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河南省开封市金明区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第702号 原告马某某（反诉被告），男，汉族，1962年4月15日生。 委托代理人马某，河南大梁律师事务所律师，特别授权代理。 被告朱某（反诉原告），男，汉族，1978年1月8日生。 委托代理人田某，河南豫和律师事务所律师，特别授权代理。 原告马某某（反诉被告）诉被告朱某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月16日来本院起诉。本院受理后，由审判员高登望独任审理，在审理过程中，被告朱某于2014年7月17日提起反诉。后因案情复杂，经批准本案依法转为普通程序，并由审判员韩立新、付艳宇、高登望组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人马某、被告委托代理人田某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称，被告于2009年6月1日租用原告位于郑开大道开封市预备役某师11号楼南1—5号门面房屋，双方签订租赁合同，合同约定租赁期限为五年，被告每年向原告支付租金120000元，现该合同已经到期，原告按合同约定收回房屋，被告却拒绝搬出，已影响原告的所有权和使用权。现原告诉至法院，要求被告停止侵权，立即将位于郑开大道开封市预备役某师11号楼南1—5号房屋搬出并交还原告，支付逾期交付期间的租金损失至搬出之日止（租金每天按150元计算）；承担违约金100000元，并承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）朱某辩称，原被告于2009年4月23日就郑开大道开封市预备役某师11号楼南1—5号门面房屋签订一份租赁合同，双方约定“租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止，共五年。五年后为一个合同续订期。如乙方朱某于第六年租赁房屋，本合同继续有效，”按合同约定“在租赁期内，甲方不得出售该房屋”，朱某按约履行付款义务，并基于对原告的信任，对房屋进行装修，在租赁期间原告私自将该房屋卖给第三人，违反双方约定，导致朱某损失严重，反诉要求原告赔偿违约金100000元。 原告马某某针对被告反诉辩称，第一，马某某和朱某签订的房屋租赁合同已经到期，双方在合同中明确约定“房屋租赁期自2009年6月1日起至2014年5月31日止，共五年。”根据《合同法》第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。原告依照法律规定要求朱某返还房屋有事实根据和法律依据，被告应当返还原告的房屋。第二，被告朱某反诉称“五年后为一个合同续订期，如果朱某第六年租赁房屋本合同继续有效。”该理由不能成立，合同期限为五年，本合同第3条第5款约定“合同期满，甲方有权收回该房屋，乙方朱某应如期返还。”该合同期限现已经届满，被告朱某应无条件将租赁房屋返还原告。对于朱某的装修，双方也在该合同第3条第6款约定：“租期届满，属于乙方的家具、电器等设备乙方负责搬走，由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的物品等）无偿归甲方所有，以免破坏室内的装修状况。”由此说明，原告装修的目的是为了在租赁期间经营生意，对于合同到期后增添的附属设施归属双方已有明确约定，根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同案件若干问题意见解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持”。朱某反诉称自己装修200万要求赔偿的理由违反法律规定，应不予支持。关于朱某称原告马某某将此房已出售，无事实根据。原告根本没有卖房，所有权仍归原告所有，应驳回被告的反诉请求。 经审理查明，原、被告于2009年4月23日双方签订一份租赁合同，合同约定原告将郑开大道开封市预备役某师11号楼南1—5号门面房屋出租给被告使用，期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止。如承租方提前终止合同，应向出租方赔偿违约金100000元。2009年4月23日至2009年5月31日期间的时间，出租方同意该段时间作为承租方筹备和装修时间，不计入正式租期。房屋年租金120000元 ，先交租金再用房，三个月支付一次。租赁期间，承租方可对房屋进行装修。合同期限届满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期返还。承租方需要继续承租该房屋的，则应于合同期满三个月告知出租方。经出租方同意后，可继续订租赁合同。同等条件下有优先权。租赁期届满，属于承租方的家具、电器等设备承租方负责搬走。由承租方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的物品等）无偿归出租方所有，承租方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。被告按约在租赁期内已交付租金，该合同租赁期限已届满，双方没有续签合同，原告要收回出租的房屋，被告未及时腾出承租的房屋，并交还予原告。现原告诉至本院，要求被告腾出房屋并交还原告，同时支付逾期交付的租金损失，违约金100000元。被告以原告违约，反诉要求原告支付被告违约金100000元。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。双方按照合同约定履行至2014年5月31日，双方的租赁合同因期限届满而终止，故被告应当将承租的房屋及时腾空返还给原告，因此，对原告要求被告从该房屋中搬出的诉讼请求，本院依法应予支持。合同期限届满后，被告继续占用原承租的房屋，侵害了原告对所有物的收益权，给原告造成一定的租金损失，原告要求被告自2014年6月1日起，至实际搬出该房屋之日止支付租金损失的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按照每天1500元的租金损失支付明显比原租金偏高，但双方原约定的租金时间至今已有5年，随着物价的增长，原租金已明显偏低，本院认为，应按照同地段房屋出租的市场价格支付租金，根据物价的增长速度和租赁房屋的地理位置，本院酌定租金损失为500元／天。因原租赁合同并未约定租赁期限届满后，承租方不及时腾房的违约责任，对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告反诉认为基于对原告的信任，对房屋进行装修，在租赁期间原告私自将该房屋卖给第三人，违反双方约定，导致朱某损失严重，反诉要求原告赔偿违约金100000元，同时在本案审理过程中，被告申请对装修价值进行评估，本院认为，对于被告辩称在租赁期间的装修和增添的附属物，因合同有明确约定，应按照合同约定履行，并且根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持”的规定，故对被告要求对房屋装修价值进行评估的申请，本院不予批准。对于被告主张原告租赁期间转让房屋已构成违约，应支付被告违约金的反诉请求，但被告并未提供有效证据证明，争议的租赁房屋所有权人已发生转移并且给其实际造成经济损失，故被告主张的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱某于本判决生效后二十日内腾出郑开大道开封市预备役某师11号楼南1—5号门面房屋，将房屋交付原告马某某，并按500元／天支付原告马某某租金损失（自2014年6月1日起至实际交付房屋之日止）； 二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告朱某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费4100元，由原告马某某承担2300元，由被告朱某承担1800元。反诉费2300元，由被告朱某承担。（案件受理费原告先行垫付，本院不再退还，待履行时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。 审判长 韩立新 审判员 付艳宇 审判员 高登望 二〇一四年十月三十一日 书记员 张 烨 |
