刘延天与中达公司为商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告刘延天，男，1977年1月20日生。

委托代理人韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。

被告河南中达置业集团有限公司，住所地：南阳市卧龙路171号。

法定代表人郑复生，任董事长职务。

委托代理人刘新生，男，1961年8月26日生。

委托代理人李喜文，男，1958年9月17日生。

原告刘延天与被告河南中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘延天及其委托代理人韩梦霞、被告中达公司的委托代理人刘新生、李喜文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘延天诉称：2010年11月12日，原告委托姐姐刘延桢代为购买了被告中达公司的中达裕州花园第二幢2-3层14号商铺现房，刘延桢在代为刘延天办理购房相关手续时，误将委托人“刘延天”写成“刘延桢”，2013年3月27日，刘延桢及丈夫王岩超对此作出公告声明，并在被告处进行了买受人名称变更，2013年5月30日，被告又重新对原告开具了收款收据。因买卖双方于2010年11月12日签订商品房买卖合同时，刘延桢已将全部购房款527249元及相关的契税、大修基金、办证费用等交给了被告，但由于被告的原因，至今未能为原告办理该房产的产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当在合同签订后90日内为原告办理该房产的产权证书，原告遂具状起诉，请求依法判令被告即时为原告办理二幢14号房的房屋所有权证，并自2011年2月13日起至2013年12月2日向原告支付违约金177507.16元，此后的违约金由被告依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息按原告已支付的总购房款527249元支付违约金至原告的权属证书颁发之日止，并由被告承担本案的诉讼费用。

原告刘延天为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭递交了如下证据材料：

1、被告于2012年10月12日与刘延桢签订的商品房买卖合同一份；

2、（2013）方证民字第257号公证书一份；

3、被告与刘延天签订的商品房买卖合同一份；

4、被告出具的收据八份。

被告中达公司辩称：原被告签订商品房买卖合同，原告交款购买被告的商品房属实，现房款已经两清。但本案的案由不属于商品房买卖合同纠纷案件，原被告房款两清，交易已经完成，原告入住后买卖行为即行结束，合同双方对此无任何纠纷，故本案不应适用商品房买卖合同案由。该案属于委托纠纷，因合同未约定必须由被告办理房产证，法律也未对此进行强制性规定，原告买房后应当自行去相关部门办理房权证，按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，被告对原告办理房权证有协助义务。根据相关规定，原告可以委托被告办理房权证，但必须向被告出具委托书，就本案来讲，原告把办证费用交给被告，被告愿意协助原告办理房权证，但双方仅有委托代理的意向，原告没有向被告出具委托书，原被告双方的委托代理关系并未成立，被告因缺乏相应的委托文书也无法为原告办理房权证，不存在违约问题。因此，原告未办理房产证的原因系其购房后未自行办理，并非因被告的原因造成。另按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，现房交付的诉讼时效应当从合同签订之日后90日起开始计算，原被告签订合同至今已经三年有余，若被告违约，则已超过诉讼时效，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告中达公司未向法庭提交证据以支持其辩解事实和理由的成立。

为查明案件事实，本院依据原告的申请在方城县房地产管理局调取了房屋权利证书存根一组。

本院根据当事人的陈述、举证，对本案的事实确认如下：

2010年11月12日，刘延桢与被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定由刘延桢出资527248元，购买了被告开发的位于方城县城关镇高速引线东侧（土地编号为200501号，土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为2005121号）中达裕州花园第二幢2-3层14号房的商铺一套，建筑面积163.44平方米，每平方米单价为3226元。合同签订后，刘延桢于2010年11月12日向被告支付了购房款527249元、大修基金2761元、储藏室款24878元和商铺办证费用26947元，被告中达公司向刘延桢出具了收据，双方约定于2010年11月15日前向原告交付房屋。2013年3月27日，刘延桢与其丈夫王岩超共同作出声明，声明该处房产系刘延桢受原告刘延天委托代为办理一切交费、签订购房合同事宜，在办理上述手续时误将委托人“刘延天”的名字写成了“刘延桢”，该处房产系原告刘延天出资购买。后被告又与原告刘延天补签了商品房买卖合同，并于2013年5月30日向原告重新出具了收款收据。原告购房至今，该房屋无法办理产权登记。原告遂诉至本院，请求依法判令被告即时为原告办理二幢14号房的房屋所有权证，并自2011年2月13日起至2013年12月3日向原告支付违约金177507.16元，此后的违约金由被告依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息按原告已支付的总购房款527249元支付违约金至原告的权属证书颁发之日止，并由被告承担本案的诉讼费用。

另查明：1、原被告签订的商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”中，双方对此未作特殊约定。

2、本院调取的方城县房地产管理局房权证存根显示，位于方城县城关镇高速引线东侧中达花园2#楼的房屋，于2014年4月17日以“河南中达置业集团有限公司”办理了房屋所有权证书，房产证号为方房权证字第1401011806号。2014年4月29日，被告将包含该房产在内的房屋以权利价值20000000元，整体抵押给了南阳市宛城区农村信用合作联社白河桥分社，履债期限自2014年4月29日起至2015年4月29日止。

3、2013年10月23日，南阳中达置业集团有限公司名称变更为河南中达置业集团有限公司。

综上法律事实，本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容又不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在该合同关系中，原告刘延天委托刘延桢代为购买被告的商品房，虽然刘延桢以自己名义与被告办理了相关手续，但其在此后出具的声明书中明确表示原告刘延天系该房屋的实际买受人，被告中达公司对此亦予以认可，并与原告补签了买卖合同，故原告刘延天系该商品房的买受人，被告中达公司系该商品房的出卖人，自刘延桢代替原告与被告签订购房合同时起，该合同即对原被告双方产生相应的法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人购买已经竣工的房屋的，由于出卖人的原因致使买受人自合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，如果当事人对此没有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。现原被告双方在签订买卖合同时，原告已依约履行了向被告交付房款的义务，被告也向原告交付了房屋，但因被告此后又将已出售的房屋整体抵押，导致原告无法取得所购买房屋的权属证书。因双方未就房屋权属证书的取得进行特别约定，且被告在售房的同时又向原告收取了相关办证费用，故被告应当为原告办理房屋权属证书，并自双方约定的交房日期到期后90日（即2011年2月13日）起，向原告承担违约责任。被告称双方属委托合同纠纷，因原告未向其完善代理手续导致相关部门无法办理权属证书，是原告自身原因造成，被告不存在违约行为的辩解意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。又因双方合同签订至今，原告所购房屋始终无法办理权属证书，被告的违约行为一直处于持续状态，不存在超过诉讼时效的情形，被告称原告要求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，本院亦不予采信。故原告刘延天要求被告中达公司为其办理房屋权属证书并承担违约责任的理由正当，本院予以支持。鉴于被告代为原告办理权属证书需要向相关部门报备相应资料手续及其处理争议房屋上所设定的他项权利，需要一定的筹备时间，故本院酌定给予被告90日的合理筹备期间。因原被告双方约定的购房款总额为527248元，故被告中达公司应以该数额为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告河南中达置业集团有限公司于本判决生效后90日内，为原告刘延天办理位于方城县城关镇高速引线东侧中达裕州花园第二幢2-3层14号商品房的房屋权属证书。

二、被告河南中达置业集团有限公司自2011年2月13日起，以总金额527248元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告刘延天支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。  

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3900元，由被告河南中达置业集团有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                         审  判  长        顾 东 升

                                         审  判  员        李    靖

                                         人民陪审员        王 朝 霞

                                         二〇一四年  八  月二十六日

                                         书  记  员        冯    森