上诉人牛二虎与被上诉人袁红灿租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）牛二虎，男，1961年10月26日出生，汉族。

委托代理人孙中奎，河南鼎德律师事务所律师。

委托代理人牛光华，男，1988年1月29日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）袁红灿，男，1973年8月7日出生，汉族。

上诉人牛二虎与被上诉人袁红灿租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2014）新密民一初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人牛二虎及其委托代理人孙中奎、牛光华，被上诉人袁红灿到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原审法院查明：2005年1月1日袁红灿、牛二虎签订《房屋租赁合同》一份，合同约定牛二虎承租袁红灿所有的位于曲梁镇下牛街门市房4间，每年租金为4450元，租赁期限自2005年1月1日至2013年12月30日止。租赁期限届满后，双方未就该房屋的租赁达成新的协议，牛二虎亦未向袁红灿支付租金。袁红灿为维护其合法权益诉至原审法院，请求依法判令牛二虎搬出所租赁房屋，并支付超期租金（自2013年12月30日至2014年1月6日）536.97元，本案的诉讼费用由牛二虎承担。

原审法院认为，租赁期限届满后，袁红灿、牛二虎未就该房屋租赁达成新的承租协议，牛二虎应当将租赁房屋交付给袁红灿，故对袁红灿要求牛二虎搬出所租赁房屋的诉讼请求，予以支持；牛二虎在租赁期限届满后，仍占用袁红灿房屋，应向袁红灿支付合理的使用费，比照双方原签订的《房屋租赁合同》，考虑现在的市场行情，对袁红灿主张的2013年12月30日至2014年1月6日期间的费用，原审法院酌定由牛二虎向袁红灿补偿300元；牛二虎提出以其添附物作价折抵租金的意见，因双方没有达成新的承租协议，原审法院对此暂不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原审法院判决：牛二虎于判决生效后十五日内返还其所承租的袁红灿的房屋，并向袁红灿支付自2013年12月30日至2014年1月6日的使用费用300元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由牛二虎负担。

牛二虎不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决牛二虎返还承租房屋，没有法律依据和事实依据。该合同名为租赁合同实为集资建房租赁合同，集资款全部抵完后牛二虎的义务是于2014年1月1日起开始交付新订房租，双方关于租金的争议并不当然导致合同解除，合同继续有效，租金应另行商定。牛二虎至今未收到袁红灿关于解除租赁协议、搬出房屋的任何通知，且在2013年12月31日前夕，牛二虎与袁红灿多次协商房租价格，袁红灿要求租金过高，并非牛二虎不愿意缴纳房租。二、原审法院对于牛二虎提出的以添附物价值折抵房租的要求未予审理不当。三、原审判决牛二虎支付2013年12月30日至2014年1月6日的房屋使用费300元没有事实依据。请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回袁红灿的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由袁红灿承担。

袁红灿答辩称，原来的租赁合同已经到期了，租金也抵完了，我要求返还房屋是正当的。

本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：1、袁红灿和牛二虎于2005年1月1日签订的房屋租赁合同约定，牛二虎愿意集资四万元新建门市房四间，集资款从新建门市房的房租中抵还，从2005年1月1日至2013年12月30日全部抵完，牛二虎从2014年1月1日起开始交付新订房租，每年1月1日交清全年房租，具体金额根据当时经济发展状况再订。2、袁红灿在二审庭审中陈述其买地、盖房一共花费一百三十万左右，集资有二十多万元，总共前边五百多平方、后边两百多平方。涉案承租房为其中一部分。3、在一审中牛二虎提交了添附物明细一份，其上只列明了物品名称和价格，袁红灿称这都是牛二虎为了自己经营添置，对价格不予认可，牛二虎未提供其他证据加以证明。

本院认为：袁红灿、牛二虎于2005年1月1日所签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同中约定的租赁期限届满后，袁红灿、牛二虎未就该房屋租赁达成新的承租协议，牛二虎应当将租赁房屋交付给袁红灿并支付占用期间的合理费用。牛二虎上诉称双方签订的合同实际为集资建房租赁合同，双方关于租金的争议并不当然导致合同的解除，合同应继续有效，租金另行商定。从本案的案情来看，袁红灿在盖门市房时牛二虎出资四万元，牛二虎因此取得了涉案门市房九年的承租权，期满后双方对租金应另行协商，达成一致后牛二虎才能继续承租。因此，涉案合同并非所谓的集资建房租赁合同，牛二虎只是在同等条件下享有优先承租权，而现在双方对租金问题并未达成一致意见，因此，牛二虎的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。牛二虎上诉称原审法院对于牛二虎提出的以添附物价值折抵房租的要求未予审理不当，在一审中牛二虎所提交的添附物明细是其自己出具的，袁红灿对价格不予认可，牛二虎并未提交其他证据加以佐证，由于牛二虎提供的证据不足以证明其主张且袁红灿对折抵不予认可，故一审法院认为其可另行处理并无不当，牛二虎的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。牛二虎上诉称原审判决牛二虎支付2013年12月30日至2014年1月6日的房屋使用费300元没有事实依据，该项房屋使用费是一审法院比照双方原签订的房屋租赁合同并参考现在的市场行情而酌定的，且从2013年12月30日期满后至今牛二虎一直占用涉案房屋，故对牛二虎的该项上诉理由本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由牛二虎负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  曾小潭

                                             审  判  员  马  莉

                                             代理审判员  刘平安

                                             二○一四年七月二十八日

                                             书  记  员  黄会苹