| 周口市川汇区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）川民初字第1624号 |
原告张某某，女，汉族，1968年8月15日生，住周口市川汇区。 委托代理人胡某，河南豫安律师事务所律师。 被告聂某，女，汉族，1952年7月12日生，住周口市川汇区。 委托代理人刘某某，河南三川律师事务所律师。 被告张某某，男，汉族，1977年6月6日生，住周口市川汇区。 被告史某某，女，汉族，1978年8月21日生，住址同上，系被告张某某之妻。 委托代理人邱某某，河南商振律师事务所律师。 原告张某某诉被告聂某、张某某、史某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人胡某，被告聂某及其委托代理人刘某某，被告张某某及被告张某某、史某某的委托代理人邱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某诉称：原告与聂某系租赁关系，承租聂某所有的位于七一路中段南侧门面房两间（地号：5021001），租赁期限为十年，从2009年11月20日至2019年11月20日。近日有房管测绘部门到原告所承租房屋内测量评估，经询问原来是聂某在未告知原告的情况下将所出租房屋卖给张某某、史某某。聂某与张某某、史某某恶意串通，损害原告的优先购买权，依据民法通则第五十八条第一款第四项和合同法第五十二条第二项之规定，原告起诉要求确认聂某与张某某、史某某于2013年5月18日和2013年6月14日签订的两份房屋买卖合同无效。 被告聂某辩称：我将房屋租与原告时就告知原告要卖房屋，并在房屋门上张贴卖房广告，先后在古城广告和心连心广告刊登售房信息，2011年8月河南八威不动产投资咨询有限公司在刊登售房信息前曾对房屋的地理位置、面积进行了勘查，作出了估价，今年4月我正式通知原告，把卖房的价格和原告说了，房产局在房屋过户前在房屋门上张贴公告，原告也未提出异议，且张某某是通过售房信息与我联系，之前双方并不相识，何来恶意串通之说？我与张某某签订的房屋买卖合同合法、有效，房产局的评估价格是交纳房产税的依据，并不能约束合同当事人。综上，我在出售房屋前的合理期限内明确告知了原告，没有侵犯其优先购买权，我与张某某签订的房屋买卖合同符合法律规定，不存在恶意串通，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告张某某、史某某辩称：原告与二被告之间不存在任何法律关系，二被告在本案中不属于被告的地位，依法应属于第三人的地位，原告属于错列被告。原告的诉讼请求依法不应给予支持，应予驳回。被告之间的房屋买卖属于正当的交易，不存在恶意串通的事实，应依法驳回原告的诉讼请求。 原告张某某向本院提交的证据有：1、2009年6月19日租赁协议1份，证明租赁关系及租赁期限；2、银行转帐单4张，证明租金交纳情况；3、证人田书杰、王梦思出庭作证，证明被告聂某未通知原告房屋出卖，剥夺原告的优先购买权。 被告聂某向本院提交的证据有：1、2008年10月20日房屋租赁协议1份，2、古城广告证明1份，3、八威不动产房源勘查表1份，证明房屋租赁期限于2012年10月到期，原告从2008年到2012年每年都在古城广告刊登出售房屋信息，2011年河南八威不动产投资咨询有限公司对房屋进行了勘查，原告知道出售房屋之事。 被告张某某、史某某向本院提交的证据有：1、房屋买卖合同1份，证明被告之间存在房屋买卖关系；2、房产证1份，证明二被告已实际取得该房的所有权；3、照片3张，证明房产局已经履行了通知义务，原告未在15日内提出异议，视为对其优先购买权的放弃；4、契税发票4张，张某某的身份证1份，证明二被告已经交纳契税，房地产位置：川汇区六一路应属笔误。 本院根据原告的申请，依法调取了被告之间于2013年6月14日签订的周口市存量房买卖合同1份，契税完税证1份。 经庭审质证，被告聂某对原告提交的证据1的真实性不认可，认为不是其所写，对证据2无异议，对证据3认为出售房屋都是与原告联系，不会和其营业员说；被告张某某、史某某对原告提交的证据1认为聂某已否认协议的真实性，此协议与在房产局的协议时间有冲突，对证据2认为应提供原件，对证据3认为证人与原告有利害关系，且证人每月上班26天，不是一直在店里，聂某出售房屋不会和营业员说。原告对被告聂某提交的证据1认为此协议已被2009年6月19日的协议取代，并从每年支付45000元的租金可以看出这一点，对证据2认为2008年11月被告说想卖房子，原告说卖了可惜，给你加5000元的租金，后来被告没有卖，对证据3认为没有方位图、评估报告，勘查房屋的目的不清楚；被告张某某、史某某对被告聂某提交的证据1无异议，显示的租赁期限与房屋买卖合同的交房时间相印证，对证据2认为正是通过古城广告知道该房出售，才联系聂某，对证据3认为原告对出售房屋是知情的。原告对被告张某某、史某某提交的证据1认为房屋价款146万元，而评估价113万元，是提高房价的合同，且张某某明知房屋正在租赁，对证据2未提出异议，对证据3认为应有相应的报纸来印证，2013年6月4日原告已到房产局提交了情况反映，公告之后又提交了书面异议，对证据4的真实性无异议，但认为存在偷税漏税的情形；被告聂某对被告张某某、史某某提交的证据无异议。原告对本院调取的证据认为被告之间签订的房屋买卖合同房屋价款与此合同不一致，存在恶意事通的行为，交易房产的位置在六一路，与本案的房屋不一致，房屋买卖合同出现三个文本，明显系弄虚作假；被告聂某对本院调取的证据认为合同上注明如出现不一致，应以5月18日的协议为准；被告张某某、史某某对本院调取的证据认为合同价是评估价，且合同上注明如出现不一致，应以5月18日的协议为准，六一路应属笔误。 本案在审理过程中，原告申请对2009年6月19日原告与被告聂某签订的房屋租赁协议书中的内容及签名是否为聂某所写所签进行文检鉴定，由于被告聂某认为该租赁协议与本案无法律关系，拒绝笔迹签字，致使无法进行文检鉴定。 本院综合认证后认为原告提交的证据1、2、3，被告聂某提交的证据1、2、3，被告张某某、史某某提交的证据1、2、3、4，以及本院调取的证据均客观真实，形式合法，与本院事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。 本院根据上述有效证据，可以认定以下案件事实：2008年10月20日聂某与张某某签订协议书1份，约定：聂某七一路西段南侧两间门面房租与张某某，年租金肆万，期限伍年（2008年10月—2012年），租金提前一个月付清，租金每年随行就市。张某某提交的2009年6月19日与聂某签订的协议书显示内容为：聂某七一路中段南侧两间门面房租与张某某，2009年11月20日起至往后拾年，聂某在十年内不能以任何理由变动，房租前五年每年肆万加利息伍仟，五年以后随行就市。张某某于2009年11月18日、2010年11月18日、2011年11月18日、2012年11月9日往聂某银行卡帐户存款或汇款各45000元。聂某对张某某提交的2009年6月19日的协议书认为不是其签订的，并拒绝文检鉴定，但承认收到张某某往自己银行卡帐户存款或汇款，与张某某的租赁关系于2013年11月20日到期。2008年11月原告先后在古城广告187-196期刊登出售房屋信息，2011年8月15日河南八威不动产投资咨询有限公司也对该房屋房源作了勘查。张某某通过古城广告刊登的信息与聂某联系，经协商，双方于2013年5月18日签订房屋买卖合同1份，约定：聂某将自有房屋一处出售给张某某，此房坐落于七一路西段南侧，房产证号：002042，地号：5021001，房屋建筑面积103.02m2，该房总价为146万元，先交付20万元定金，其余房款在房屋办理过户后结清，由于此房现由聂某出租给张某某使用，聂某承诺在2013年11月30日前一定把此房交于张某某使用，如聂某与张俊存在任何纠纷，一概与张某某无关，由聂某承担所有责任及费用，聂某有义务协助张某某办理房产过户事宜的相关手续，所需费用由张某某承担。合同签订后张某某交付了定金20万元，并中请办理房产过户，该房评估价为113万元，张某某交纳了相关税费后，在房产管理部门于2013年6月14日与聂某又签订周口市存量房买卖合同1份，成交价为评估价113万元，并特别约定：如聂某与承租方存在纠纷，发生任何此房屋产权争议或其它有关租赁争议，由聂某负全责，以双方所签订的原始购房交易合同为准，如本合同与双方所签订的房屋买卖合同不一致，以双方于5月18日所签的原始合同为准。2013年6月19日周口市房地产交易管理处在该房门口张帐公告：该房屋将于近期办理房地产交易手续，如果有异议，请相关当事人15日内到周口市房地产相关部门提出异议，逾期不申请异议登记的，我单位将按照有关规定，予以办理该房屋的交易转移登记手续。2013年7月4日被告张某某、史某某领取了周房权证川汇区字第2013070066号房权证。张某某在周口市房地产相关部门到该房屋内勘查丈量时得知聂某将该房卖给了张某某，后诉至本院。 本院认为：聂某与张某某签订了房屋买卖合同是双方真实意思表示，无规避法律行为，应为合法有效。双方约定的该房总价低于评估价，但不能以此认为双方恶意串通，原告主张双方恶意串通无事实依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵犯优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告要求确认聂某与张某某签订的房屋买卖合同无效，无法律依据。综上，原告要求确认聂某与张某某、史某某于2013年5月18日和2013年6月14日签订的两份房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张某某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审 判 长 禄东峰 审 判 员 马声亮 人民陪审员 张素丽 二○一三年九月十二日 书 记 员 杨丽娟 |
下一篇：没有了
