| 河南省方城县人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）方城民初字第208号 |
原告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司 地址方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕1号公租房1号楼201-205房间。 法定代表人陶杰，任总经理。 委托代理人刘新峰，河南大为律师事务所律师。 被告（反诉原告）闫歌，女，1987年2月1日生。 委托代理人韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。 原告（反诉被告）南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称裕邦公司）与被告闫歌（反诉原告）为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕邦公司的委托代理人刘新峰与被告闫歌的委托代理人韩梦霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告裕邦公司诉称：被告闫歌购买原告开发的方舟城市花园7号楼2单元201号房屋，合同面积123.84平方米，价格每平方米1614.98元。后实测面积为132.56平方米，实测面积比合同面积多8.72平方米。依据双方签订的购房合同约定，被告闫歌应向原告补交购房款14082.63元。为此原告来院起诉，请求法院依法判令被告闫歌向原告支付购房款14082.63元。 被告闫歌反诉请求不能成立。依据原被告签订的商品房买卖合同约定，延迟办证按照已付房款的百分之一支付来违约金，而反诉原告请求按照逾期贷款利率来支付违约金，与合同第十五条第二项的约定不符，不能成立。 为了支持其诉讼请求和反诉的抗辩理由成立，原告提供了如下证据： 1、编号：GF-2000-0171号商品房买卖合同一份； 2、方城县裕房测绘队出具的分户面明细表一份； 3、（2014）南民二终字第0030号民事判决书一份。 被告闫歌辩称：原告诉称被告购房超出合同面积8.72平方米 不属实，故原告要求被告补交房款的请求不能成立。 由于反诉原告与反诉被告于2010年7月14日签订了商品房买卖合同，购买的商品房至今没有变更，合同所附的建筑面积平面图面积为实际面积，不存在超面积之说。合同签订后反诉原告按照约定足额缴纳了购房款、契税、办证费、大修基金等费用。在双方签订的商品房买卖合同中明确约定，“出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金。”反诉被告于2013年1月23日（逾期交房752天）交房，至今未能给反诉人办理房地产权属证书。反诉被告的行为明显违反合同约定，应当向反诉原告支付违约金。同时合同约定的违约金明显过低，要求反诉被告应当自2013年10月24日起至2014年6月24日向反诉原告支付违约金16000元，此后的违约金由反诉被告按照原告已支付购房款200000元依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告的权属证书颁发之日止。 为了支持其抗辩理由和反诉请求的成立，被告提供了如下证据： 1、编号：GF-2000-0171 商品房买卖合同一份； 2、收据5份； 3、编号：2010002958号个人住房借款合同一份； 4、（2013）方民商字第88号民事判决书一份。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下： 2010年7月14日原告裕邦公司与被告闫歌签订编号：GF-2000-0171 商品房买卖合同，合同约定：被告闫歌购买了原告裕邦公司开发的方舟．城市花园07幢2单元201号房产一套，建筑面积为123.84平方米，单价每平方1614.98元，总价款200000元。第五条面积确认及面积差异处理中约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定： 根据实际面积结算，以房管部门实地测量的产权登记面积为准，多退少补。第十五条 关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。被告闫歌按合同约定交付房款后，原告裕邦公司于2013年1月23日向被告交房，并收取被告闫歌缴纳的办证费673元。后经方城县裕房测绘队实地测量并出具分户面积明细表确认：被告闫歌购买的2-201建筑总面积为132.56平方米，超合同面积8.72平方米。原告认为被告闫歌应对超合同面积的部分按照合同约定的单价补交房款，为此原告来院起诉，请求法院依法判令被告闫歌向原告支付购房款14082.63元。原告裕邦公司在收到被告闫歌缴纳的办证费和相关材料后至今未给被告办理房地产权属证书，被告认为其构成违约，并且合同约定的违约金过低，为此被告闫歌提起反诉，要求反诉被告应当自2013年10月24日起至2014年6月24日向反诉原告支付违约金16000元，此后的违约金由反诉被告按照原告已支付购房款200000元依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告的权属证书颁发之日止。 综上法律事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方意思表示真实，合同内容不违反法律规定，为有效合同，合同双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。在原被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定：商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，1、双方自行约定，根据实际面积结算，以房管部门实地测量的产权登记面积为准，多退少补。原告裕邦公司提交有方城县裕房测绘队出具分户面积明细表，载明：2-201号房套内面积110.44平方米，公摊系数0.200310，公摊面积22.12平方米，其中阳台面积12.62平方米，建筑总面积132.56平方米，加盖方城县裕房测绘队图纸审核专用章。方城县裕房测绘队具有房屋测绘资质，是方城县房管局下属单位，受方城县房管局指派对房屋面积进行测量，测绘结果作为办理房权证的依据。原被告签订的合同中并没有约定测量面积需要购买人签字认可，而是约定以房管部门实地测量的面积为准。故方城县裕房测绘队的分户明细表应当作为定案依据。按照分户明细表所确定的被告闫歌购买房屋实际面积为132.56平方米，比合同面积多8.72平方米，按照合同价格每平方米1614.98元计算，被告闫歌应当按照合同约定向原告裕邦公司补交超面积房款14082.63元（8.72X1614.98=14082.63）。故原告裕邦公司的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告闫歌辩称购房人未在分户面积表上签字确认，应以商品房合同书中所附的房管部门确认的平面图面积为准的理由，与事实与约定不符，本院不予采信。本案中反诉原告闫歌按照合同约定缴纳了房价款、契税、办证费、大修基金等费用，反诉被告裕邦公司应当按照合同约定为反诉原告办理房地产权属证书，而反诉被告至今仍未办理房地产权属证书，已经构成违约，理应承担相应的违约责任。依据合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”。故反诉被告裕邦公司应当按照房价款200000元的1％（200000X1％=2000）即2000元向反诉原告闫歌支付延迟办证的违约金。由于双方签订的编号：GF-2000-0171商品房买卖合同，系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范文本，在合同首页商品房买卖合同说明第1项明确说明“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容”。故反诉原告诉称商品房买卖合同系反诉被告单方制作的格式合同，应当作出对提供格式合同方不利的解释和反诉原告对延迟办证的违约金约定完全不知情并且违约金约定过低的理由，与事实不符，其请求反诉被告裕邦公司支付违约金16000元，此后的违约金由反诉被告按照原告已支付购房款200000元依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告的权属证书颁发之日止的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告闫歌于本判决生效后五日内向原告方城县裕邦佳合房地产开发有限公司支付超面积房款14082.63元。 二、反诉被告方城县裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向反诉原告闫歌支付延迟办证违约金2000元。 三、驳回反诉原告闫歌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152元，反诉费100元，由被告闫歌负担152元，反诉被告方城县裕邦佳合房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 顾东升 审 判 员 陈豪亮 人民陪审员 王朝霞
二0一四年八 月 四 日
书 记 员 冯 森 |
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