| 周口市川汇区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）川民初字第0037号 |
原告赵某，女，汉族，1977年3月9日生，住周口市川汇区。 委托代理人李某某，河南团结律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告翟某某，男，汉族，1975年2月12日生，现住周口市。 原告赵某诉被告翟某某房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员许东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人李某某、被告翟某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某诉称，原告将自己租赁用的房屋门面房转租给被告，并与被告2012年7月1日至2013年6月30日止签订了房屋租赁协议，被告租用的门面房为六一路中段2号-5号楼之间自北向南第二、三两间。根据租赁协议双方约定，被告应一次性交纳每年每间不同价格的房租金（详见交款手续及双方签订的合同书）。根据合同双方约定，在使用该房屋期间，必须遵守国家的各项法规及学校的管理制度，租赁期间不准开餐饮饭店、网吧以及其他违法行为。租赁到期后，原告向被告要求收回房屋租赁权，并交回该房屋，原告多次向被告催交收回该房屋，可被告迟迟不予理睬，至今强占房屋不予交纳。为此，被告多次催要，至今无果。为维护原告的合法权益，原告起诉要求被告及时腾出所占原告的门面房两间，逾交该房屋的每月每间租金800元，两间1600元，6个月计款9600元，被告承担本案的一切诉讼费及其他费用。 被告翟某某辩称，一、被告不是适格的原告，应当判决驳回原告的诉讼请求。该争议房屋的实际所有人是周口市六一路小学。虽然被告与原告签订的租赁协议到期，原告不是所有权人，也不是使用权人，只有周口市六一路小学才有权利有资格起诉被告，原告起诉被告没有任何事实依据和法律依据。二、被告享有优先承租权。被告是该房屋的实际承租人。依据法律规定，在同等条件下，被告具有优先承租权。现在该房屋的真正所有权人并没有要求被告搬迁，如果六一路小学继续对外承租，被告人具有有限承租权。 原告赵某向本院提供的证据材料有：1、租赁协议2份，证明租赁房屋位置从北向南第二间、第三间两间，每月每间800元，每年一间租金9600元，租期从2012年7月1日至2013年6月30日止，被告没有续签租赁协议，欠租金9600元；2、原告交款手续，证明原告向六一路小学交纳2013年至2014年全年租金共24360元。被告对该证据的质证意见为：对证据的真实性无异议。 被告翟某某未向本院提供证据材料。 经庭审质证，本院综合认证后认为，原告所提供的证据均客观真实、形式合法，与本案案件事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。 本院根据上述有效证据，结合当事人庭审时的陈述，可以认定以下案件事实：周口市六一路小学名下位于川汇区六一路中段2号-5号楼之间自北向南第二、三两间门面房出租给原告赵某，原告赵某经六一路小学同意将该房转租给被告翟某某使用，租赁期限从2012年7月1日至2013年6月30日止。每间每月800元，年租金为每间9600元，两间共计每年租金为19200元，并由被告向原告支付违约押金每间500元，两间共计1000元。双方在两份房屋租赁协议中约定：被告在租赁房屋期间，必须遵守国家的各项法规及学校的管理制度，租赁房屋内不准经营餐饮、娱乐、网吧。不准从事国家法律禁止的活动。不得改变房屋现状和设施，不得转让、转租或与他人合租。还须注重人类社会活动中的民俗习惯，保持好环境卫生，室内不得存放易燃易爆等危险物品，并且要注意安全，要保证周围居民有安静的休息环境。另约定：若被告违反条款约定的内容，立即终止租赁房屋协议，追究被告的法律责任，还应赔偿一切经济损失及其他损失。原、被告协议签订后，被告违反合同约定经营餐饮，其字号为台森老土鸭，香辣虾，大盘鸡，飘香鱼，未办理营业执照。原、被告双方合同到期后，双方未续签合同，被告从2013年6月30日合同终止后占用该门面房至今。为此，原告要求被告及时腾出所租赁的门面房，交纳所占用6个月的房租金9600元。被告以一开始就给原告说干饭店，前期投资较大，现在不让干饭店，要求赔偿一切经济损失，并以实际承租人为由，要求行使优先承租权。双方协商未果，诉至本院。 本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告房屋租赁协议已到期，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，并承租人应当按照先前约定的租金向出租人支付租金。原告所承租的房屋经房屋所有权人周口市六一路小学同意转租给被告，现原告主张被告拖欠房租金主体资格适格。原告所主张的房租金9600元，从2013年7月1日开始主张六个月的房租金，本院尊重其选择。故，原告诉求于法有据，本院予以支持，被告辩解理由不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告翟某某于本判决生效之日起十日内从川汇区六一路中段2号-5号楼之间自北向南第二、三两间门面房内搬出，并将室内物品腾空，将该两间门面房交付原告赵某。 二、被告翟某某于本判决生效之日起十日内向原告赵某支付房租金9600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告翟某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 员 许 东 二○一四年三月十八日 书 记 员 杨丽娟
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