郑州益满园物业管理有限公司诉开封市中亨房地产开发有限公司、河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司物业服务合同纠纷一案

原告郑州益满园物业管理有限公司。

住所地郑州市金水区黄河路126号东1单元7号。

法定代表人韩占平，总经理。

委托代理人薛领友、李东风（实习），河南豫龙律师事务所律师，特别授权代理。

被告开封市中亨房地产开发有限公司。

住所地开封市金明裕花园商住楼二层C区。

法定代表人黄照新，董事长。

委托代理人崔国钟，法律顾问，特别授权代理。

委托代理人郭立夏，职员，特别授权代理。

被告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司。

住所地开封市金明裕大厦。

负责人赵霞，经理。

委托代理人赵磊，男，汉族，1981年2月10日出生，住河南省开封市顺河回族区南教经胡同21号，一般代理。

委托代理人张淑玲，女，汉族，1962年1月7日出生，住河南省开封市顺河回族区双龙巷68号副3号，特别授权代理。

原告郑州益满园物业管理有限公司诉被告开封市中亨房地产开发有限公司（以下简称中亨公司）、河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司（以下简称味美餐饮）物业服务合同纠纷一案.原告于2013年12月25日来院起诉，本院受理后，因案情复杂经批准转入普通程序，由审判员李爱琴、靳近、刘庆丰组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人薛领友、李东风，被告中亨公司的委托代理人郭立夏、崔国钟，被告味美餐饮的委托代理人赵磊、张淑玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2013年7月17日原告与被告中亨公司签订关于金明裕花园物业服务合同，于2013年7月25日正式入驻金明裕花园开始物业服务并一直积极履行相关权利义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。而被告中亨公司作为业主，被告味美餐饮作为实际使用人拒不缴纳物业费，经原告多次催要，拒不理睬，故诉至法院，要求被告味美餐饮支付2013年8月1日至11月1日的物业管理费12300.98元，滞纳金2521.5元，共计14822.48元，并支付自起诉之日起至确定给付之日的滞纳金；被告中亨公司承担连带责任；诉讼费由被告承担。

被告中亨公司辩称：中亨公司将房屋出租给味美餐饮的时候已经有合同明确说明，物业费由味美餐饮承担，因此中亨公司不应承担连带责任。

被告味美餐饮辩称：原告所述与事实不符，味美餐饮没有与原告签订物业合同，味美餐饮没有接到过业主委员会通知原告进驻的通知，原告亦没提供物业服务；原告收取高额的物业费没有依据。

经审理查明:金明裕花园小区系被告中亨公司开发建设的，经对金明裕花园小区入住的住户进行民意调查，多数入住的住户同意原告入驻金明裕花园小区进行管理，2013年7月17日原告与被告中亨公司、金明裕花园小区业主委员会签订物业入驻前开办费用协议，约定由原告对金明裕花园小区进行物业管理，被告中亨公司支付给原告前期开办费用6万元，并已支付。2013年7月17日原告与金明裕花园小区业主委员会签订金明裕花园小区物业服务合同，合同约定，合同期限自2013年7月1日至2014年7月1日，物业费的收费标准为别墅每月每平方米1元、高层每月每平方米1.3元、商业物业每月每平方米1.8元。合同签订后，原告入住金明裕花园小区进行物业管理。涉案物业系被告中亨公司所有，面积1708.47平方米，自2011年1月15日起租赁给被告味美餐饮使用，期限10年，中亨公司与味美餐饮约定，租赁期间所发生的物业管理费用由味美餐饮承担。

另查明：根据原告的统计，金明裕花园小区共有住户数234户，入住户数为67户，有65户参加业主大会的投票，并选举出以张广生为主任的业主委员会，最大业主中亨公司既未参加业主大会，亦未参与制定物业费收取标准，小区的所有租户亦未参与制定物业费收取标准。截止目前，开封市还没有出台统一的物业服务收费政府定价或政府指导价标准。

本院认为：合同应依法成立。根据《物权法》第七十六条规定：选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而本案中根据原告的统计，金明裕花园小区共有住户234户，参加投票的只有65户，明显没有超过半数，因此该业主委员会的成立不合法，而原告起诉所依据的物业服务合同系原告与金明裕花园小区业主委员会所签，故该物业服务合同无效。当前物业费的收费标准有政府定价、政府指导价和双方协商三种，目前开封市还没有出台统一的物业服务收费政府定价或政府指导价标准，因此本案的物业费收取标准只应有双方协商，而原告与业主委员会制定收费标准时，无论是中亨公司还是包括味美餐饮在内的所有租户均未参与，因此物业服务合同中对商业物业的定价无法认定是原告与中亨公司或味美餐饮协商后制定的，故无法认定其效力，且在审理过程中，原告不同意协商，因此原告不能依据与金明裕花园小区业主委员会签订的无效的物业服务合同计算物业费。虽然原告与金明裕花园小区业主委员会签订的物业服务合同无效，但原告已实际履行了物业服务的义务，而被告味美餐饮作为涉案物业的实际使用者，应缴纳物业费。关于被告味美餐饮应交的物业费，参考原告与业主委员会制定的标准，本院酌定按每月每平方米1.3元计算，1708.47平方米每月应缴纳2221.01元，三个月共计6663.03元。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，因此中亨公司应与味美餐饮承担连带责任。因原告起诉所依据的物业服务合同系无效合同，故关于原告诉求的滞纳金，本院不予支持。原告诉求超过本院认定部分，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州益满园物业管理有限公司2013年8月1日至11月1日的物业管理费6663.03元，被告开封市中亨房地产开发有限公司与河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司承担连带责任；

二、驳回原告郑州益满园物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费170元，由原告承担100元，二被告承担70元（被告应承担部分，原告已垫付，待执行时一并结清）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

                                             审 判 长  李爱琴

                                             审 判 员  靳  近

                                             审 判 员  刘庆丰

                                             二〇一四年七月十日

                                             书 记 员  王瑞娜