上诉人郑州群心纺织有限公司（以下简称群心公司）与上诉人宋新岗租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告）郑州群心纺织有限公司。

法定代表人熊德兰，该公司总经理。

委托代理人魏广秧，河南银基律师事务所律师。

上诉人（原审被告）宋新岗，男，汉族，1962年11月11日出生。

委托代理人李莉军，郑州市中原区须水镇法律服务所法律工作者。

上诉人郑州群心纺织有限公司（以下简称群心公司）与上诉人宋新岗租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院作出的（2013）中民二初字第1783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人群心公司的法定代表人熊德兰及群心公司的委托代理人魏广秧，上诉人宋新岗及其委托代理人李莉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2004年1月1日，双方签订《房地产租赁协议》一份，主要约定：宋新岗将西岗村一组东头一处约2.5亩的土地，住房三间，32平方米、砖混结构，硬化地面，预制板房顶租赁给群心公司使用；群心公司在租用地建设厂房六间1074.4平方米，砖混结构，硬化地面，石棉瓦房顶。住房19间，共352.85平方米，砖混结构，硬化地面，预制板房顶；租赁期限自2004年1月1日起至2014年12月31日止；租金为每年2.5万元，先交租金后使用，一次付清；租赁期间如有不可抗拒的客观因素，如自然灾害或国家征用土地、统一规划等因素致使本协议无法履行，本协议即刻终止。双方在本协议涉及土地上各自所建的建筑物及其他设施等有权分别获得相应赔偿；双方各自承担各自所建房屋的正常维修；双方应共同遵守协议，无权无故中途停止合同，否则造成的损失由违约方赔偿；附《厂区平面图》、《平面图说明》各一份（详尽描述后建厂房等结构情况）作为本协议附件，与协议具有同等法律效力。其中《厂区平面图》、《平面图说明》显示由群心公司建造的房屋及附属物包括：住宿区平房九间，厕所一间，厨房一间，共计164.85平方米，砖混结构，屋顶预制板结构；锅炉房一间，55.8平方米，砖混结构，地面硬化，石棉瓦屋顶；住宿楼二层共八间，188平方米，砖混结构，打有圈梁，地面水泥硬化；车间1：230平方米，车间2：198平方米，车间3：262.5平方米，车间4：195平方米，车间5：126.5平方米，均为石棉瓦屋顶，砖混结构，地面水泥硬化；仓库62.4平方米，石棉瓦屋顶；水池三个，花坛一个2平方，楼梯一个，树两棵，水井两个。由宋新岗建造的房屋包括：办公室3间，32平方米，砖混结构，地面硬化，屋顶预制板结构。在《房地产租赁协议》履行过程中，群心公司于2011年将场院转租给他人使用。宋新岗知道群心公司转租后，于2012年将场院收回另行出租。群心公司向宋新岗交纳租金至2011年，2012年后未再交纳租金。2013年7月3日，群心公司将宋新岗诉至原审法院，要求宋新岗继续履行《房地产租赁协议》并赔偿群心公司损失5万元，宋新岗自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息。在该案件诉讼过程中，群心公司得知《房地产租赁协议》约定的场院已被征收，遂于2013年10月9日撤诉。2013年10月12日，群心公司再次将宋新岗诉至原审法院。

原审法院另查明，2013年，本案所涉及的场院因郑州市轨道交通一号线西流湖公交场站建设工程被政府征收。2013年10月3日，宋新岗（乙方）与西流湖街道交通一号线西流湖公交场站拆迁指挥部（甲方）签订《西流湖街道轨道交通一号线西流湖公交场站建设工程附属物拆迁补偿协议（企业）》一份，约定：甲方一次性支付乙方全额补偿款共计761196.09元，奖补款99656.5元（1993.13㎡×50元/㎡），共计860852.59元；甲乙双方签订本协议之日起，乙方必须保证把普查登记范围内所属附着物自行拆除、移植、砍伐完毕，并退出原先所占土地，标准以甲方验收合格后为准。协议签订当天，郑州市中原区西流湖街道办事处向宋新岗支付补偿款860852.59元。

诉讼中，群心公司称西流湖街道交通一号线西流湖公交场站拆迁指挥部制作的《地铁一号钱公交场站工程附属物普查表》中由群心公司所建的建筑物及附属物有：《普查表》中砖混二层的房屋包括《厂区平面图》上所显示的由原告所建的住宿楼砖混二层八间共188平方米房屋。被告在原告所建的住宿区九间平房、一间厕所、一间厨房的基础上又加盖了一层，《普查表》中也显示为砖混二层，其中九间平房、一间厕所、一间厨房共计164.85平方米的补偿款应归群心公司所有。《普查表》上的五间石棉瓦车间系原告所建，其中一间面积为48.84平方米的石棉瓦车间系《厂区平面图》上显示的面积为62.4平方米的仓库。《普查表》上面积为235.02平米的铁皮顶车间系群心公司所建，原来是石棉瓦顶，后来宋新岗改建成铁皮顶。补偿标准多出来的每平米12元归宋新岗。《普查表》中面积为5.15平方米的水泥室外楼梯系群心公司所建。《普查表》中面积为11.6平方米的厕所一间系群心公司所建。《普查表》中的水井一口系群心公司所挖。《普查表》中的香椿树6棵系群心公司栽种。面积为55.68平方米的水泥地坪、面积为17.33平方米的散水、面积为102.35平方米的围墙、4个窨井系群心公司修建。《普查表》上的一个铁门系群心公司安装。

关于《厂区平面图》及《厂区平面图说明》上的建筑物面积与普查表中的建筑物面积不完全相符的问题，群心公司解释为《厂区平面图》及《厂区平面图说明》的建筑物面积系群心公司自己测量的，不准确，面积以拆迁办制作的《普查表》为准。

宋新岗认为群心公司在其租赁的场院上只修建了一间厕所，其余建筑物及设施均不是群心公司所建。另认为群心公司所述普查表中一间面积为235.02平米的铁皮顶车间系其所建不属实。其称该车间原为宋新岗所建，原来是石棉瓦房顶，2008年下大雪将车间压塌，宋新岗于2012年的4月份又重新建了一间铁皮顶车间。

群心公司认为双方签订的《房地产租赁协议》未解除。宋新岗不予认可，其认为群心公司私自将租赁的场院转租他人使用，视为群心公司自动放弃解除合同，故该合同已解除。

原审法院认为：双方于2004年1月1日签订的《房地产租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于《房地产租赁协议》是否已经解除的问题。群心公司未经宋新岗同意将其租赁宋新岗的场院转租他人使用，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告有权解除《房地产租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，宋新岗知道群心公司转租后，于2012年将场院收回另行出租，群心公司于2013年7月3日起诉要求继续履行租赁协议，证明群心公司已经知道宋新岗解除合同收回场院一事，故双方签订的《房地产租赁协议》已解除。关于《房地产租赁协议》所涉及的租赁场院内有哪些建筑物、设施及附属物系群心公司所建的问题。群心公司提交的《厂区平面图》、《平面图说明》有双方的签字，该院予以采信。群心公司称《地铁一号钱公交场站工程附属物普查表》中面积为188平方米的砖混二层房屋、五间石棉瓦车间、一间面积为11.6平方米的厕所、水井一口、香椿树两棵系群心公司修建、开挖、栽种，有《厂区平面图》、《平面图说明》予以证明，且宋新岗未提交上述建筑物、水井、树不是群心公司修建、开挖、栽种的相关证据，该院予以采信。群心公司称普查表中一间面积为235.02平米的铁皮顶车间系群心公司所建，原为石棉瓦车间，后宋新岗改建为铁皮顶车间，有《厂区平面图》、《平面图说明》予以证明，且宋新岗未提交该车间系其所建的相关证据，故该院对群心公司的主张予以采信。至于《厂区平面图》、《平面图说明》上的建筑物面积与普查表上的建筑物面积不完全相符，群心公司称系测量人员及测量方法不同所造成的，该辩称符合常理，该院予以采信。虽然《厂区平面图》、《平面图说明》显示群心公司在租赁场院中修建有面积共计164.85平方米的九间平房、一间厕所、一间厨房，但《普查表》中没有显示有该部分建筑物的补偿款。群心公司称宋新岗在其九间平房、一间厕所、一间厨房的基础上又加盖了一层，在《普查表》中均显示为二层砖混，因无相关证据证明，该院不予采信。故群心公司称《普查表》中砖混二层的房屋中包括有原告所建的164.85平方米的九间平房、一间厕所、一间厨房的房屋，该院不予采信。因群心公司对于其所称《普查表》中的铁门一幅、窨井四个、水泥地平、水泥室外楼梯、围墙、其他四棵香椿树是由群心公司修建、安装、栽种未提供充分证据予以证明，该院不予采信。关于宋新岗是否应将拆迁补偿款返还给群心公司的问题。由于《房地产租赁协议》约定双方各自承担各自所建房屋的正常维修，双方在本协议涉及土地上各自所建的建筑物及其他设施等在拆迁时有权分别获得相应赔偿，该协议还将厂区平面图、平面图说明作为协议附件，与协议具有同等法律效力，上述内容能够证明群心公司在租赁的场院内修建房屋及附属设施系经过宋新岗同意所为，虽然双方签订的《房地产租赁协议》已解除，但双方对于群心公司所修建的房屋及附属物未进行处置，且《房地产租赁协议》约定该协议终止后双方在本协议涉及土地上各自所建的建筑物及其他设施等有权分别获得相应赔偿，故群心公司对其所修建的房屋及附属物有权获得赔偿。因宋新岗将该场院内附属物的补偿款全部领取，其应将群心公司所修建的房屋及附属物的补偿款支付给群心公司。以上宋新岗应支付给群心公司的补偿款共计435589.5元（188平方米×（416元＋50元）＋（252.87平方米＋226.67平方米＋203.77平方米＋133平方米＋235.02平方米＋48.84平方米）×（260元＋50元）＋11.6平方米×143元＋5070元＋100元×2棵=435589.5元）。因宋新岗未将上述补偿款支付给群心公司，群心公司要求宋新岗支付上述补偿款并自起诉之日按银行同期贷款利率支付利息损失符合法律规定，该院对群心公司的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、宋新岗于该判决生效后十日内支付郑州群心纺织有限公司拆迁补偿款435589.5元，并支付利息损失（利息以435589.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2013年10月12日起计算至本判决确定的还款之日止）。二、驳回群心公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，保全费2520元，共计13320元，群心公司负担5012元，宋新岗负担8308元。

宋新岗不服一审判决，上诉称：1、原审法院使用证据错误。群心公司没有证据能证明宋新岗将其承租的西岗村二组东头地面的约2．5亩的场院高价转租给群心公司。2、原审判决使用证据违背法律规定。双方签订的《房地产租赁协议》第五条的约定的涉及土地上各自所建的建筑物及其他设施等的赔偿是指在租赁期间因不可抗拒事项协议终止为前提的。此协议因群心公司的过错已于2012年初解除，并由宋新岗将场院土地收回，而拆迁是在2013年10月进行。合同约定的附属物产权是在租赁期间遇不可抗力事件发生时的归属，并未对产权在其他情况下进行约定。原审将《房地产租赁协议》第五条中的租赁期间这个前提抛开，直接引用其他的内容作为判决上诉人支付补偿款的依据显然不当。3、原审判决的支付金额无事实根据。群心公司起诉书陈述的建筑物和附属物面积及协议所附的厂区平面图说明的面积与拆迁部门的附属物普查表完全不符，不能证明群心公司所说的建筑物和附属物存在的情况，原审以普查表的数据并将因宋新岗积极搬迁受到拆迁办奖励的款项也计算在内判决明显不妥。综上，请求：撤销郑州市中原区人民法院(2013)中民二初字第l783号民事判决书的第一项判决内容，依法改判其不应承担支付拆迁补偿款的责任。

群心公司答辩称：宋新岗所陈述的理由无事实和法律依据，其希望本院依法驳回宋新岗的上诉。

群心公司不服一审判决，上诉称:一审举证责任分配错误。一审少算了砖混结构补偿款102822.9元（锅炉房55.8平方米、食宿区164.85平方米，每平方米补偿款466元），少算铁门一个（500元）、窨井4个（400元）、水泥地坪（2227.2元）、水泥室外楼梯（1874.6元）、排水沟、散水（693.2元）、围墙（5322.2元）、以上共计少算113840.1元。原审判决遗漏了锅炉房。依据租赁合同，归宋新岗的房产仅门卫室32平方米，《普查表》中的铁门一副、窨井四个、水泥地坪、排水沟、散水、水泥室外楼梯以及围墙系群心公司经营20年期间所建，该部分应属群心公司，拆迁款应属群心公司。2、一审关于租赁合同已经解除的评理不当。合同法规定了解除权人的程序义务，不能因群心公司提供其他渠道得知涉案场院被收回，就免除宋新岗的通知义务。

宋新岗答辩称：群心公司称房产及地面归该公司所有，没有法律依据，该公司不可能拥有2.5亩宅基地。按原协议的约定给予土地，宋新岗对拆迁款享有权利，其获得拆迁款符合拆迁本意和合同约定，宋新岗获得拆迁款无可厚非。群心公司的陈述无法律依据和事实根据。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：宋新岗与群心公司于2004年1月1日签订的《房地产租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和国家相关行政法规的强制性规定，为有效合同。群心公司未经宋新岗同意将涉案场院转租他人使用，宋新岗知道群心公司转租后，于2012年将场院收回另行出租，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款、第九十六条规定双方之间的协议于2013年7月3日群心公司起诉要求继续履行租赁协议时已解除。因涉案场院已被拆迁，依据双方签订的《房地产租赁协议》的约定，群心公司对其在该场院中所修建的房屋及附属物有权获得赔偿。本案中，结合群心公司提交的《厂区平面图》、《平面图说明》以及《地铁一号钱公交场站工程附属物普查表》，本院认为：普查表中面积为188平方米的砖混二层房屋、五间石棉瓦车间、一间面积为11.6平方米的厕所、水井一口、香椿树两棵系群心公司修建、开挖、栽种；普查表中一间面积为235.02平米的铁皮顶车间（原为石棉瓦车间），因宋新岗未提交该车间系其所建的相关证据，并结合《厂区平面图》、《平面图说明》该部分补偿款应属群心公司。至于群心公司称其在租赁场院中修建有面积共计164.85平方米的九间平房、一间厕所、一间厨房，但《普查表》中没有显示有该部分建筑物的补偿款，因群心公司无证据证明系宋新岗在其上加盖一层，故该部分补偿款不应属群心公司。至于群心公司称《普查表》中的铁门一幅、窨井四个、水泥地平、水泥室外楼梯、围墙、其他四棵香椿树是由群心公司修建、安装、栽种，其也未提供充分证据予以证明，该部分的补偿款已不应属群心公司。因宋新岗将该场院内附属物的补偿款全部领取，其应将群心公司所修建的房屋及附属物的相应补偿款支付给群心公司，同时因宋新岗未将上述补偿款支付给群心公司，宋新岗应在自起诉之日按银行同期贷款利率支付补偿款的利息。故对宋新岗上诉称双方之间的协议已解除、其不应支付群心公司补偿款的上诉理由，本院不予支持；同样，群心公司上诉称双方之间的协议未解除，对该上诉理由，本院不予支持，群心公司上诉称补偿款的计算额遗漏锅炉房55.8平方米、食宿区164.85平方米、铁门一个、窨井4个、水泥地坪、水泥室外楼梯、排水沟、散水、围墙等，但其无充分证据证明该部分系其所建，对该上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审宋新岗预交案件受理费7834元，由上诉人宋新岗负担；二审郑州群心纺织有限公司预交案件受理费4078.2元，由上诉人郑州群心纺织有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  李  黎

                                             审  判  员  王胜利

                                             代理审判员  李剑锋

                                             二○一四年九月十七日

                                             书  记  员  朱丹