上诉人孙凤英与被上诉人河南美宸房地产营销策划有限公司（以下简称美宸公司）居间合同纠纷一案

上诉人(原审被告)孙凤英，女，1959年1月2日出生，汉族。

委托代理人王友成，男，汉族，1948年5月20日出生。

委托代理人张可扬，河南国银律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)河南美宸房地产营销策划有限公司。

法定代理人陈波，该公司总经理。

委托代理人牛江斌，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。

委托代理人李淑敏，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。

上诉人孙凤英与被上诉人河南美宸房地产营销策划有限公司（以下简称美宸公司）居间合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙凤英的委托代理人王友成、张可扬，被上诉人河南美宸房地产营销策划有限公司的委托代理人李淑敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2013年7月13日，被告孙凤英、购房人宋培和原告三方共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》和附件《房屋状况说明书》，主要约定：在原告河南美宸房地产营销策划有限公司居间下，由孙凤英出售自有的位于郑州市中原区西站路70号院34号楼3单元36号的房屋给宋培，总价款为665000元；买方应按照《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的要求，在网签存量房买卖合同后2013年8月15日前将房款（不含定金）存入郑州市存量房交易结算资金交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户；买方在签订本合同时支付购房定金10000元，该定金由原告保管，作为履行本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；买卖双方约定，在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后2013年8月15日之前办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；买卖双方约定于收到全部房款当日内，由卖方将本合同约定的房屋及附属物（详见《房屋状况说明书》）交付给买方；出卖人保证本合同约定的房屋权属清楚，并有完全处分权；出卖人应如实告知该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施等情况，并无任何隐瞒；丙方促成签订本合同并分别完成与买、卖双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，买方应按照该房屋实际成交总房款的2%支付全部佣金，具体数额为13300元；本合同签订后，若因卖方或者买方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担原告的佣金总额；合同附件第四部分随房屋家具、电器、用品清单中包括地下室约6平方左右壹间。2013年7月13日，原告收到购房人宋培交纳的定金10000元并出具《收条》一份，载明：“今收到宋培壹万元整系付宋培购孙凤英房产定金，立契过户后自动转为物业交割保证金”。2013年7月13日，原告向被告出具《房产证收条》一份，载明：“今收到孙凤英女士位于中原区西站路70号院34号楼3单元36号房产的房产证原件壹本，房产证号为0201114671”。2013年8月15日下午，被告孙凤英向原告出具《证明》一份，载明：“我与宋培（及其家人）2013年7月13号就房屋买卖签下《二手买卖居间合同》之后，老公从外地回郑，对合同文本中《附件第四其他物品》一栏写有‘地下室6平方壹间’字样，提出异议：1.地下室属公共建筑，且单位没有将地下室作为独立使用空间售或授予我们所有权（单位房地下室所有权归单位物业）我们无权赠送或出售。2.地下室不属于该合同附件四中家具、电器、用品的描述，应视为无效。3.我老公对于将地下室随电器、家具等赠送毫不知情。8月3号在中介方调解下我与老公同意按合同约定过户，但地下室与单位物业有约定在先，我们无权处置没有产权的地下室(产权归单位物业)。8月14号因为按约定未见宋培过户要求，电话通知王建娜我们等待宋培一方过户。直到8月15日”。另查明：本案所涉房屋位于中原区西站路70号院34号楼3单元36号，建筑面积为93.05平方米，所有权人为孙凤英，房产证号为郑房权证字第0201114671号，房产证登记共有人为无。再查明：《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及附件签订后，被告提出因为对地下室约定不清楚要求加价且与购房人未能协商一致，故上述合同未能履行。

原审法院认为：被告孙凤英作为房屋登记所有权人与购买人和被告共同签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应当按约履行合同义务。被告抗辩提出其丈夫对合同的签订并不知情，进而认为上述合同为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对其抗辩理由不予采信。本案中，《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》附件第四部分对地下室有约定，被告负有交付该地下室的义务，但在合同签订后，被告即提出加价否则不予交付地下室的要求，致使购房人和原告的合同目的无法实现，明显属于违约，应当根据合同中的约定承担违约责任。根据三方合同中有关佣金和违约责任的规定，被告应当承担原告的佣金13300元，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告孙凤英于本判决生效之日起十日内支付原告河南美宸房地产营销策划有限公司中介佣金13300元。案件受理费133元，由被告孙凤英负担。

孙凤英不服一审判决，上诉称:原审判决未查清事实，属错误判决。上诉人认为被上诉人并未完成《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）所约定工作，不应得到该合同约定的佣金。被上诉人并未按照合同约定协助上诉人与买受方完成约定的“在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同”的服务及其他的后续服务，实际上并未促成合同成立。上诉人从未表示不履行《居间合同》，不存在违约的事实。上诉人一直要求按《居间合同》的约定办理过户手续；有关“地下室”的争议在《居间合同》中并不是主要条款，并不影响网上签约、办理资金监管手续及办理该房屋所有权转移登记手续。上诉人使用的地下室面积远远大于“6平方”，导致实际交付时无法实际履行，致使上诉人与买受方之间产生争议。“居间合同”第十三条约定：因本合同履行或与本合同相关的一切争议，各方协议解决并签订书面补充协议，任何口头协议均是无效。被上诉人违反本条约定，在没有协助上诉人与买受方签订书面补充协议的情况下，对上诉人要求按《居间合同》过户的请求置之不理，导致居间合同无法履行，理应承担违约责任。综上，请求：依法撤销郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2083号民事判决书。

美宸公司答辩称：三方签订的合同系当事人真实意思表示，合同明确约定有地下室，上诉人在签订合同后反悔加价2万元，否则不过户，是上诉人违约，合同也约定由违约方承担违约费用。一审法院判决正确，事实清楚证据充分，请求维持原判。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明：合同附件第四部分所涉及的地下室约14.44平方左右。

本院认为：孙凤英作为房屋登记所有权人与购买人和被上诉人美宸公司共同签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，各方当事人因该合同附件第四部分中所涉地下室面积问题发生争议，致使购房人和原告的合同目的无法实现，经二审查明该地下室面积明显大于6平方米，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，该居间合同并未成立，故，美宸公司要求孙凤英承担佣金13300元缺乏事实和法律依据，本院对上诉人孙凤英的该居间合同未成立上诉理由予以支持。综上，一审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2083号民事判决书；

二、驳回河南美宸房地产营销策划有限公司的诉讼请求。

本案一审案件受理费133元，二审案件受理费133元，共计266元，由被上诉人河南美宸房地产营销策划有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  朱  梅

                                             审  判  员  王胜利

                                             代理审判员  李剑锋

                                             二○一四年九月三日

                                             书  记  员  徐若莹