上诉人王辉为与被上诉人任方军、被上诉人郑州市美华房地产营销策划有限公司（以下简称美华公司）房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）王辉，男，汉族，1979年1月19日出生。

委托代理人赵磊，河南擎鑫律师事务所律师。

委托代理人吕文，河南擎鑫律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）任方军，男，汉族，1971年10月6日出生。

委托代理人徐霄楠，河南文中律师事务所律师。

委托代理人王海鹏，河南文中律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）郑州市美华房地产营销策划有限公司。

法定代表人乔小勇，该公司总经理。

委托代理人王斌，河南千业律师事务所律师。

委托代理人陈光磊，河南千业律师事务所律师。

上诉人王辉为与被上诉人任方军、被上诉人郑州市美华房地产营销策划有限公司（以下简称美华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院作出的（2013）中民二初字第1996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王辉的委托代理人吕文，被上诉人任方军及其委托代理人徐霄楠、王海鹏，被上诉人郑州市美华房地产营销策划有限公司的委托代理人陈光磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2013年1月4日，任方军（乙方）、王辉（甲方）和郑州市美华房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方拥有位于中原区冉囤路2号12号楼3单元3层的房产，房屋所有权证号为0701042294，建筑面积为126.18平方米，房屋所在楼层为6层，该房产在3层，房屋建成年代为2005年，甲方保证提供房屋信息的真实性，乙方自愿购买甲方上述房产；甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为人民币85万元，丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金人民币15300元，代办费1000元由乙方支付，甲方同意该定金在办完房产过户手续前由丙方保管；甲乙双方采取按揭贷款的方式付款；双方同意在签订合同后100个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续，过户涉及的所有税费分配方式由乙方负担；双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关费用进行交付、结清，交房时甲方保证以下设施正常使用，并无偿过户给乙方，若有不符，甲方同意向乙方赔付相应损失；甲方同意房款内包含：房屋内中等装修、房屋内固定装修保持不变，物品含一台抽烟机、浴霸一台、热水器一台、三台空调（二台挂式空调、一台立式空调）、整套沙发、一台茶几、一台餐桌、三张床；房屋设施物品及水、电、暖、物业费、卫生费等交付情况，由乙方在交房时验明，自交房第二日起，房屋内设施物品及所发生费用与甲方无关，由乙方承担；双方约定甲方及其家庭以及抚养的所有人员户口于2013年5月1日前从该房屋迁出，若甲乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金；乙方同意甲方在过完户之日起五个月甲方给乙方交房，否则甲乙双方哪一方违约，需向对方支付每个月2000元违约金，甲方房屋由四十五万元解押款，由乙方为甲方解押15万元，同时乙方支付甲方45万元解押款作房屋定金使用，在过户当日，乙方支付甲方的45万元解押款直接充当首付款，房屋内物品以照片实物为准，如有损坏，以市场价等额赔偿。房屋买卖合同签订后，双方按约履行主要义务，位于中原区冉屯路2号12号楼3单元3层西户的涉案房屋于2013年4月27日登记过户至至任方军名下，房屋所有权证号1301088858。2013年5月17日，任方军（乙方）和王辉（甲方）签订《物业交割补充协议》，甲乙双方于2013年9月24日办理交割手续，交割物品以合同为准，双方保证在交割完以后，水费、电费、天然气、物业费、有线电视费，全部不在欠费状态，多出的由乙方出（以合同内的室内物品做担保），欠费的由甲方出（以物业交割保证金为担保）。2013年9月15日，任方军出具《证明》，内容为：今收到王辉交清城美苑12号楼3单元3层西户住宅钥匙二把，该房屋从即日起所产生的相关费用由本人承担。2013年10月7日，任方军交纳燃气费29.25元，2013年9月29日，任方军交纳电费172.48元，2013年9月24日，任方军交纳水费24元。王辉陈述称其户口于2013年10月底从该房屋迁出。原审法院另查明，王辉将包括在房价款内的以下物品拉走：抽烟机一台、浴霸一台、热水器一台、空调三台（一台挂式空调、一台立式空调）、整套沙发、茶几一台、餐桌一台、床三张，以上物品原告评估价为8900元。

原审法院认为：2013年1月4日的《房屋买卖合同》系三方之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应共同遵守。合同约定王辉户口应于2013年5月1日之前从该房屋迁出，现王辉已将户口实际迁出，故任方军的第一项诉讼请求本案不再处理，但王辉称实际迁出时间为2013年10月底，违反了合同约定，根据买卖任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同总房款2‰的违约金的约定，故王辉应当支付违约金，经核算，任方军主张的违约金31280元在合同约定和法律规定的范围之内，该院予以支持。2013年5月17日，任方军和王辉签订《物业交割补充协议》，约定于2013年9月24日办理交割手续，在该日水、电、气等费用如处于欠费状态，由王辉负担，经查，约定交割日的水费欠24元，电费欠172.48元，燃气费欠29.25元，共计225.73元，任方军主张的225.5元，该院予以支持。房屋买卖合同约定王辉应将部分物品（抽烟机一台、浴霸一台、热水器一台、挂式空调二台、立式空调一台、整套沙发、茶几一台、餐桌一台、床三张）留在房屋内，且该部分物品包含在总房价之内，因王辉将物品拉走，构成违约，应当予以返还，因王辉未及时返还应当予以赔偿，任方军主张的金额为8900元，该价值在合理的范围之内，该院予以支持。美华公司为任方军和王辉之间房屋买卖提供居间服务，现房屋交易已促成，美华公司履行了应尽义务，任方军要求美华公司承担连带责任无事实和法律依据，该院不予支持。王辉辩称中关于要求任方军支付违约金及返还押金等问题属于反诉或另案起诉问题，本案不予处理。关于室内物品问题，双方应按照合同约定履行，如房屋内留有合同约定总价款范围之外的物品，王辉可以取回，任方军应予以配合。现房屋产权已经过户至任方军名下，合同基本权利义务已履行完毕，王辉要求退房等主张不符合解除合同的要件，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、王辉应于该判决生效之日起十日内向任方军支付违约金31280元、水电气费225.5元及物品赔偿款8900元，共计40405.5元；二、驳回任方军的其他诉讼请求。案件受理费810元，由王辉负担。

原审判决宣判后，王辉不服上诉称：其和美华中介梁经理及买房人任方军三方，在2013年1月份房屋买卖前，其已明确提出，户口没地方转，梁经理当场表示可以挂到户口所在地派出所，由美华中介公司办理，其每年只需要交纳60元的挂靠费就可以了，在这样的前提下，其才签了合同，所以户口转出工作是房产中介公司的一项工作，其只需要配合即可。在8月份提出来要求其转户口时，其已经明确表示积极配合。但2013年5月1日出台的新的二手房交易政策，不允许在当地派出所没有房子的情况把户口挂在当地派出所。按合同规定2014年10月30日交房，但在2013年9月15日就交房，按房屋买卖合同，对方理应赔偿2000元，因为房价原价86万，其提出卖房后再居住5个月，房价减1万，为85万成交，房屋平均每月2000元的使用权，合同里写得很清楚。因为国家相关部门对二手房户口的政策变动而造成的纠纷，三方均做了大量的工作，其直到10月底才把户口转出，不是不作为造成的。综上，请求：撤销原审判决，改判或者发回重审。

任方军答辩称：一、王辉诉称“户口没地方转”，迁移户口需要中介配合与事实不符。王辉在一审庭审中承认且在陈述中也称已经在2013年10月底将户口转出，这充分证明王辉关于“户口没地方转”的说法与合同约定及事实均不符。二、王辉诉称“5月份对方才付房款”与事实不符。王辉于2013年3月3日收到其四十五万元首笔房款，其余房款分别在郑州市房管局办理产权过户时已经支付，且时间都在3月份，而且产权登记的为时间为2013年4月24日。三、王辉诉称“2013年5月1日出台新的二手房交易政策，当时的户口政策发生变化，不允许在当地派出所没有房子的情况下把户口挂在当地派出所”说法没有法律依据。二手房交易政策和户籍政策是两项性质完全不同的政策，且至今未找到其所谓“新的二手房交易政策”里关于对户籍政策变动的规定。四、王辉诉称“在没有拿到新房产证之前，在房管局按商品房交易也是转不成户口的，这样房屋买卖合同就与商品房交易规定相冲突”与事实不符。其于2013年3月18日前先后为此房屋共支付104万元，且在2013年4月24日，已经办理产权登记手续，因此，王辉在2013年5月1日将其本人及家庭成员的还款迁出完全是理所应当。五、王辉称“按合同规定2014年10月3日交房”与合同约定不符。“按房屋买卖合同，对方理应赔偿2000元”无事实依据。其一、合同并未约定2014年10月3日交房。其办理完产权登记的时间为2013年4月24日，拿到房屋钥匙的时间为2013年9月15日，期间已近5个月。其二、这是其在征求王辉同意下的行为，否则王辉也不会把钥匙给任方军。同时，其拿到钥匙前王辉已经存在违约事实。其三、王辉指的“交钥匙”时间和实际“交房”的时间不能等同。通常认定物业交割后交钥匙的时间方为实际“交房”时间。王辉在违约后造成了后续物业交割无法进行，因此王辉并未按合同约定交房。其四、在正常情况下，其拿到房屋钥匙后需对房屋进行清理、打扫、清洁、交纳水电气费等多项准备方可入住。真正入住时间为2013年9月底，而该时间为合同约定的允许的时间范围，故并不构成违约。且在此期间王辉并未提出异议。综上，王辉诉称“按房屋买卖合同，对方理应赔偿2000元”无事实依据。六、关于王辉诉称其外债等生活压力问题，这与其不转户口无关且不能成为减轻和逃避责任的理由。综上一审判决事实认定清楚，程序合法，适用法律准确，应依法得到维持。

郑州市美华房地产营销策划有限公司答辩称：1、一审判决查明的事实清楚，请求本院维持原判。2、王辉陈述的部分内容与事实不符，美华公司在本合同中的义务已经履行完毕，至于王辉与任方军在合同履行当中产生的纠纷与美华公司无关。3、美华公司所收取的佣金系按照合同约定在付出了大量的劳动之后，理应收取的居间服务费。4、美华公司在居间作用下，已经促成了王辉与任方军之间的房屋过户，不承担任何责任。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：王辉、任方军与美华公司于2013年1月4日签订的《房屋买卖合同》系三方之间的真实意思表示，并不违反法律和国家行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应共同遵守。按照合同约定王辉户口应于2013年5月1日之前从该房屋迁出，但王辉户口实际迁出时间为2013年10月底，违反了合同约定，王辉应向任方军支付合同总房款2‰的违约金31280元。至于原审认定的王辉应负担的水费、电费、燃气费225.5元及物品赔偿费8900元，由于王辉、任方军二审均未提出异议，二审亦不予处理。美华公司履行了居间服务的义务，其亦不应承担连带责任。故，对上诉人上诉称其未违反合同约定将户口在规定的期限迁出的理由，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费810元，由上诉人王辉负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  朱  梅

                                             审  判  员  王胜利

                                             代理审判员  李剑锋

                                             二○一四年九月三日

                                             书  记  员  朱丹丹