上诉人郑州东业冠达房地产开发有限公司（以下简称冠达公司）因与被上诉人祁林合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州东业冠达房地产开发有限公司。

法定代表人董利杰，董事长。

委托代理人祝永鹏，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。

委托代理人李红杰，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。

被上诉人（原审原告）祁林，男，1954年5月15日出生，汉族。

委托代理人谢政武，金博大律师事务所律师。

委托代理人乔芳芳，金博大律师事务所律师。

上诉人郑州东业冠达房地产开发有限公司（以下简称冠达公司）因与被上诉人祁林合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冠达公司的委托代理人祝永鹏、李红杰，被上诉人祁林的委托代理人谢政武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2012年5月5日，在冠达公司冠达花园项目尚未取得商品房（预）销售许可证的情况下，冠达公司与祁林签订了《冠达花园项目公寓预约保留协议书》。双方约定，祁林自愿向冠达公司支付预约保留金，冠达公司同意并有义务为祁林预约保留冠达花园项目公寓1号楼3单元6楼层20、21、22室，建筑面积187.98㎡（以郑州市房管局测绘的最终面积为准）。根据祁林预购买的房屋面积187.98㎡计算，祁林向冠达公司支付房屋总价款845964元的17.5%（金额148044元）作为预约保证金，剩余的17.5%首付款将于2012年6月30日冠达花园项目开盘前付清。祁林已履行了协议约定的支付义务，向冠达公司缴纳金额148044元，《冠达花园项目公寓预约保留协议书》约定的最后开盘日期2012年6月30日已逾期，冠达花园项目却迟迟未开盘。在祁林的一再催促下，冠达公司于2012年12月21日向其出具承诺书一份，承诺：“若冠达V8公寓3号楼（原1号楼）2013年5月1日仍未达到签约条件（五证齐全），未能正式签约，冠达公司赔偿祁林等人所交纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者”。至冠达公司承诺日，冠达公司亦未履行合同约定的义务及所作的承诺。后冠达公司于2013年7月3日正式取得《商品房预售许可证》，于2013年7月30日向祁林发出催告函，要求祁林自接到催告函起7日内至冠达公司售楼部，签订正式《商品房买卖合同》，办理相关手续。祁林于2013年8月7日起诉至本院要求解除双方签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》并返还预约保证金、支付违约金。

原审法院认为: 祁林与冠达公司签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，协议合法、有效，应受法律保护，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。祁林已按照协议约定履行了相应义务，冠达公司却拒不履行己方义务，致使双方合同目的无法实现。故对祁林主张的要求解除双方之间签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》，冠达公司偿还祁林已支付的预约保留金148044元，本院予以支持。

由于冠达公司无法完成双方协议约定的义务，后经双方协商，冠达公司于2012年12月21日作出承诺，保证若冠达V8公寓3号楼（原1号楼）2013年5月1日仍未达到签约条件（五证齐全），未能正式签约，冠达公司赔偿祁林等人所交纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者。本院认为，冠达公司的承诺书系其真实意思表示，应当遵守，祁林以此要求冠达公司支付违约金296088元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百零七条，《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除祁林、冠达公司双方签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》；二、冠达公司于本判决生效后十日内返还祁林预约保留金十四万八千零四十四元，支付违约金二十九万六千零八十八元。如果冠达公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百六十二元，由冠达公司负担。

冠达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原判决认定基本事实不清、适用法律错误。原审审理过程中，冠达公司在答辩时，明确提出祁林诉请的违约金数额过高，请求予以降低。很显然，关于违约金是否过高，冠达公司请求降低是否有道理应成为人民法院审理的焦点问题。鉴于此，祁林的损失情况应是本案应查明的基本事实，人民法院应查明该事实，并依此作为认定违约金具体数额的依据。然而，原审判决至此不顾，对冠达公司该主张是否成立、支持与否的理由，均未作阐述，显然刻意在回避该问题；另外，原审判决不予查明认定祁林遭受损失情况，径直以《承诺书》做出判决，难以令冠达公司信服。原审中，冠达公司提出降低违约金的主张，事实清楚，合法有据：1、冠达公司提出上述主张有明确的法律依据。即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条。2、冠达公司提出上述主张有明确的事实依据。冠达公司同意按照《预约协议》约定的“原价”，将房屋继续卖给被上诉人，因此祁林并无房屋价差损失；祁林的损失，无非是利息损失，按照人行公布的一至三年期贷款利率年息6.15%计算，自祁林交款日（2012年4月24日）至其起诉之日（2013年8月7日），共十五个月零13天，按16个月计算，祁林的利息损失仅为12139.6元，原审判决判令的违约金为296088元，二者相差甚远，原判此举显然适用法律错误。

祁林答辩称：原审判决程序合法，法律适用正确，双方签订的协议以及冠达公司出具的承诺书合法有效。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：祁林与冠达公司签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》系双方真实意思表示。该协议书签订后，冠达公司于2013年7月3日已取得《商品房预售许可证》，依法该协议书合法有效，双方应按约定履行自己的义务。冠达公司于2012年12月21日向祁林出具的《承诺书》，系其真实意思表示，应为《冠达花园项目公寓预约保留协议书》的有效补充。冠达公司上诉称《承诺书》载明的违约金明显过高，依法应予以降低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定过分高于造成的损失。”结合本案情况，《承诺书》中约定的违约金数额过高，应当酌减，冠达公司的违约行为必然给祁林造成相应利息损失，对于祁林的损失，本院酌定参照中国人民银行同期贷款利率四倍计算。综上，原审法院认定事实清楚，但违约金数额认定过高，应当改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4771号民事判决第一项。

二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4771号民事判决第二项。

三、郑州东业冠达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还祁林预约保留金148044元及违约金（总额以本金148044元、自2012年4月24日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至本判决确定的付款之日止）。

四、驳回祁林的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费7962元，由祁林负担3185元，郑州东业冠达房地产开发有限公司负担4777元。一审案件受理费比照二审收取。

本判决为终审判决。

                                           审  判  长  王  怡

                                           审  判  员  闫天文

                                           审  判  员  魏  飞

                                           二○一四年八月十四日

                                           书  记  员  解鹏飞