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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民二初字第00890号 原告王元，男，汉族，23岁，住郑州市。 委托代理人张效棋、张文凤，河南豫都律师事务所律师。 被告程改花，女，汉族，55岁，住山阳区。 委托代理人古明晖，女，汉族，52岁，住焦作市，系程改花之女。 原告王元与被告程改花相邻关系纠纷一案，本院于2014年8月25日作出受理决定。于2014年9月28日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2014年10月8日向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张效棋、张文凤，被告的委托代理人古明晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年3月15日，原告购买了位于焦作市山阳区龙源湖国际广场钓鱼台58号楼2单元二层3号的商品房一套。被告是原告楼下的邻居。被告在对其房屋装修时，在原告房屋北侧的窗户外面私自搭建了违章建筑，把一层和二层的露台中间用钢板封了起来，准备将露台上空做成自己的一个房间，该房间与原告的客厅窗户直接相连，并且被告还擅自将原告房屋北侧的窗户封堵起来，这样就严重影响了原告房屋的采光、通风、安全和正常使用。原告找物业公司和被告协商，要求被告拆除违章建筑，被告拒不拆除。现起诉要求：⒈被告立即拆除原被告房屋北侧露台中间的违章建筑、恢复房屋原状并赔偿原告经济损失10000元；⒉确认位于原被告房屋北侧的露台二层空间归原告占有使用；⒊诉讼费由被告承担。 被告辩称，质疑原告王元身份，被告购房后出现争议后和二楼房主联系，从不认识王元。被开发商涉嫌虚假广告，被告及马立军、程改花这三户业主领取的《商品住宅质量保证书、使用说明书》（以下简称《两书》）均显示双层高露台字样，而同一层业主王丽霞后领的《两书》上不再显示双层高露台字样。被告在履行了购房、交纳物业费等义务后，小区门岗不允许被告的装修材料进入小区，并破坏被告的门窗、水电系统，在不通知被告情况下，在双层高露台三米位置私自破坏钢架隔层，故要求追加新东润房地产开发商和东大物业为本案第三人。要求开发商和物业赔偿由此争议给被告造成的损失并公开道歉，同时声明严格按照购房合同区域面积处置，不存在争议面积。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据原被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点为：1.被告应否拆除位于原被告房屋北侧露台中间的建筑并恢复房屋原状，原告要求经济损失的依据；2.原被告房屋北侧的露台二层空间应归谁占有使用；3.应否追加第三人参加诉讼。 原告提交了以下证据材料：1.《商品房买卖合同》1份、购房款发票1份，证明原告于2014年7月30日购买了龙源湖国际58号楼2单元2层3号的房产，原告系该房产的业主；2.原告的《两书》1份，证明开发商给原告提供的住宅使用说明书中的户型图中，包含本案争议的露台部分，图纸显示为露台上空；3.情况说明1份、告知书1份、现场照片1张，证明被告在原告房屋北侧擅自搭建违章建筑并封堵原告房屋窗户，对原告造成侵权的事实；4.房屋出租信息7页，证明原告主张1万元的赔偿依据。 被告质证认为，证据1真实性无异议，证据指向有异议，王元系本案房地产开发商的员工，非业主；证据2真实性有异议，证据指向有异议，房地产开发商更改了原告所持有的户型图，本案争议露台应归被告占有使用；证据3有异议，其是为了阻止物业对楼阁的破坏，没有影响原告的采光；证据4有异议，原告也给被告造成了损失，被告无法进行装修、出租房屋。 对原告所举证据，本院经审核作出如下认证意见：证据1、证据2，被告虽提出异议但未举出足以反驳的证据，予以确认；证据3中情况说明、照片合法有效，本院予以确认，“58号楼全体业主告知书”，物业服务公司无权对本案争议露台确权，故该告知书不予确认；证据4被告所提异议成立，本院不予确认。 被告提交了以下证据材料：1.商品房屋买卖合同1份，证明被告于2012年9月29日购买了龙源湖国际58号楼2单元1层1号的房产，证明被告系该房产的业主；2.开发商宣传广告2页、被告的《两书》1份，证明本案所涉的露台归被告使用；3.业主王丽霞的《两书》平面图5页，证明开发商篡改了《两书》的房屋平面图。 原告质证认为，证据1无异议，该合同第三条约定层高3米，本案所述的楼台不归被告所有，该合同附件第十条显示出卖人发布的广告并不是对出售商品的准确表述，应以规划部门审批的图纸为准；证据2广告宣传广告有异议，无公章，同时结合合同附件第十条，不能作为证据使用，被告的《两书》真实性无异议，但《两书》中第11页的平面图仅是装修时施工的平面图，不能作为认定露台争议权属的依据，房屋的建筑面积应以购房合同为准；证据3真实性有异议，系复印件，内容不全，并未显示是《两书》的平面图，也没有业主的名字，故真实性、合法性有异议。 对被告所举证据，本院经审核作出如下认证意见：证据1合法有效，予以确认；证据2中开发商宣传广告，原告异议成立，本院不予确认，《两书》合法有效，予以确认；证据3原告异议成立，本院不予确认。 应原告申请本院进行了现场勘验，当庭出示勘验现场照片6张。 原告质证如下：真实性无异议，照片显示了被告违规搭建阁楼，影响了原告的采光及安全，应予拆除。 被告质证如下：真实性无异议，被告搭建阁楼后，原告从窗户跳进阁楼，对阁楼进行了破坏，所以被告才拿栏杆堵住了原告的窗户，但没有影响原告的采光。 对勘验照片，本院经审核作出如下认证意见：该照片真实有效，予以确认。 经庭审，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原被告系邻居，均购买了龙源湖国际广场钓鱼台58号楼2单元的房子，原告家在2楼3号，被告家在1楼1号，原告家在被告家正上方。原告与出卖人焦作市福安金源置业有限公司签署的商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00040839）附件一：房屋平面图显示，本案争议露台部分，图纸显示为空，并未显示“露台上空”字样。被告与出卖人焦作市福安金源置业有限公司签署的商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00016697）附件一：房屋平面图显示，本案争议露台部分，图纸显示“露台”字样，未显示“双层高露台”字样。 在原被告房屋北侧露台上空一层二层中间位置搭建有一个钢架隔层，该二层空间被做成了一个房间，从一楼搭建的楼梯可以直接上至二楼，二楼原告北侧客厅的窗户也被栏杆封堵。 另查明露台是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，是为建筑物的延伸，它面积一般均较大，上边没有屋顶。 被告在庭审中表示不再要求追加新东润房地产开发商和东大物业为本案第三人。 本院认为，不动产的相邻关系应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则进行处理，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。本案中该露台在交付使用之前已由开发商按照设计规划建造，原被告双方应维持露台使用的现状，不得擅自改变露台的外观、形状、结构和用途等，更不得侵犯其他业主合法权益。本案中原被告系上下邻居关系，被告擅自改变了露台外观及用途，给相邻方造成了妨碍，应当排除妨碍、恢复原状，故原告提起诉讼要求被告排除妨碍，恢复房屋原状理由充分，应予支持。原告称其对本案所涉露台二层空间具有使用权，及被告给原告造成的经济损失，未有合法有效地证据加以证明，该诉讼请求本院不予支持。被告辩称小区物业不允许被告装修材料进入小区、其窗户被砸、门锁被堵等可另案诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告程改花应于本判决生效后十五日内拆除原被告房屋北侧露台中间的违章建筑、恢复房屋原状； 二、驳回原告的其它诉讼请求。 本案受理费100元，由原告王元、被告程改花承担各自承担50元（暂由原告垫付，待履行时结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 康福军 代审 判员 曹君萍 人民陪审员 王 璐 二〇一五年二月二十六日 书 记 员 杨 芹 |
