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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民四终字第481号 上诉人（原审被告）翟喜，又名翟景峰、翟井锋，男，1951年10月20日出生，汉族。 委托代理人田炳兰，河南忠良律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）驻马店市驿城区农村信用合作联社，住所地驻马店市驿城区文化路360号。 法定代表人郭保华，该信用社理事长。 委托代理人王志强，河南成盛律师事务所律师。 上诉人翟景峰因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第3063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翟喜及其委托代理人田炳兰，被上诉人驻马店市驿城区农村信用合作联社（以下简称农联社）的委托代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，1999年，遂平关王庙信用社与翟景峰签订《房地产承包合同书》约定：一、遂平关王庙信用社愿将本社在南开发区处所管辖土地2.9亩和房屋24间包含营业室承包给翟景峰使用改造自主经营使用。二、承包期为三十年，从2000年元月1日至2030年12月31日，承包费每年交1.5万元，包含两间社储蓄营业室房租费，交费时间为每年1月1日一次性交清全年承包费。三、承包前遂平关王庙信用社必须承担维修房顶漏水问题和门窗的维修费用开支。维修工程可由翟景峰代理，维修工程所需费用支出用翟景峰的承包费冲抵。四、承包期间翟景峰计划在遂平关王庙信用社楼后院内承建一座浴池和其他投资设施。遂平关王庙信用社同意翟景峰在承包范围内承建浴池和其他投资设施。其投资资金由翟景峰自筹支配。五、承包期间，翟景峰的一切经营项目包括经营权、人事使用权等遂平关王庙信用社不得干涉。六、承包期间因土地边界纠纷问题有遂平关王庙信用社负责处理，同时承担一切经济责任。七、承包期间翟景峰应依法独立经营，照章纳税和交纳一切费用。在经营中出现的违法、违纪行为和债权债务问题均由翟景峰负责。八、遂平关王庙信用社不能因人事变动更改合同，若遂平关王庙信用社违约变更合同造成翟景峰经济损失，遂平关王庙信用社要赔偿翟景峰经济损失，若翟景峰违约关王庙信用社有权终止合同，九、合同期满后，如翟景峰还继续承包，可在同等条件下由翟景峰优先承包。如翟景峰不再承包，遂平关王庙信用社根据翟景峰在承包期间所有投资设施作价转交下任承包者或遂平关王庙信用社归还给翟景峰所有。不经翟景峰同意，遂平关王庙信用社不能处理翟景峰的投资建筑设施。十、此合同一式三份（关王庙信用社、翟景峰、农联社各一份）保存，此合同双方法人代表签字盖章后生效等条款。合同落款处有宋军签名并加盖有“遂平县关王庙农村信用合作社”印章，以及翟景峰署名，鉴证方加盖有“河南省遂平县农村信用合作社联合社”印章。签字日期为1999年，未写明具体日期。合同签订后，遂平关王庙信用社依约将合同约定的房屋及场地交付给翟喜，双方开始履行合同。2000年，驻马店撤地建市，遂平县关王庙乡划归驻马店市驿城区管辖。2002年4月1日，遂平县农村信用合作社联合社与驻马店市驿城区农村信用合作社联合社完成了对遂平关王庙信用社全资产、全人员的交接。2007年5月22日，中国银行业监督管理委员会河南监管局作出豫银监复（2007）190号批复，原驻马店市驿城区农村信用合作社联合社及各农村信用合作社、分社、储蓄所统一变更为联社及该联社的分支机构；原“驻马店市驿城区农村信用合作社联合社”变更为“驻马店市驿城区农村信用合作联社”；原“驻马店市驿城区刘阁农村信用合作社关王庙分社”变更为“驻马店市驿城区农村信用合作联社关王庙分社”。2007年6月20日，驻马店市驿城区农村信用合作联社关王庙分社向农联社出具《关于对分社综合楼的情况说明》显示“此楼于1998年底投入使用建立金山储蓄所，后于2000年撤并到遂平关王庙信用社，此后综合楼闲置，后于2000年由遂平联社与翟景峰签订租房协议，据了解租房协议由当时的主任宋军保管，没有进行交接，现任的主任和会计没有见到此租房协议”。合同履行中，翟景峰未向原遂平关王庙信用社及交接后的农联社交纳租金。诉讼中，翟景峰辩称其先后支出的维修费用数额较多，如报账冲抵，信用社还得倒找钱，李西银主任让其先拿着，以后再算；2002年遂平关王庙信用社划归驿城区后，其未与农联社协商过租赁事宜，也未向农联社交纳过租金。2010年5月，农联社在清理资产时发现案外人河南春泰置业有限公司（以下简称春泰公司）占用诉争楼房，遂于2010年5月10日向案外人春泰公司发出通知，要求春泰公司搬离。后农联社提起民事诉讼。农联社提交翟景峰、翟宏威与春泰公司2010年2月7日签订的租赁合同，农联社用以证明翟景峰未经其同意，将上述房屋及场地转租给春泰公司。翟景峰质证称无异议；另外又辩称，合同第八条约定不得更改合同，应包括不得解除合同。翟景峰提交情况说明的内容有：1、1994年，遂平关王庙信用社在遂平县南开发区靠107西侧征2.9亩土地，1995年承建房屋底上三层24间小楼。1996年关王庙分社正式成立开始营业，分管界牌、翟庄、吴楼三个村信用站业务。1999年，关王庙分社的业务及人员全部撤并到遂平关王庙信用社。2、1999年，关王庙分社撤走后，遂平县农联社和遂平关王庙信用社经研究让我代表信用社留守在关王庙分社开展信用站的业务；留守期间，发现该房屋房顶漏水、门窗损坏，后县农联社和遂平关王庙信用社还想让我看管关王庙分社的资产，又不想出钱维修房屋，安排遂平关王庙信用社主任宋军找我谈话，提出由我先维修，事后用维修费冲抵承包费，以及该房屋是自己使用或转租，由我自主选择，信用社不干预，后订立了合同，签订合同的目的，不是为了发财，而是为了不让集体财产流失，让我替信用社管好这份财产。以合同关系我是合作者，从十年的实践证明，我就是个维修和保管者等内容。该情况说明由翟景峰署名，并显示有“情况属实，宋军”签注内容。农联社质证称，情况说明中涉及的维修费、转租部分与双方合同约定相违背。翟景峰称李西银是遂平关王庙信用社的主任，宋军是其前任，李西银大概是2003年调走的。农联社辩称，李西银的前任是谁，不清楚，遂平关王庙信用社划归驿城区时，李西银时任主任，划归驿城区后又当了几个月的主任就调走了。翟景峰提交收条、收据、证明共计14份，其中，①维修费用的证明、收条8份，涉及时间自2000年元月15日至2003年4月20日期间，均由遂平关王庙信用社负责人签署有同意冲抵的意见，共计金额126950元。②招待费账单汇总的证明2份，时间分别为2002年6月16日、2003年1月1日，均由遂平关王庙信用社负责人或相关人员汇总并签收，共计金额31856元；招待费账单1份、账单显示“付餐费壹仟元整。2003年4月5日。关王庙社肖”。③维修费用的收据、收条3份，时间分别为2005年8月20日、2005年10月26日、2008年9月20日，均未有驻马店市驿城区刘阁农村信用合作社关王庙分社负责人或相关人员署名或签署意见，共计金额62470元。以上三项合计222276元。翟景峰据此辩称上述款项冲抵后，其不欠农联社的租金。 原审法院原审栏同的中见书，认为《认为，遂平关王庙信用社与翟景峰签订的合同约定有遂平关王庙信用社将其楼房及场地承包给翟景峰使用，翟景峰独立经营，在经营中出现的债权债务等问题均由翟景峰负责，使用年限30年，承包费每年1.5万元等内容，该合同名为《房地产承包合同书》，实为房屋、场地租赁合同。双方签订的租赁合同，当事人的意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，因双方租赁合同的期限已超过20年，期限超过部分应为无效，租赁合同期间应为2000年元月1日至2019年12月31日。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。翟景峰未经农联社同意，将上述房屋及场地转租给春泰公司，现农联社以翟景峰擅自转租为由请求解除双方租赁合同关系，于法有据，予以支持。翟景峰辩称，合同第八条约定不得更改合同，应包括不得解除合同。其该项辩称，与合同约定内容不符，不予采纳。其又辩称，合同签订前，遂平关王庙信用社主任宋军承诺可以转租，其有权转租。租赁合同的订立发生在翟景峰主张的宋军承诺之后，而合同中约定的内容却是由翟景峰独立经营，未约定翟景峰享有转租的权利，翟景峰在诉讼中提交的由其本人书写的情况说明不能否定双方合同约定，故对翟景峰的该项辩称，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。农联社请求翟景峰支付拖欠的12年的租金，即2000年元月1日至2011年12月31日期间的租金，于法有据，应予支持。关于租金数额，翟景峰提交收条、收据、证明共计14份，合计金额222276元，翟景峰辩称应予冲抵。其中的第①项费用，均由遂平关王庙信用社当时的负责人签署有同意冲抵的意见，应予冲抵。第②项费用系招待费，其中的招待费账单汇总的证明2份，均由遂平关王庙信用社负责人或相关人员汇总并签收，应予冲抵；对2003年4月5日的账单，签字人员身份不明，翟景峰不能证明该条的真实性、关联性，对该1000元不应予以冲抵。第③项维修费用，均未有交接后的驻马店市驿城区刘阁农村信用合作社关王庙分社签署相关意见，翟景峰没有证据证明该费用发生的真实性、关联性，故对该项费用不应予以冲抵。以上应冲抵费用合计158806元。依据合同约定，12年应付租金为180000元，冲抵后，翟景峰尚欠农联社租金180000元-158806元=21194元。故应按该拖欠租金数额支持农联社的该项诉讼请求，超出部分，无事实依据，不予支持。驻马店撤地建市后，遂平县关王庙乡划归驻马店市驿城区管辖，后驻马店市驿城区农村信用合作社联合社对遂平关王庙信用社全资产、全人员进行了接收，此后驻马店市驿城区农村信用合作社联合社更名为驻马店市驿城区农村信用合作联社，驻马店市驿城区刘阁农村信用合作社关王庙分社更名为驻马店市驿城区农村信用合作联社关王庙分社，因更名后的驻马店市驿城区农村信用合作联社关王庙分社，系农联社的分支机构，现农联社以自己的名义提起诉讼，主体适格。依 照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条 第一款、第二百二十四条第二款，依据《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院：一、解除驻马店市驿城区农村信用合作联社与翟景峰之间1999年签订的租赁合同（《房地产承包合同书》）。二、限翟景峰于本判决生效后十日内向驻马店市驿城区农村信用合作联社支付2000年至2011年期间租金21194元。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，负担3000元，翟景峰负担900元。 宣判后，翟景峰不服，向本院提起上诉称，1999年其与农联社签订的是承包合同，而不是租赁合同；转租事项是经签订合同的主任同意认可的，其没有私自转租；其经营酒店和浴池期间不存在任何违约行为，不欠承包费，原审法院判决认定事实错误。 二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，翟景峰与农联社对原审法院判决认定双方签订的合同为有效合同不持异议，予以确认。关于原审法院判决认定双方签订的合同为租赁合同是否正确的问题。翟景峰上诉称，其与农联社签订的是承包合同，而不是租赁合同。1999年，遂平关王庙信用社与翟景峰签订房地产承包合同约定，遂平关王庙信用社将其楼房及场地承包给翟景峰使用，翟景峰独立经营，经营中出现的债权债务等问题均由翟景峰负责，合同中还约定了租赁物的使用年限、承包费及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，原审法院判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条的规定，认定双方签订的合同为租赁合同，并无不当。对该上诉理由不予支持。关于原审法院判决认定解除农联社与翟景峰之间1999年签订的租赁合同（房地产承包合同）是否正确的问题。二审中，翟景峰提交宋军与李西银的证人证言，证明其转租是经过他们二人同意的，维修房屋冲抵承包费也是合同约定的，并且其曾经找过李西银清理过双方的债权债务。因该二人证言与双方所签书面合同内容不一致，应以书面合同的约定为依据，且该二人证言不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中所规定的二审中新证据的情形，不予采信。翟景峰未经农联社同意，将争议房屋及场地转租给春泰公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原审法院判决认定解除农联社与翟景峰之间1999年签订的租赁合同（房地产承包合同）并无不当。关于原审法院判决认定翟景峰向农联社支付租金21194元是否正确的问题。农联社请求翟景峰支付拖欠的12年的租金为180000元。翟景峰提交收条、收据、证明，称应予冲抵合计金额222276元。原审法院根据翟景峰提供的证据，综合认定应冲抵费用合计158806元。原审法院判决认定翟景峰尚欠农联社租金21194元并无不当。翟景峰上诉称，其不欠租金的上诉理由不足，不予支持。综上，翟景峰的上诉理由均不足，不予支持。原审法院判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人翟景峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李全章 代理审判员 左崇俊 代理审判员 呼小伟 二〇一四年十月十三日 书 记 员 王真真 |
