月31日签订的租赁合同已被解除，该合同的权利义务已经终止；原告与第三人在2013年3月24日签订的补充协议虽然认可原租赁房屋的租赁时间和期限，相对于原告与第三人在2006年10月31日签订的租赁合同，该补充协议为原告与第三人签订的新的房屋租赁合同，此时，在诉争的三间房屋之上，存在第三人分别将房屋租赁给原告和被告使用的情况，而被告已实际占有了租赁房屋，至于第三人认为该补充协议违反法律规定，补充协议应属无效，建设街居委会已于2013年10月22日通知原告该协议无效的问题，因与本案不属同一个法律关系，本院不予评判。 综上，原告与被告签订房屋租赁合同的权利来源于原告和第三人在2006年10月31日签订的房屋租赁合同，因2006年10月31日签订的房屋租赁合同已被解除，该合同的权利义务已经终止，原告以此为由要求被告腾出租赁房屋并赔偿损失的请求权基础已经丧失；被告与第三人在原告与第三人在2012年4月30日签订的房屋租赁合同是在原告和被告就房屋租赁产生纠纷期间签订的，被告有理由相信作为房屋所有权人的第三人是有权出租自己房屋的，故被告在与原告签订的房屋租赁合同到期后基于其与第三人签订的房屋租赁合同继续占有诉争房屋为有权占有；而原告与第三人在2013年3月24日签订的补充协议为新的房屋租赁合同，此时被告已合法占有诉争房屋，原告以此合同要求被告腾出租赁房屋并赔偿损失的主张，不符合法律规定，本院不予支持。 原审法院判决：驳回原告郑雨坪的诉讼请求。案件受理费780元，由原告郑雨坪负担。 郑雨坪上诉称，一、建设街居委会解除与郑雨坪的租赁合同后，双方并没有进行财产交接，郑雨坪实际享有涉诉房屋的收益权。其后，双方又签订了《补充协议》，恢复了《房屋租赁合同》的继续履行。从《投资开发协议》到《房屋租赁合同》再到《补充协议》，建设街居委会以自己的意思表示是一贯的，郑雨坪承租涉诉房屋并赋予转租的权利，排除了建设街居委会以及之外的其他人另行出租的权利。二、原审判决认定王肖利与案外人石发根、石发根与建设街居委会签订房屋场地租赁合同有效是错误的。三、原审判决的认定自相矛盾。王肖利在履行合同期满后不将租赁物交还给郑雨坪而与他人发生继续使用出租房屋是违约行为。请求依法改判，支持郑雨坪的诉讼请求。 被上诉人王肖利答辩称，上诉人郑雨坪的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人建设街居委会答辩称，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 针对上诉人郑雨坪的上诉意见以及被上诉人王肖利、建设街居委会的答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：郑雨坪的诉讼请求能否得到支持。 针对争议焦点，上诉人郑雨坪认为：1、建设街居委会与王肖利签订的所谓新的房屋租赁合同，将属于郑雨坪的财产权部分一并出租给王肖利，侵犯了郑雨坪的权利。房屋建设时原设计是10米，现在是14米，有4米房产是属于郑雨坪的。2、中院的有关其他租赁房屋的案例与原审判决相矛盾。其他意见同上诉状。被上诉人王肖利认为：建设街居委会已经解除了与郑雨坪的租赁合同。郑雨坪所述不实，租赁合同上只有间数，没有标注具体的数字。建设街居委会认为：我方已经与郑雨坪解除了租赁合同。 各方当事人在二审期间均未提供新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，郑雨坪与王肖利于2011年4月28日签订房屋租赁合同书，出租的是属于建设街居委会所有的房屋，是一种转租赁的合同行为，该合同的权利来源于郑雨坪和建设街居委会在2006年10月31日签订的房屋租赁合同。郑雨坪与王肖利对于该合同的效力均无异议，本院予以确认。因郑雨坪与建设街居委会于2006年10月31日签订的房屋租赁合同已被解除，该合同的权利义务已经终止，郑雨坪以此为由要求王肖利腾出租赁房屋并赔偿损失的请求权基础已经丧失。王肖利与建设街居委会签订房屋租赁合同并缴纳租赁费是在郑雨坪与建设街居委会发生矛盾期间，建设街居委会于2012年3月1日对各租赁户发出书面通知书，要求各租赁户从2012年3月1日起到建设街居委会缴纳租赁费并签订租赁合同，故王肖利有理由相信作为房屋所有权人的建设街居委会是有权出租自己房屋的，王肖利在其与郑雨坪签订的房屋租赁合同到期后基于其与建设街居委会签订的房屋租赁合同继续占有诉争房屋为合法占有；而郑雨坪与建设街居委会在2013年3月24日签订的补充协议为新的房屋租赁合同，此时王肖利已合法占有诉争房屋，故郑雨坪以补充协议恢复原房屋租赁合同的效力等为由要求王肖利腾出租赁房屋并赔偿损失的主张，不符合法律规定，原审不予支持是正确的。郑雨坪上诉称，一楼门面房中有4米是属于自己的，因郑雨坪与建设街居委会签订的《投资开发协议》中并无此约定，对该主张本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费780元，由上诉人郑雨坪负担。 本判决为终审判决。 审判长 何云霞 审判员 董亚峰 审判员 程全法 二〇一四年十二月八日 书记员 马 捷 |
