原告驻马店市驿城区食盐调味品有限公司与被告河南枫华饲料有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告驻马店市驿城区食盐调味品有限公司。

法定代表人魏国友，该公司经理。

委托代理人李春雨，河南同立律师事务所律师。

被告河南枫华饲料有限公司。

法定代表人魏海清，该公司经理。

委托代理人邢亚男，河南北纬律师事务所律师。

原告驻马店市驿城区食盐调味品有限公司（以下简称调味品公司）与被告河南枫华饲料有限公司（以下简称枫华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告调味品公司的委托代理人李春雨，被告枫华公司的法定代表人魏海清及其委托代理人邢亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告调味品公司诉称，调味品公司与枫华公司于2005年9月5日签订不定期租赁合同，将位于驿城区王子路西段公司生产经营场地出租给枫华公司，因考虑枫华公司有兼并收购的意向，故租金象征性约定为每年7万元。履行中，调味品公司发现枫华公司无兼并收购调味品公司的经济实力，遂于2007年10月份再次和枫华公司交涉要求尽快商谈完成兼并收购事宜，但枫华公司迟迟不予答复。无奈，调味品公司于2008年5月1日向枫华公司正式发出了解除2005年9月5日双方签订的“招商引资租赁合同”通知书，枫华公司收到后在很长时间既不向法院起诉确认解除效力，又不搬出调味品公司。对此，调味品公司于2010年12月21日向枫华公司发出限期搬出和进行财务（租金）清算的通知，以便调味品公司恢复生产经营，但枫华公司仍以各种理由搪塞，拒不搬出占有至今，期间曾明确表示拒付租金。枫华公司这种根本违约行为，目的是长期无代价霸占调味品公司。该行为对调味品公司造成了巨大损失。故请求：1、判令枫华公司搬出调味品公司。2、判令枫华公司赔偿调味品公司2008年5月1日合同解除之后的租金损失40万元及从起诉日起至实际搬出日止每日410元租金。3、判令枫华公司支付给调味品公司违约金20万元。4、判令枫华公司赔偿调味品公司工资损失241万元（2008年6月—2013年1月。二、三、四项请求计301万元）。5、判令枫华公司承担本案诉讼费用。

被告枫华公司辩称，1、枫华公司不存在违约并以房屋租金冲抵了外欠王楼建筑公司债务63.39万元。2、双方签订的“招商租赁合同” 调味品公司无单方解除权,该公司下发的解除房屋租赁合同通知无效。

经审理查明，枫华公司经驻马店市驿城区委统战部招商引资并引介与调味品公司，在2005年9月5日签订一份“招商租赁协议”。合同主要内容：“年租金70000元并枫华公司有兼并收购调味品公司的意向，其兼并收购需另行协议。枫华公司兼并收购调味品公司成功，租金算在兼并收购价款中。”租赁合同签订后，枫华公司替调味品公司偿还了欠王楼建筑公司的工程款计633900元用于冲抵租金。2008年5月1日，调味品公司依据《中华人民共和国合同法》二百三十二条之规定向枫华公司发出了解除不定期租赁合同的通知。枫华公司收到该解除通知后，即未向人民法院起诉确认解除合同效力，又不搬出调味品公司。2010年12月21日调味品公司又通知枫华公司，让枫华公司在收到通知后限五日内搬出生产办公场地、移交设备等事项，进行租金清算。枫华公司收到该通知书，以调味品公司无权单方解除合同为由拒不搬出，占有至今。

另查明，审理中调味品公司对枫华公司所占房屋从2008年5月1日起年市场租金，委托驻马店市光大资产评估事务所，该所根据2008年5月1日调味品公司对枫华公司解除不定期租赁合同后确定拟出租资产价值提供参考依据，评估摘要第五条：评估选用市场价值类型。第七条：评估方法采用成本法及基准地系数修正法。评估出评估范围内资产在评估基准日的公允价值。结合同期银行贷款利率计算得出年租金价值205700元。

又查明，驻马店市人民政府下发驻政[2003]1号文及配套规定结合驿城区人民政府驿企改办[2011]7号文批复，驻马店市企业脱钩改制联席会议办公室[2012]第03期简报，要求调味品公司等单位于2013年年底前完成国企改制任务，并纳入市、县（区）两级政府绩效考核内容。由于枫华公司长期占用调味品公司办公区域行为影响国企改制任务的完成，为此调味品公司向本院提起诉讼。

上述事实，有原告调味品公司提供的租赁合同、解除通知书、证人证言、驻马店市光大资产评估事务所出具的驻光大资评报字（2013）第28号资产评估报告书、驻马店市人民政府驻政[2003]1号文、驿企改办[2011]7号文和驻马店市企业脱钩改制联席会议办公室[2012]第03期简报要求及驿城区政府有关改制的文件等证据及被告枫华公司提供的：房屋租赁合同、对调味品公司解除租赁合同的“回复”、为调味品公司偿还工程款63.39万元的付款收据和驻市中级人民法院（2005）驻民二初字第40-2号民事调解书、驻马店市驿城区人民法院（2011）驿民初字第2036号民事裁定书等证据在卷证明。

本院认为，调味品公司与枫华公司于2005年9月5日签订的招商租赁协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。由于双方在租赁合同中未约定租赁期限，通过其它方式仍不能确定，故应认定双方签订的租赁合同是不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，调味品公司、枫华公司均享有合同解除权，出租人调味品公司行使解除权时，已提前通知了承租人枫华公司，枫华公司收到通知后，对解除合同通知的效力未通过诉讼方式确认，而以其它方式提出异议，不具有法律效力。据此调味品公司2008年5月1日书面通知枫华公司，解除其与枫华公司2005年9月5日签订的“招商引资租赁合同”，符合法律规定，本院予以确认。由于枫华公司在2008年5月1日接到解除通知后，仍长期占用租赁物，拒不搬出调味品公司并进行租金清算，给调味品公司造成一定的经济损失，应当承担相应民事责任。租金计算方法为：在2005年9月5日租赁合同签订后至2008年5月1日解除时共32个月，期间枫华公司应按合同约定年交租金70000万元，每月计5833.33元标准履行，此项计款186666.56元。合同解除后即2008年5月至2013年3月（共59个月），按照驻马店市光大资产评估事务所出具的驻光大资评字（2013）第28号评估报告，调味品公司办公、生产场地租金市场价为每年20.57万元，每日应为571元。该评估报告虽然是调味品公司单方委托，枫华公司不认可但该公司并未提出重新鉴定的请求，据此对该鉴定应予确认。解除合同后应付租金1011357.94元（205700元÷12个月×59个月），由于枫华公司已为调味品公司偿还633900元，枫华公司实际尚应支付调味品公司租金564124.50元【1011357.94元-（633900元-186666.56元）】，由于调味品公司仅主张2008年5月1日后的租金为40万元及从起诉之日起至实际搬出之日止每日410元的租金，故其请求应予支持。对调味品公司主张的工人工资损失的请求，因其未提供证据加以证实，对该项请求不予支持。对调味品公司请求20万元违约金的问题，因本案是房屋租赁合同纠纷，与双方之间兼并收购事宜不是同一法律关系，其也可另行主张权利。关于枫华公司辩称其在租赁合同中不存在违约行为，租赁合同的解除需双方协商，不同意搬出调味品公司生产、办公区域的问题，因双方签订的租赁合同是不定期租赁合同，双方均有解除权，调味品公司通知枫华公司解除合同符合法律规定，枫华公司的答辩理由缺乏依据，本院不予支持。关于枫华公司辩称调味品公司对其兼并收购该公司问题上不积极主动协调的问题，因企业兼并改制政策性强，涉及面广，且本案是房屋租赁合同纠纷，兼并收购不是本案审理范围，故对该项理由亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、限被告河南枫华饲料有限公司于判决生效后10日内搬出驻马店市驿城区食盐调味品有限公司。

二、限被告河南枫华饲料有限公司于判决生效后10日内向驻马店市驿城区食盐调味品有限公司赔偿租金40万元及从起诉之日起至实际搬出之日止每日410元的租金。

三、驳回原告驻马店市驿城区食盐调味品有限公司的其它诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30880元，驻马店市驿城区食盐调味品有限公司负担10880元，河南枫华饲料有限公司负担20000元。

如不服本判决可在判决书送达起十五日，向本院递交上诉状，并按对方人数提供上诉状副本，上诉于河南省高级人民法院。

                                             审 判 长  刘 瑞 霞

                                             审 判 员  王 社 军

                                             审 判 员  张 怀 珍

                                             二〇一三年八月二日

                                             书 记 员  王 真 真