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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）洛龙民初字第1990号 原告唐世武，男，汉族，1970年4月24日出生。 原告王燕惠，女，汉族，1972年7月29日出生。 原告唐浩琨，男，汉族，1998年2月11日出生。 委托代理人吕幸乐、皇甫艳平，河南南云律师事务所律师，特别授权。 被告洛阳宝龙置业发展有限公司。 法定代表人，许健康，总经理。 委托代理人，许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。 被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司。 法定代表人，许健康，总经理。 委托代理人，王磬扬，河南永晖律师事务所律师，特别授权。 被告洛阳春之龙物业管理有限公司。 法定代表人，于文龙，总经理。 委托代理人，于孟娟，该公司职员，特别授权。 原告唐世武、王燕惠、唐浩琨诉洛阳宝龙置业发展有限公司、洛阳宝龙商业物业管理有限公司、被告洛阳春之龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了此案。原告及委托代理人吕幸乐、皇甫艳平，被告宝龙置业委托代理人许文，被告宝龙商业委托代理人王磬扬，被告春之龙公司委托代理人于孟娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2009年3月2日，原告与被告宝龙置业公司签订《商品房预售合同》，以单价每平方米3906.77元，总价229523元购买宝龙置业公司开发的位于洛阳新区定鼎门街与牡丹大道西北角宝龙城市广场（DE区）第0幢11单元11-134号商业房一套，总面积为58.75平方米（房管局实测面积59.58平方米﹤含夹层﹥）。购房时，被告宝龙置业公司作宣传承诺三年包租稳赚21%，而购房合同签订后，被告宝龙置业公司并没有履行承诺与原告签订包租合同。2009年3月17日，原告与河南华龙商业地产管理有限公司（以下简称华龙公司，后变更为宝龙商业物业公司）签订《委托租赁协议》一份，将上述房产委托被告华龙公司进行租赁和经营管理，委托期限自2009年3月17日至2012年8月7日止，在委托期限内将委托物业的管理权、经营权、使用权及收益权全部无偿交给被告华龙公司（实际上华龙公司应付的三年租金已经冲抵了购房款，并非无偿使用）。2009年9月5日原告又与华龙公司签订《委托租赁补充协议》一份，将原签订委托租赁时间调整为2009年10月1日至2012年9月30日，自2009年08月08日—2009年09月30日（合计53天）租金标准按合同总价的6%，计人民币2000元（含税费）于2009年第三季度支付租金时一次性支付。协议签订后，华龙公司按照约定向原告支付了租金。但是《委托租赁协议》到期后，华龙公司既不与原告签订新的合同，也不将房屋和钥匙返还给原告，而是直接将房屋和钥匙交给被告宝龙置业公司和春之龙公司，并告知原告与被告春之龙公司签订委托租赁合同。自2012年10月1日至今，被告宝龙置业公司和春之龙公司一直占有原告的房屋，但是却没有向原告支付任何房屋租金。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。请求，1、依法判决被告赔偿原告损失28033元（其中租金损失暂计算至2013年11月19日，2013年11月20日至实际交付之日的房屋租金损失按照购房合同总价款的8%计算）。2、依法责令被告宝龙置业公司与原告签租赁协议。3、请求人民法院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。 被告宝龙置业辩称，本公司与原告间是买卖关系，作为出售方履行的是交付房屋的责任。宝龙置业已将房屋交给了原告已经履行了相关义务。宝龙置业没有占有原告的房屋，也没有与原告签订任何租赁合同，原告要求宝龙置业承担侵权责任没有法律依据。应驳回原告的诉求。 被告宝龙商业辩称，宝龙商业接受宝龙置业委托，在房屋售后与原告签订了3年的《委托租赁协议》。在3年中宝龙商业已完全履行了作为委托管理方的责任与义务。《委托租赁协议》到期后，返还房屋是一个双方行为，宝龙商业在长达一年的时间里专门指派公司人员通知、等候原告前来办理相关手续。原告未办理相关手续所产生的不利后果及损失应由原告自己承担。在租赁期限到期后，宝龙商业积极寻找本地有实力和负责任的公司对一期批发市场进行运作。目前90%以上的业主已与春之龙公司签订了新的《委托管理协议》，由春之龙公司对该市场进行物业管理、招商、改造等工作。 被告春之龙公司辩称，原告所购买的是产权式商铺，实际上是一种房产投资方式，是所有权与经营权分离的房地产商铺商业形式。原告行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志，必须尊重市场规律与大多数业主的共同利益。春之龙公司受宝龙公司委托对该市场进行商业物业管理是经过90%以上业主同意。业主比例符合物业管理条例的规定，并无不妥之处。春之龙公司现在已经定期依约给付已经签订合同的业主租金，业主的收益得到了保障，市场也逐渐兴旺。原告未与我公司签订协议，赔偿损失无从谈起。原告如不以大局为重，致市场瘫痪倒闭无法经营损害的是全体业主的利益。 经审理查明，本案诉争的物业为被告宝龙置业开发的大型商业区宝龙国际批发中心的一部分。该批发中心地上共有三层，一、二层每层约1000个商铺，共约2000个商铺已对外出售给不同业主，三层为宝龙置业所有。 2009年3月2日，原告与被告宝龙置业签订《商品房预售合同》一份。原告购买宝龙置业公司开发的宝龙城市广场（后定名为宝龙国际批发中心）（DE区）第0幢11单元11-134号商业房一套。该房屋建筑面积为58.75平方米（房管局实测为59.58平方米），每平方3906.77元，总价229523元。《商品房预售合同》附件四第十二条第5项约定，买受人使用所购买的房屋开展经营活动时，必须符合出卖人的整体商业规划并经物业管理部门同意。2009年3月17日，原告与河南华龙商业地产管理有限公司（该公司2011年5月3日更名为宝龙商业）签订《委托租赁协议》一份。将原告购买的上述房产委托被告宝龙商业进行租赁和经营管理，双方约定该商铺与其他店面按照宝龙城市广场的整体商业布局和业态设置统一进行招租和管理，并约定委托期限内将委托物业的管理权、经营权、使用权及收益权全部无偿交给宝龙商业。委托期限为2009年3月17日至2012年8月7日。2009年9月5日，原告与宝龙商业签订《委托租赁补充协议》一份，将租赁时间调整为2009年10月1日至2012年9月30日。2009年9月5日，原告与被告宝龙商业办理了商铺验收交接手续。商铺验收交接后，该商铺实际由宝龙商业管理和经营，在委托租赁期内宝龙商业依约履行了给付租金义务。2012年9月30日原告与被告宝龙商业的委托租赁协议到期后，业主方与宝龙商业未能达成新的委托租赁协议。2013年8月16日，宝龙置业与春之龙公司联名向宝龙国际批发中心商铺业主发出通知。该通知主要内容为：宝龙置业委托由春之龙公司承担启动、发展和运营宝龙国际批发中心市场的任务，鼓励业主积极与春之龙公司签约，并承诺签约后兑付租金。该通知发出后，绝大部分业主已陆续与春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》，将商铺委托春之龙公司向第三方出租。根据该委托协议，春之龙公司有义务对市场进行规划、招商、宣传、运营推广并承担相应费用，业主方同意该公司的统一规划、改造、管理。原告唐世武等业主未与春之龙公司签订合同，并诉至本院要求三被告对其损失进行赔偿。 本院认为，依照原被告所签《商品房预售合同》及《委托租赁协议》相关内容，可知本案所涉商铺为产权式商铺。产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权相分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。 宝龙置业与原告之间为房屋买卖关系，双方合同已经履行完毕，原告要求宝龙置业承担违约责任于法无据，不应支持。宝龙商业在对该市场进行经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，并未形成商业氛围。但宝龙商业仍已按《委托租赁协议》向业主支付了租金，该协议已履行完毕。《委托租赁协议》并未约定到期后应以何种形式交付房屋，原告也无证据证明其无法收回房屋或被告宝龙商业阻碍其使用房屋。由于该批发中心为相对封闭的市场且根据当时的经营状况，小业主很难自行将房屋出租并产生收益。故原告要求被告宝龙商业赔偿损失无合同及事实依据。被告春之龙公司对该市场进行运营管理后，原告并未与春之龙公司签订协议，要求春之龙公司承担责任无合同依据。且原告也未提供证据证明春之龙公司实际占有、使用了其房屋。当事人对自己提出的诉求有责任提供证据加以证明，原告并未举证证明被告之行为对其造成了实际的损失，要求三被告承担赔偿责任依据不足。原告要求责令被告宝龙公司与原告签租赁协议的诉求，违反了合同自愿的原则，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告唐世武、王燕惠、唐浩琨的诉讼请求。 本案诉讼费用601元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按双方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审判长 李 芳 审判员 姚光辉 陪审员 李艳红 二〇一四年十二月三十日 书记员 王 丽 |
