| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第876号 |
上诉人（原审原告）刘歆，女，汉族，1970年6月7日出生。 委托代理人张建军，河南言理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王明安，男，回族，1941年5月15日出生。 被上诉人（原审被告）郑州聚福房地产营销策划有限公司。 法定代表人陈武奎,该公司经理。 委托代理人李智，河南荟智源策律师事务所律师。 上诉人刘歆因与被上诉人王明安及郑州聚福房地产营销策划有限公司（以下简称聚福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘歆及其委托代理人张建军，被上诉人王明安，聚福公司的委托代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年8月10日，刘歆（购买方、乙方）、王明安（销售方、甲方）、聚福公司（代理方、丙方）签订《二手房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方所有的房屋，甲方所有房屋位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1层1号，建筑面积170.87平方米，建筑年代1995年，该房屋产权证号为1301027581，房屋性质为私；该房屋按套计价，共计117万元，乙方以按揭付款方式支付房款；办理房屋过户手续需要交纳给丙方的佣金为1000元；甲方和乙方应在本合同签订后20个工作日内积极协助丙方办理房屋过户手续；甲方应在办理房屋过户手续之后10日内，协助乙方办理物业管理交接手续，并结清所欠水、电、气、暖、物业管理费等费用；甲方应在乙方取得房屋产权证书后及时协助乙方办理天然气、暖气户名变更手续；在签订本合同时，乙方应向甲方交纳定金5万元，双方均依约定履行合同时，定金冲抵房款；甲、乙双方约定定金为5万元，乙方违约时无权要求返还定金，甲方违约时应当双倍返还定金；含在房款中的配套设施费包括天然气／管道液化气初装、集中供暖／单位供暖、闭路有线、电话、宽带、水表、电表。 2013年9月16日，刘歆（乙方、买方）与王明安（甲方、卖方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定甲方将其坐落于郑州市中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋出售给乙方，房屋建筑面积170.87平方米，房屋的所有权证号为郑房权证字第1301027581，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；经双方协商确定，该房屋成交价款为77万元，乙方于2013年9月12日前向甲方支付房款77万元；双方约定于本合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气、暖等相关附属设施的变更手续；办理房屋所有权转移登记、土地使用权变更手续应当缴纳的税、费，由乙方完全承担。 2013年8月10日，王明安出具收据一份，载明：“已收到刘歆购房定金人民币大写伍万元整。”2013年9月11日，聚福公司出具收据一份，载明：“今收到刘歆服务费伍佰元正。”2013年9月12日，刘歆将77万元存入郑州市存量房交易结算资金专用账户，王明安已收到该77万元房款。2013年9月12日，刘歆缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等共计48177.64元，郑州市中原区地方税务局出具了纳税人名称为王明安的税收通用完税证。2013年9月16日，王明安出具收据一份，载明：“已收到购房人刘歆付给现金人民币叁拾伍万元整（350000元）。”2013年9月25日，刘歆缴纳补缴的土地价款（土地出让金）4943元。 2013年9月18日，位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋的房屋所有权证书颁发，登记的房屋所有权人为刘歆，该房产分户图并不显示地下室。后王明安向刘歆交付位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋，刘歆要求王明安同时交付“地下室”，双方因“地下室”产生争议，刘歆未接收房屋。 刘歆请求原审法院判令：1.王明安、聚福公司将中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋一套及地下室一间交付买受人刘歆；2.王明安、聚福公司按售房价款总额日万分之二点一的标准向刘歆支付违约金，期限自2013年9月28日起至实际交房之日止，（到立案之日暂计14900元）；3.王明安归还刘歆为其垫付的“不动产销售”税费48177.64元；4.王明安本人赔偿刘歆代交暖气费损失1983.60元。 原审法院认为：刘歆与王明安2013年8月10日签订的《二手房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方当事人应依照合同约定全面履行各自的义务。刘歆、王明安签订《二手房屋买卖合同》后，刘歆已依约将全部房款117万元支付王明安，合同约定的位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋的所有权已变更登记至刘歆名下，王明安应将位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋交付刘歆。对刘歆要求王明安将地下室一间交付刘歆的诉讼请求，因刘歆与王明安签订的《二手房屋买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》均未约定“地下室”，《二手房屋买卖合同》约定的“含在房款中的配套设施费”也不显示“地下室”，位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋的房屋所有权证书亦不显示“地下室”，刘歆该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。对刘歆要求王明安支付违约金的诉讼请求，刘歆与王明安签订《二手房买卖合同》后，王明安已协助刘歆办理了涉案房屋的产权过户登记手续，王明安亦要求向刘歆交付涉案房屋，后双方因“地下室”产生争议，刘歆未接收房屋，刘歆未能提供有效证据证明王明安存在拒不交付房屋的行为，刘歆该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。对刘歆要求王明安归还刘歆交纳的不动产销售税费48177.64元的诉讼请求，刘歆与王明安在《郑州市存量房买卖合同》中约定“办理房屋所有权转移登记、土地使用权变更手续应当缴纳的税、费，由刘歆完全承担”，刘歆该项诉讼请求与合同约定不符，该院不予支持。刘歆要求王明安赔偿刘歆交纳的暖气费损失1983.60元的诉讼请求，暖气费交纳事宜与本案房屋买卖合同法律关系并非同一法律关系，对刘歆该项诉讼请求，该院不予处理。因聚福公司系中介方，并非房屋买卖合同的一方当事人，其并不负有交付房屋的义务，故刘歆要求被告聚福公司对交付房屋承担连带责任，并支付违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、王明安于本判决生效之日起十日内将位于中原区陇海西路38号院1号楼2单元1号房屋交付刘歆；二、驳回刘歆其他诉讼请求。案件受理费1427元，由刘歆负担。 宣判后，上诉人刘歆不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实不清。2013年8月10日，刘歆与王明安签订《二手房屋买卖合同》，双方约定总价款117万元，刘歆缴纳定金伍万元。同年9月12日，刘歆交付房款77万元，并于9月16日同王明安签订《郑州市存量房买卖合同》一份，并交付购房余款35万元，购买方刘歆完全履行了自己的义务。而出让方王明安利用合同缺陷，恶意违约，拒绝履行义务，不交付地下室，侵害了刘歆的合法权益，对此，一审开庭调查过程中，中介聚福公司出具“情况说明”，能够证明“刘歆同王明安约定的房屋买卖价款117万元包括地下室”。一审法院不应不予采信；2.王明安违约事实存在，应承担违约责任，支付违约金；3.至于税款缴纳，有约定的按约定，无约定的按法定，不应该由刘歆承担税费；4.刘歆认为，一审法院认定暖气费损失与本案纠纷并非同一法律关系是错误的。暖气使用未给刘歆过户，在刘歆不能入住的情况下，替王明安消费使用，该损失完全是王明安违约不交付房屋造成的，应为同一法律关系。王明安应承担赔偿责任。综上，请求二审法院维持原审判决的第“一”项；撤销该判决的第“二”项，并依法改判。 被上诉人王明安答辩称：原审法院认定事实清楚，合同没有约定出售地下室。同时，按照《郑州市存量房买卖合同》约定，刘歆应当负担税费。关于暖气费用，是刘歆为自己过冬采暖缴纳，被上诉人王明安未使用当年供暖服务。综上，原审法院认定事实清楚，应予维持。 被上诉人聚福公司答辩称：聚福公司不应承担责任；当时房屋交易包含地下室，王明安不交付地下室是不诚信的行为。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事诉讼证据中，书证的证明力高于证人证言。上诉人刘歆主张本案买卖合同标的物包括地下室，并提供聚福公司的说明予以证明，因双方《二手房屋买卖合同》及《郑州市存量房买卖合同》均未约定买卖合同标的物包括地下室，且被上诉人王明安对刘歆的该主张予以否认，故依据刘歆提交的现有证据，比较双方证据的证明效力，原审法院认定双方买卖合同标的物未包括地下室并无不当；刘歆与王明安在《郑州市存量房买卖合同》中约定办理房屋所有权转移登记、土地使用权变更手续应当缴纳的税费由刘歆完全承担，故刘歆称其不应负担房屋交易的税费无事实及法律依据；刘歆与王明安签订《二手房买卖合同》后，王明安已协助刘歆办理了涉案房屋的产权过户登记手续，王明安亦要求向刘歆交付涉案房屋，后双方因“地下室”产生争议，刘歆未接收房屋。刘歆上诉称王明安违约，应支付违约金，基于本院认定的上述买卖合同标的物未包括地下室的法律事实，且王明安在合同的履行中并无违约拒不交付房屋的行为，故刘歆的该上诉理由并不成立，本院不予采纳；刘歆称王明安应赔偿其交纳的暖气费损失1983.60元，经查明，该暖气费损失产生的原因是双方就房屋买卖合同的标的物中是否包括地下室产生争议，刘歆在缴纳暖气费用后因双方争议未搬入取暖，王明安也未使用刘歆所购买的暖气热力服务，同样依据本院认定的前述买卖合同标的物未包括地下室的法律事实，被上诉人王明安对暖气费用的损失并无过错，故刘歆的该上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人刘歆的诸上诉理由均不成立，原审认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1427元，由上诉人刘歆负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭 审 判 员 刘俊斌 审 判 员 马 莉
二〇一四年八月十九日
书 记 员 黄会苹 |
