上诉人李长青与被上诉人连君发房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）李长青，男，汉族，1971年4月24日出生。

委托代理人李俊辉，河南久灵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）连君发，男，汉族，1968年9月15日出生。

委托代理人肖迎华，金博大律师事务所律师。

上诉人李长青因与被上诉人连君发房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李长青及其委托代理人李俊辉，被上诉人连君发的委托代理人肖迎华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年11月12日，连君发与郑州万达广场投资有限公司签订两份商品房买卖合同，约定连君发购买位于中原区中原路南、华山路东8号楼1-2层183、184的房屋。

2012年2月24日，连君发（出租方）与李长青（承租方）签订商铺租赁合同一份，主要约定：李长青承租连君发中原万达广场步行金街8183-8184号面积219平方米商铺；租期8年，自2012年5月1日起至2020年4月30日止，其中2012年3月1日至2012年4月30日止为免租期，租金自2012年5月1日起计算；租金为每平方米130元/月，每三个月交付一次，首期租金85410元（2012年5月1日至2012年7月31日止租金）李长青应于2012年4月20日至4月30日期间交纳，第二期租金85410元（2012年8月1日至2012年10月31日止租金）李长青应于2012年7月20日至7月30日期间交纳，以此类推；从租期的第三年开始承租方应逐年递增3%计算租金；李长青必须按照约定向连君发缴纳租金，如拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，从第15天开始出租方有权解除本合同并且没收押金，承租方应无条件迁出该商铺，其后果自负。

连君发、李长青签订商铺租赁合同后，连君发向李长青交付了前述房屋。因李长青未向连君发支付租金，连君发向李长青发出律师函，要求解除合同。2013年3月4日，连君发将李长青起诉至原审法院，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》；李长青支付连君发租金208780元及利息9646元（暂计至2012年12月10日）。后连君发庭审时增加诉讼请求，要求李长青支付连君发租金104390元及利息4823元（暂计至2013年4月10日）。李长青反诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求连君发返还李长青押金56940元及造成的损失9599元。原审法院于2013年5月15日作出（2013）中民二初字第473号民事判决书，判决解除连君发、李长青于2012年2月24日签订的《商铺租赁合同》；李长青于判决生效后30日内返还连君发中原万达广场步行金街8183-8184号商铺；李长青向连君发支付2012年10月1日至2012年12月10日的租金66340元及利息775.02元，于判决生效后十日内付清；连君发退还李长青押金56940元，于判决生效后十日内付清。

原审法院（2013）中民二初字第473号民事判决书送达后，连君发不服该院判决，上诉至郑州市中级人民法院。2013年7月22日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民三终字第725号民事裁定书，裁定准许上诉人连君发撤回上诉，双方均按原审判决执行。郑州市中级人民法院于2013年7月23日向李长青送达了民事裁定书，于2013年7月24日向连君发送达了民事裁定书。

连君发起诉至原审法院，请求判令李长青支付连君发2012年12月10日后新拖欠的租金256230元及利息9685元。

原审法院认为：连君发、李长青签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。《商铺租赁合同》签订后，在租赁期限内李长青应按照合同约定向连君发支付租金。根据生效的原审法院（2013）中民二初字第473号民事判决书及郑州市中级人民法院（2013）郑民三终字第725号民事裁定书的内容，《商铺租赁合同》自2013年7月24日解除，故李长青应向连君发支付《商铺租赁合同》解除前的租金。因原审法院（2013）中民二初字第473号民事判决书判令李长青支付连君发2012年12月10日前的租金，故李长青还应向连君发支付2012年12月11日起至2013年7月23日止的租金。根据双方在《商铺租赁合同》中约定的租金计算方式，2012年12月11日起至2013年7月23日期间内的租金应为212576元。连君发主张按照同期银行一年期贷款利率计算利息，连君发的主张不违反法律规定，原审法院予以支持，利息应为7936元。因双方之间的《商铺租赁合同》已于2013年7月24日经法院判决解除，故连君发要求李长青支付2013年7月24日至2013年9月10日租金及利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。李长青关于2012年11月双方之间的商铺租赁合同已解除，连君发已实际占有租赁房屋的辩称，因李长青该项辩称缺乏有效证据支持，且与原审法院生效判决结果不一致，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、李长青于该判决生效之日起十五日内支付连君发2012年12月11日起至2013年7月23日止的租金212576元及利息7936元，共计220512元；二、驳回连君发其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5289元，由连君发负担903元，李长青负担4386元。

宣判后，李长青不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清，判决李长青支付房租没有事实依据。李长青租用商铺后，由于连君发及万达广场招商部承诺的统一开业始终没有进行，所以李长青自始至终没有使用商铺一天，商铺一直处于空置状态，房门长期开放。且连君发2012年10月29日以李长青严重违约为由，单方提出解除《商铺租赁合同》，该解除通知于2012年11月16日送达李长青，李长青没有提出异议，双方的租赁合同已经解除，此后法院的判决仅仅是对解除行为的法律追认，其效力应该追溯至2012年11月16日。二、2012年10月份，连君发既然知道李长青欠缴房租，对空置的房屋就应该采取积极有效的措施防止损失的无限扩大，就扩大的损失部分，李长青不应该承担责任，应由其自行负担。三、原审判决计算数额错误。请求：一、撤销原审判决第一项；二、依法驳回连君发要求李长青支付租金的诉讼请求。

被上诉人连君发答辩称：一审判决事实清楚，双方的租赁合同经郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第473号判决解除后，连君发依法向郑州市中原区人民法院申请强制执行，直至2013年10月李长青才向万达广场物业交付租赁房屋的钥匙，连君发才得以接收房屋，李长青所称2012年10月已经返还租赁房屋与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：连君发在一审庭审中明确租金及利息的计算期间为从2012年12月10日至2013年9月10日。

本院认为：连君发与李长青签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现该合同已经被郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第473号判决解除，双方争议的主要是租金问题。连君发于2013年3月4日起诉至郑州市中原区人民法院要求解除双方签订的租赁合同，李长青在该案中亦反诉要求解除该合同，双方就解除合同当时已经达成一致，郑州市中原区人民法院于2013年5月15日作出（2013）中民二初字第473号判决解除了双方签订的租赁合同。同时结合本案的实际情况，连君发与李长青均认可涉案房屋一直处于空置状态，李长青并未实际使用房屋，但之后连君发并未及时收回房屋，而是对（2013）中民二初字第473号判决不服提出上诉，又于2013年7月22日向郑州市中级人民法院申请撤回上诉，因此，从郑州市中原区人民法院判决解除双方签订的合同之日即2013年5月15日之后，造成该房屋租金损失继续扩大的原因在于连君发，该损失应由连君发自行承担。故，李长青应支付连君发2012年12月11日起至2013年5月15日止的租金，根据双方租赁合同的约定，经计算租金数额为146146元，并以此为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年12月11日起至2013年9月10日止的利息。综上，李长青的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实部分有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1623号民事判决第二项，即：驳回连君发其他诉讼请求；

二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1173号民事判决第一项为：李长青于本判决生效之日起十五日内支付连君发2012年12月11日起至2013年5月15日止的租金146146元，并以146146元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年12月11日起至2013年9月10日止的利息。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5289元，二审案件受理费4607.7元，共计元9896.7元，由上诉人李长青负担6000元,被上诉人连君发负担元3896.7元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  曾小潭

                                             审  判  员  马  莉

                                             代理审判员  刘平安

                                             二○一四年八月八日

                                             书  记  员  黄会苹