上诉人韩建明、李斌、柳俊廷、王火旺、慕媛与被上诉人焦作市山阳商业城管理委员会合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告) 韩建明（曾用名韩建民），男，1964年11月14日出生，住本市解放区。

上诉人（原审原告）李斌，男，1969年3月25日出生，住本市解放区。

以上二上诉人的委托代理人杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。

上诉人（原审被告）柳俊廷，男，1955年1月15日出生，住本市解放区。

上诉人（原审被告）王火旺，男，1964年9月16日出生，住本市解放区。

委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所律师。

上诉人（原审被告）慕媛，女，1981年12月11日出生，住本市山阳区。

委托代理人彭松，河南路通律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）焦作市山阳商业城管理委员会。住所地：本市。

法定代表人张保和，主任。

委托代理人吴跃军，河南方大律师事务所律师。

上诉人韩建明、李斌、柳俊廷、王火旺、慕媛与被上诉人焦作市山阳商业城管理委员会合同纠纷一案，焦作市山阳区人民法院于2011年5月10日立案后，经依法审理，于2013年3月1日作出（2011）山民初字第2477号民事判决。韩建明、李斌、柳俊廷、王火旺、慕媛均不服，分别于2013年3月25日、2013年3月25日、2013年5月5日、2013年4月2日提起上诉。本院于2013年8月21日受理后，依法组成合议庭于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人韩建明和上诉人李斌的委托代理人杨延鸣、上诉人柳俊廷、上诉人王火旺的委托代理人王小三、上诉人慕媛及其委托代理人彭松、被上诉人焦作市山阳商业城管理委员会的委托代理人吴跃军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：被告山阳商城管委会2007年9月19日出具一份证明，内容为：“山阳商城整体改造拆迁柳俊廷在山阳商城7号楼504号房，面积151平方米，按同等面积补偿到山阳国际商城6楼，因照顾单位职工，领导同意各作各价将6楼调到1楼（不享受2% 优惠），具体调整法计算是：......，因此柳俊廷1楼总面积为60.7平方米。”

2007年11月6日，被告柳俊廷作为甲方，原告韩建明作为乙方，李斌作为丙方，三方签订一份“产权转让协议书”，内容为：“甲乙丙三方在2007年共有山阳商城临街（路）7-504房产，该房产在建设山阳商城购物广场时被拆迁，2007年9月8日山阳商城管委会用山阳商城购物广场A座一层东南门-2号、东南门-3号和东南门-4号商铺对被拆迁7-504号房产予以实物补偿，因当时三人在7-504号房产的出资比例不同，补偿后三人约定，甲方拥有东南门-2号的全部产权，同时拥有东南门-3号的30%产权和东南门-4号20%产权，韩建明拥有东南门-3号70%产权，李斌拥有东南门-4号的80%产权，现经三方协商，达成如下协议：1、柳俊廷将东南门-3号的30%以48000的总价转让给韩建民。2、柳俊廷将东南门-4号的20%以33000的总价转让给李斌。3、上述协议在付款后成立。在产权转让后各自到管委会办理手续。”被告柳俊廷、韩建明、李斌均在该协议上签了自己的名字。同日上述三方还签订一份“产权约定协议书”，其中约定：山阳商城购物广场A座一层东南门-2号、东南门-3号和东南门-4号商铺为三人共同所有，因甲方（即柳俊廷）在山阳商城工作，房屋平时的管理权由甲方全权负责。

2007年9月被告山阳商城管委会作为甲方，李斌、柳俊廷作为乙方，签订了一份《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除其位于山阳商城临街（路）7号楼的房屋，建筑面积51平方米；双方同意按实物补偿的形式，在山阳商城购物广场A座大厦内对乙方予以实物补偿；补偿安置情况，甲方补偿乙方建筑面积共计为20.7平方米；乙方从本协议签订后七日内，全部搬迁完毕；乙方所置换房产的一切办证手续由甲方统一办理，费用各自依法承担，楼房竣工后一年内，办理完房产证；返租协议另行签订。

2007年9月被告山阳商城管委会作为甲方，韩建明、柳俊廷作为乙方，也签订了一份《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除其位于山阳商城临街（路）7-504号楼的房屋，建筑面积50平方米；双方同意按实物补偿的形式，在山阳商城购物广场A座大厦内对乙方予以实物补偿；补偿安置情况，甲方补偿乙方建筑面积共计为20平方米；乙方从本协议签订后七日内，全部搬迁完毕；乙方所置换房产的一切办证手由甲方统一办理，费用各自依法承担，楼房竣工后一年内，办理完房产证；返租协议另行签订。

2009年8月8日，被告柳俊廷与被告王火旺签订一份购房付款协议，约定：购买人王火旺购买柳俊廷一楼门面房60.7平方米，单价7900元，计48万元，8月20日前付给柳俊廷现金18万元，下余30万元暂由王火旺使用，但必须按月支付利息，月利息为5000元，若违约，按每天2000元支付违约金（不包括利息），若王火旺违约，购买协议作废。2009年8月11日，柳俊廷与王火旺签订了一份转让协议，协议约定：“我自愿将原山阳商城临街7号楼面积151平方米的房屋，现位于一楼山阳国际商城60.7平方米的商铺转让给王火旺。房款另有协议注明付款方式，如果出现房款违约，此协议作废，房权仍归柳俊廷所有。”同日，王火旺向被告山阳商城管委会交纳过户费500元，被告山阳商城管委会作为甲方，王火旺作为乙方，签订了一份《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除其位于山阳商城临街（路）7号的房屋，建筑面积为151平方米；双方同意按实物补偿的形式，在山阳商城购物广场A座大厦内对乙方予以实物补偿；补偿安置情况，甲方补偿乙方建筑面积共计为60.7平方米；乙方从本协议签订后一日内，全部搬迁完毕；乙方所置换房产的一切办证手续由甲方统一办理，费用各自依法承担；返租协议另行签订。2009年8月19日王火旺支付柳俊廷30000元，其余房款王火旺未支付柳俊廷。

2009年8月19日被告王火旺与被告慕媛签订售房协议1份，又将该房屋卖给了被告慕媛，同日慕媛向被告山阳商城管委会交纳过户费500元，被告山阳商城管理委会和慕媛签订了《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》，协议的乙方姓名为慕媛，其他内容同与王火旺签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》。

山阳商城购物广场后定名为焦作市山阳国际商城，山阳商城管委会和王火旺签订的协议中第二条山阳商城购物广场A座大厦内的具体位置现为焦作市山阳国际商城一楼东南门商铺2、3、4号，总面积60.7平方米。该房屋系由被告山阳商城管委会统一管理出租，被告山阳商城管委会2008年曾经给付过被告柳俊廷5000元租金，此后，该部分房屋的租金未再支付。原告于2010年12月诉至本市解放区人民法院。因被告山阳商城管委会提出管辖异议，本案后移送至本院。

原审法院认为：被告山阳商城管委会与柳俊廷、韩建明，与柳俊廷、李斌分别签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》及2007年9月19日给被告柳俊廷出具的证明等证据结合起来，可以反映出被告山阳商城管委会将7号楼504号房整体改造拆迁后安置到山阳国际商城一楼的60.7平方米属于柳俊廷、韩建明、李斌共有。根据2007年11月6日柳俊廷、韩建明、李斌三人签订的两份协议，之后东南门-2、-3、-4三个商铺（实际为后来的2、3、4号商铺）的所有权分别属于柳俊廷、韩建明、李斌各自享有，平时的管理权仍由柳俊廷全权负责。但作为管理人柳俊廷有权转让其自己所有的2号商铺，无权私自将二原告的3、4号商铺转让他人。2009年8月，柳俊廷与王火旺的转让协议、王火旺与慕媛的售房协议，实际是转让2、3、4号商铺的协议，故这两份协议是属于部分无效的协议，其中转让2号商铺的部分属于协议的有效部分，转让3、4号商铺的部分侵犯了二原告的财产所有权，属于协议的无效部分。山阳商城管委会与慕媛签订《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》是基于王火旺将2、3、4号商铺转让给慕媛的行为签订的，因为山阳商城管委会2007年已将东南门2、3、4号商铺安置给二原告和柳俊廷，故该协议的实际意义是将2、3、4号商铺明确为给慕媛安置的，又因王火旺与慕媛的售房协议属于部分无效的协议，所以山阳商城管委会与慕媛签订《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》中将3、4号商铺明确为给慕媛安置的部分也属于无效协议。二原告要求确认2009年8月11日被告柳俊廷和被告王火旺签订的《转让协议》及 2009年8月19日被告焦作市山阳商城管理委员会和被告慕媛签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》全部无效，缺乏依据，理由不当，本院不予全部支持。

原审法院判决：一、确认2009年8月11日被告柳俊廷和被告王火旺签订的《转让协议》中转让焦作市山阳国际商城东南门3、4号商铺的约定无效；二、确认2009年8月19日被告焦作市山阳商城管理委员会和被告慕媛签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》中关于安置焦作市山阳国际商城东南门3、4号商铺给慕媛的约定无效；三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费100元，由被告柳俊廷承担。

韩建明、李斌上诉称：2009年8月11日，柳俊廷和王火旺签订的《转让协议》和2009年8月19日山阳商城管委会和慕媛签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》应当全部无效。一审法院只判决部分无效侵害了上诉人作为财产共有人的优先购买权和房屋的使用效率。请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

柳俊廷上诉称：一、关于2009年8月11日，上诉人和王火旺签订的《转让协议》无效的问题。该协议书第六行明确约定有：“如果出现房款违约，此协议作废”，房权仍归柳俊廷所有。到目前为止，王火旺把房屋卖给慕媛后，携款而逃，至今活不见人，死不见尸。欠上诉人的房款至今没有支付。根据该协议的约定，《转让协议》无效，案中争执的房权仍为上诉人。二、关于2009年8月19日签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》无效问题。1、该协议书是建立在2009年8月11日，上诉人和王火旺签订的《转让协议》基础上的，《转让协议》无效，该协议书也是无效的。2、该协议书系虚假的。慕媛在原山阳商城根本就没有需要拆除的房屋，而该协议书却虚构了慕媛有房屋需要拆除。三、一审法院认定王火旺支付给上诉人3万元购房款是错误的。王火旺一分钱的房款也没有给上诉人。该3万元是王火旺归还以前借上诉人的款，至今借款还没有归还完毕。请求：1、撤销原判；2、依法确认上诉人和王火旺于2009年8月11日签订的《转让协议》无效。确认焦作市山阳商城管委会和慕媛于2009年8月19日签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》无效；3、诉讼费由被上诉人承担。

王火旺上诉称：原审法院在一审中未能查明上诉人与被上诉人慕媛之间的《商铺过户借贷协议》真实含义。2009年8月19日上诉人与慕媛签订《商铺过户借贷协议》，协议中商定上诉人王火旺以山阳国际商城东南门2、3、4号商铺过户给慕媛作为担保，向被上诉人慕媛借款35万元，并约定在上诉人将借款及利息还清后，慕媛将商铺全部过户给上诉人。上诉人与柳俊廷签订的《转让协议》，及焦作市山阳商城管委会与慕媛签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》都是在此背景下所为的。因而转让商铺并非上诉人真实意思表示，借款才是上诉人的真实意思。事实上，慕媛仅借给上诉人28万元，上诉人已于2010年9月2日连本带息全部还清。按照约定，被上诉人慕媛应当将商铺过户给上诉人。所诉争的房屋现在所有权应当归上诉人所有。请求：撤销原判，改判确认上诉人和柳俊廷签订的《转让协议》无效。确认焦作市山阳商城管委会和慕媛签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》无效；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

慕媛上诉称：一、一审法院认定事实错误。2009年8月19日，被上诉人王火旺与上诉人在山阳商城管委会签订《售房协议》将涉案房产过户给上诉人在山阳商城管委会签订《售房协议》将涉案房产过户给上诉人，同日，上诉人向山阳商城管委会交纳过户费500元，山阳商城管委会和上诉人签订了《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》。在上诉人与王火旺办理过户手续时，山阳商城管委会的工作人员及被上诉人柳俊廷始终在场，上诉人与王火旺在山阳商城管委会签订的《售房协议》也是柳俊廷亲手所写。500元的过户手续费是山阳商城管委会要2000元的基础上柳俊廷出面说情才减免到500元。在商业银行王火旺当时就把我给他的钱款转给柳俊廷3万元，自始至终柳俊廷从未提出房产原有他人份额。如有，柳俊廷是独立民事行为能力人，应承担一切责任，山阳商城管委会是开发商和管理单位，房屋产权隶属于谁非常清楚，绝不会把隶属于多人的房产由其中一个人单独完成过户手续，并且在一审中，山阳商城管委会始终坚称：涉案房产原在管委会登记的户主只有柳俊廷一人，如果被上诉人韩建明、李斌与柳俊廷就该房屋存在共有关系，山阳商城的产权证书上应当有记载，但山阳商城作为该房产的唯一管理单位，对此却一无所知，这显然不符合常理。且管委会签订拆迁协议都是对着柳俊廷，均未见过韩建明、李斌，安置后均是对着柳俊廷给租金，也未见过韩建明、李斌。二、一审法院的判决遗漏当事人。2010年9月2日，上诉人，被上诉人王火旺与李聚才、刘香穗签订《债权债务清偿协议》，王火旺以房主身份将本案所涉房产全部出售给了李聚才、刘香穗。由李聚才、刘香穗二人代王火旺向上诉人清偿债务，故本案的处理结果与他们二人存在法律上的利害关系。李聚才、刘香穗属于本案的第三人，一审中，上诉人已将上述事实及证据提交法院，请求法院追加，但一审法院并没有依法追加李聚才、刘香穗作为本案当事人。请求：1、撤销原判，第二项改判有效；2、一、二审诉讼费由韩建明、李斌承担。

焦作市山阳商业城管理委员会答辩称：山阳商城的法律文件是针对合同当事人真实意思表示结果的一种确认，山阳商城的法律文件没有错误，一审判决撤销我们安置协议没有法律依据。

根据上诉人韩建明、李斌，上诉人柳俊廷、上诉人王火旺、上诉人慕媛与被上诉人焦作市山阳商业城管理委员会的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、柳俊廷与王火旺2009年8月11日签订的转让协议是否有效；2、山阳商城管委会与慕媛8月19日签订的房屋拆迁补偿协议是否有效。

二审中，王火旺当庭提交证据：1、王火旺和慕媛在2009年8月19日商户过户借贷协议书；2、收条三张，证明慕媛收到王火旺归还借款共计31万，收条上的马军是慕媛丈夫，这个可以核实。也就是说诉争房屋归王火旺所有。慕媛质证认为：对商户过户协议真实性无异议，王火旺与慕媛之间存在借款关系。对2009年10月16日收条上半部分无异议系慕媛所写，下半部分是王火旺自己添加，这点慕媛不予认可。2012年9月2日出具收条真实性无异议。2009年11月12日马军出具收据不是慕媛本人所写，真实性无法考证。韩建明、李斌质证认为：对这些真实无异议，但恰恰证明王火旺和慕媛之间的买卖协议是无效的。柳俊廷质证认为：对真实性无异议。焦作市山阳商业城管理委员会质证认为：我们对所有证据没有意见，但是与本案无关系。本院认为，对上述证据的真实性予以确认。

二审中，慕媛当庭提供证据：1、2012年9月2日债权债务清偿协议，2、李聚才、刘香穗2012年8月5日的起诉状一份，以证明本案诉争房产已由王火旺专卖李聚才、刘香穗，李聚才、刘香穗与本案存在密切的法律关系，只有李聚才参与到本案诉讼中才能彻底解决房子争议。王火旺质证认为：对债权债务清偿协议书真实性无异议，对民事起诉书真实性也无异议，但是民事诉状还未经法院确认，不能作为证据使用。目前为止，诉争房屋三分之二经法院确定是无效的，王火旺也不可能将房屋交给李聚才、刘香穗，我方愿意将收到李聚才的钱返还给李聚才。韩建明、李斌质证认为：对债权债务清偿协议是有异议的，是2010年9月2日，当时签署协议时王火旺和慕媛说该房屋所有权是王火旺，可是在07年这个协议书中财产已经是慕媛的，在10年由王火旺的身份来签订这个协议，所以我们认为债权债务是虚假的。对李聚才的起诉我们没有异议。柳俊廷质证认为：债权债务偿还协议是虚假的，我也不认可，在签这个协议时原告已经将我们几个被告告过了，王火旺和慕媛都知道在打官司，他们再弄这个协议不合适。焦作市山阳商业城管理委员会质证认为：对清偿协议管委会从来没有见过，并且与本案无关不予质证，诉状未经法院确认不足为凭。本院认为，上述证据因除慕媛之外的各方当事人提出异议，且异议成立，因此，对上述证据不予确认。

针对争议焦点，上诉人韩建明、李斌认为：我方认为柳俊廷和王火旺签订的转让协议是无效的，通过一审开庭和证据可以显示，诉争房是柳俊廷、韩建明、李斌三个人的共同财产，但是确由柳俊廷一人卖了，所以应当无效。柳俊廷和王火旺之间签订的协议中有一句话“如果此协议作废，房权归柳俊廷所有”，房屋卖48万元，但是柳俊廷却收了3万元，按照他们的协议，所以该协议应当作废。这个房是韩建明、李斌、柳俊廷三个人共同所有，这个房是商场房，该房没有起始点，如分割三个人得协商好，如果判定协议无效还得需要韩建明、李斌、柳俊廷三个人协商。我们的共同财产，其中所以人之一柳俊廷想卖，那么其他两个人有优先购买权。我们认为管委会和慕媛签订的协议也是无效的，如果前面的转让协议无效的话，那么管委会和慕媛的协议也是无效的，而且该协议内容和时间都是虚假的，协议中说慕媛原来的房子被拆补偿她的，但是慕媛原来根本就没有房。管委会在07年8月份时说房子是慕媛的，后来过了一个月又说房是王火旺的，09年时又说该房是慕媛的。本案诉争房产最初就是韩建明、李斌、柳俊廷三人的，后来柳俊廷背着韩建明和李斌将房子卖给王火旺。在管委会登记的名下只有柳俊廷一人是房主是错的，这只是说的，没有证据证明这房是柳俊廷一人的。一审时我们提供的证据可以证明管委会认可韩建明、李斌、柳俊廷是该房屋共同所有人。上诉人柳俊廷认为：我认为这两个协议无效，因为这是以欺骗手段签订的。在管委会登记的房主是韩建明、李斌、柳俊廷三个人。上诉人王火旺认为：我方认为柳俊廷与王火旺的协议、慕媛和管委会的协议都是无效的，详见2013年4月30日王火旺写的书面材料。上诉人慕媛认为：根据解放法院送达的诉状，原告起诉时间是2010年9月3日，而债权签订的时间是2010年9月2日，慕媛和山阳商城签订的协议是2009年，而不是2007年。我们认为本案所涉及两个协议均合法有效，本案所涉房产没有办理房产证，而山阳商城管委会是本案所涉房产的开发单位和管理单位，也是确认涉案房产归谁所有的单位，在2009年慕媛、王火旺、柳俊廷前往办理相关手续，签订协议时，当时在山阳商城登记的所有人只有柳俊廷一人，之后由柳俊廷过户给王火旺，至于后来为什么变成三人共有，山阳商城对此也提出了质疑，因此我们认为韩建明、李斌、柳俊廷就该该房产之间不存在共有关系。王火旺、慕媛所签订的王火旺借慕媛相关款项，管委会签订的安置协议是王火旺清偿债务的保证，同时也是民间借贷过程中常用的抵押方式。在王火旺不能清偿债务时房屋归慕媛所有，后来因为王火旺清偿了慕媛款项，慕媛将该房产归还给王火旺，王火旺又转卖给李聚才、刘香穗，因此我们认为只有李聚才、刘香穗参加本案诉讼才能彻底解决本案。我们认为慕媛在整个过程中不存在过错，慕媛将钱给王火旺，由王火旺、柳俊廷协助办理拆迁安置协议。王火旺将钱还给慕媛，慕媛又将房子还给王火旺，整个过程中慕媛没有过错。被上诉人焦作市山阳商业城管理委员会认为：我们不可能知道房屋买卖里面有这个多纠纷，对于山阳商城来说，我们只能进行表面的形式审查，我们所看到的两份协议，从我们表面审查上都是合法有效的。柳俊廷作为完全的民事行为能力人对自己的行为产生的法律后果和事实后果都是清楚的，由于柳俊廷是我们的工作人员我们才对房屋进行了两次转让。即便柳俊廷在房屋中是共有人，一审判决也有管理房屋授权问题，在山阳商城所登记的房主只有柳俊廷一个人，所以我们认为，至少在我们审查时的协议是有效的。我们在一审时对慕媛的协议已经作出了说明，这个协议是对房屋产权人确认的形式，房屋买卖协议和拆迁补偿协议放到一块，就是表达由于房屋买卖关系产权人身份发生了变更，在看协议时不能片面的看，这是基于转让协议得来的身份确认协议，所以我们认为这两个协议在我们审查的应该都是有效的。

案经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。

本院认为：柳俊廷未经韩建明、李斌授权，私自将其与韩建明、李斌共有的房屋转让给王火旺，对韩建明、李斌构成侵权，转让协议中该部分无效。同样，王火旺与慕媛签订的协议中和焦作市山阳商业城管理委员会与慕媛签订的《山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书》中涉及韩建明、李斌房屋部分无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人韩建明、李斌、上诉人柳俊廷、上诉人王火旺、上诉人慕媛的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人韩建明、李斌、上诉人柳俊廷、上诉人王火旺、上诉人慕媛各负担20元。

本判决为终审判决。

                                             审判长   李玉香

                                             审判员   刘成功

                                             审判员   司园春

                                             二〇一三年十月二十九日

                                             书记员   于俊杰