上诉人任庆文因与被上诉人邵培旺房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）：任庆文，男，汉族，1958年7月15日出生。

委托代理人：赵红魁，河南成务律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵培旺，男，汉族，1956年8月14日出生。

上诉人任庆文因与被上诉人邵培旺房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第2073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任庆文及其委托代理人赵红魁，被上诉人邵培旺，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：任庆文系省团校职工。2007年8月1日，省团校与任庆文签订《拆迁安置协议》一份，主要约定，省团校拟将丰产路26号院危旧住宅楼改造为框架结构高层住宅，任庆文同意省团校将其位于丰产路26号院1号楼9号、砖混结构的住房（建筑面积75.91平方米）拆迁，并同意安排到拟新建高层住宅楼1单元25层G户型（建筑面积约139.565平方米，以最后确定实际面积为准）。同日，省团校与任庆文又签订《普通商品方售购协议》一份，主要约定，任庆文购买的普通商品房地址位于郑州市丰产路26号院1号楼住宅楼1单元25层G户型，普通商品房建筑面积139.565平方米（以下简称“涉案房屋”）。上述协议签订后，任庆文依约向省团校交纳了相关购房款等。2010年11月4日，任庆文与邵培旺签订《房屋出售交定金补充协议》约定：任庆文将涉案房产卖给邵培旺，相关条款另有协议（未交清90万元前不得入住和装修）；邵培旺于2010年11月4日向任庆文交纳定金20万元，于2010年11月25日前交清70万元签订合同、移交房屋，邵培旺可以装修使用；任庆文如不能保证邵培旺用房，赔邵培旺20万元（原来收的20万元退回），一共40万元，邵培旺如不按时付款，任庆文不退定金20万元，房屋另卖他人。同日，邵培旺向任庆文支付了购房定金20万元，任庆文向邵培旺交付涉案房屋钥匙一把。2010年11月24日，省团校行政处下发《关于河南省团校新建高层职工住宅的说明》，该说明的内容为：省团校新建高层职工住宅是经过河南省直房改办批准【豫直房委办字（2006）16号】建设的，房屋建成后，购房职工拥有全部产权、使用权和处置权，购房职工可以依法行使自己的权利，省团校不会进行干涉；任庆文是省团校正式职工，副教授职称，是省团校新建高层职工住宅的拆迁户，现购得的省团校新建高层住宅东单元25层G户完全符合房改办证政策。2010年11月25日，邵培旺和任庆文经居间人我爱我家房产中介有限公司丰产路分公司工作人员邢江涛签订《郑州市房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：任庆文自愿将涉案房产出售给邵培旺。邵培旺应在2010年11月4日前向任庆文支付定金20万元，作为邵培旺为履行本合同向任庆文提供的担保。经双方协商确定，涉案房产成交价款为每平方米6500元。房款的支付方式和支付时间为邵培旺于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，邵培旺于领取房屋所有权证时支付余款，多退少补。邵培旺未按约定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：1、邵培旺逾期支付房款的，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之三支付违约金；2、邵培旺逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除本合同，任庆文应于解除合同后三天内将已收房款退还邵培旺，所收定金不予退还，如任庆文不愿解除合同，则有权要求邵培旺按前款约定支付违约金。任庆文应于2010年11月25日前将房屋正式交付邵培旺，除本合同另有约定除外，任庆文应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净；双方约定于本合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气、暖等相关附属设施的变更手续。任庆文未按约定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、任庆文逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房款的万分之三支付违约金；2、任庆文逾期交付房屋超过三天的，邵培旺有权解除合同，任庆文应在邵培旺解除合同后三天内将已收房款退还邵培旺并双倍返还定金，如邵培旺不愿解除合同，则有权要求任庆文按前款约定支付违约金。双方约定于本合同生效《房屋所有权证》下发后30日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记；并在邵培旺领取《房屋所有权证》后30日内，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。合同补充条款为：在《房屋所有权证》发下之前，暂定建筑面积156㎡，每平方米6500元，结算时以证为准，多退少补。任庆文收到定金20万元后，及时向邵培旺提供任庆文单位同意其售房的证明书（原件盖公章），房屋过户所需的全部资料（省直机关售房批准文件、单位售房协议、交房款、契税、维修基金等凭证，房屋共有人同意售房证明等复印件）和全套房屋钥匙；双方签订合同后，邵培旺支付任庆文房款70万元。任庆文收到定金和房款合计90万元后，邵培旺拥有房屋的全部使用权和90%的所有权。《房屋所有权证》下发30日内，共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记，任庆文房屋过户给邵培旺，特殊情况日期延后，需双方协商同意并明确最后时限。如因任庆文造成房屋不能过户，邵培旺有权要求赔偿损失和拥有此房；如因邵培旺造成房屋不能过户，任庆文有权要求赔偿损失和停售此房。在2010年11月25日前，以上条款没有完成时执行以下特殊条款，双方保证：房屋买卖关系，已付定金20万元，价格每平方米6500元等合同条款不变，共同维持房屋现状不变，《房屋所有权证》发下时，双方积极办理过户手续，任庆文拿到银行出具的邵培旺支付剩余房款的承诺函后，房屋过户给邵培旺。邵培旺、任庆文和我爱我家房产中介有限公司丰产路分公司工作人员邢江涛在合同落款处签名、按指印。后邵培旺、任庆文在合同履行过程中发生纠纷，邵培旺认为发生纠纷的原因是：邵培旺向任庆文交纳20万元定金后，双方口头约定由任庆文于2010年11月25日前向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明等，由于任庆文未按时提供，邵培旺有顾虑，才没有交纳剩余房款70万元，双方发生纠纷的责任在任庆文。任庆文对此不予认可，认为发生纠纷的原因是邵培旺未按时交纳房款。

原审法院认为：邵培旺和任庆文签订的《房屋出售交定金补充协议》、《郑州市房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邵培旺的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。双方在补充协议、房屋买卖合同中约定：邵培旺应于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除本合同，任庆文应于解除合同后三天内将已收房款退还邵培旺，所收定金不予退还，如任庆文不愿解除合同，则有权要求邵培旺按前款约定按前款约定支付违约金。在合同履行过程中，任庆文认为邵培旺未按合同约定支付房款，构成违约，任庆文有权依据合同约定行使权利，但任庆文请求该院对《房屋买卖合同》和《房屋出售交定金补充协议》予以解除，无法律依据，故对任庆文反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、邵培旺与任庆文签订的《房屋出售交定金补充协议》、《郑州市房屋买卖合同》合法、有效。二、驳回任庆文的反诉请求。案件受理费100元，由任庆文负担。此款邵培旺已预交，不再退回，由任庆文在履行判决义务时，一并支付邵培旺。反诉费4300元，由任庆文负担。

任庆文不服原审判决，向本院上诉称：一、邵培旺未依约支付房款70万元，构成根本违约。任庆文请求解除合同依约成立。根据双方签订的《房屋出售定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》的约定，邵培旺应当在2010年11月25日前依约支付房款70万元，逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除合同，所收定金不予退还。因邵培旺未依约支付房款70万元，构成根本违约，任庆文请求解除合同依约成立。二、原审法院判决驳回任庆文的反诉请求，不仅违背当事人的合同约定，更违反合同法的法律规定。我国合同法第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是对合同约定解除的规定。合同约定解除的条件即指由双方当事人在合同中约定未来可能出现的解除合同的条件，是当事人以将来客观上不确定的事实作为合同是否解除的附款。因此合同当事人约定的解除合同的条件只要是双方当事人自愿订立，就对双方有约束力，一旦条件成就，合同就必须解除。依据任庆文与邵培旺签订的《房屋出售定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》的约定，邵培旺必须在2010年11月25日前依约支付房款70万元，逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除合同，所收定金不予退还。因邵培旺未依约支付房款70万元构成根本违约，任庆文请求解除合同依约成立。原审法院判决驳回任庆文的反诉请求，违背了法律规定。故请求撤销原审判决第二项，依法支持任庆文的反诉请求。

邵培旺答辩称：一、共同维持房屋现状不变房产证下来过户是合同特殊条款约定的。合同法强调平等、权利和义务一致性。合同约定到期后邵培旺出示房款凭证，任庆文并没有出示单身证明和团校同意售房证明也没有交七把钥匙，双方不交房不交款共同维持房屋现状不变并签订正式合同。任庆文之前认可解除合同并退还定金，现又上诉要求解除合同并不退定金根本不讲平等。二、任庆文不实际履行房产过户登记才是根本性违约。合同约定：“《房屋所有权证》下发30日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。”任庆文应当履行协助房产过户登记义务。三、最高院关于民事诉讼证据的规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。任庆文在邵培旺出示买方款凭证后，迟迟未出示合同约定应当提供的单位和共有人同意售房凭证。四、《合同法》第41条规定：格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。合同4、5两条格式条款与12、13两条非格式条款交款时间不一致，应当采用12、13两条非格式条款，所以根本不存在逾期三天付款问题。五、一审法院判决有理有据，卖方认为枉法裁判没有任何新证据，请求驳回上诉，维持原判。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：任庆文和邵培旺就本案房屋的买卖先后签订了《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》两份合同，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》第四款均约定，邵培旺应于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，邵培旺以任庆文未向其提供单身证明、单位同意售房证明为由拒绝支付房款，且合同中没有明确约定任庆文向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明的时间，邵培旺至本次庭审没有依约履行付款义务，违反合同约定，综合本案履行情况，双方继续履行《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》已不现实，任庆文要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。合同约定任庆文应向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明，任庆文没有提供，也存在违约，任庆文主张20万元定金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，程序合法，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第2073号民事判决第一项；

二、撤销郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第2073号民事判决第二项；

三、解除任庆文与邵培旺签订的《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》，任庆文于本判决生效之日起十日内向邵培旺返还定金20万元；

四、驳回任庆文的其他反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费100元，反诉费4300元，共计4400元，由任庆文负担。二审案件受理费100元，由任庆文负担。

本判决为终审判决。

                                          审  判  长  张 建 军

                                          审  判  员  刘 红 军

                                          审  判  员  赵 晓 涵

                                           二○一四年九月二日

                                          书  记  员  王 春 艳