上诉人张小东与上诉人中国人民武装警察部队河南省总队（以下简称武警河南总队）房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告）张小东，男， 1969年12月15日出生，汉族。

委托代理人李韶，河南有道律师事务所律师。

上诉人（原审被告）中国人民武装警察部队河南省总队。

法定代表人沈涛，该总队司令员。

委托代理人王兆敏，河南世鼎律师事务所律师。

上诉人张小东因与上诉人中国人民武装警察部队河南省总队（以下简称武警河南总队）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张小东的委托代理人李韶，上诉人武警河南总队的委托代理人王兆敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2012年2月，武警河南总队将其位于郑州市南下街1号第二招待所北楼客房部分房屋对外租赁招标，租赁范围限于办公、商业、科研、教学、仓储、餐饮、住宿等项目，租期5年。张小东即向武警河南总队投标，交纳了100000元保证金并最终中标，于2012年7月3日与武警河南总队后勤部签订了房地产租赁合同。合同约定武警河南总队将位于郑州市二七区南下街1号北楼的房屋建筑面积4200平方米，出租给张小东使用，张小东已对所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为宾馆、餐饮，租赁期限自2012年5月20日至2017年8月20日，租金总额7901700元，年租金1430000元，尔后每年递增5%，租金按年结算，于每年的前10日交付武警河南总队；武警河南总队应于2012年5月20日前将房屋按约定条件交付给张小东，租赁期满或合同解除后，张小东应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用，合同签订后10日内张小东向武警河南总队支付租赁保证金100 000元；租赁期内，武警河南总队应履行下列义务：保证出租房地产符合武警部队房产租赁条件，权属清楚；按规定报经武警部队审批部门审批，办理租赁合同审批手续等；张小东应履行下列义务：负责所承租的房地产的环境卫生、防火，住用人员登记管理及安全工作等；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造，装修或增扩固定设施，必须征得武警河南总队书面同意，全部费用由张小东承担，权属归武警河南总队所有，租赁期满或解除合同时，必须无偿移交给武警河南总队；双方有违反合同约定行为的，对方有权解除合同，同时违约方应向对方支付违约金100000元；合同约定装修免租期为3个月（2012年5月20日至2012年8月20日）。合同签订后，张小东向武警河南总队交纳了一年租金143 0000元，武警河南总队将约定的房屋交付给张小东使用。张小东在该租赁房屋中安装了电梯，花费105 000元，安装了空调，花费135280元，安装空气源热泵系统，花费98 000元，加盖钢结构厂房花费19 000元；装修房屋花费444 684元，另张小东为多媒体客房应用购买了电脑等物品。在张小东经营期间，因缺乏消防设施备案及房屋产权证，张小东未办理经营执照和消防相关证照，郑州市公安局解放路派出所于2013年5月15日向其下发行政处罚告知书，称对其进行消防监督检查，发现该店消防设施器材配置设置不符合标准，给予罚款50 000元的处罚；2013年5月18日，郑州市公安局二七第四分局向张小东下发责令整改通知书，称对该单位进行检查发现没有办理特种行业许可证，没有身份证上传系统，责令其在2013年6月18日前整改完毕，在期限届满前必须采取停业措施。后张小东以武警河南总队出租的房屋不符合《消防法》限定的消防安全要求，没有办理《特种行业许可证》，存在签约过错为由，将武警河南总队及武警河南省总队后勤部诉至该院，请求判令：1、解除张小东与武警河南总队签订的《房地产租赁合同》；2、武警河南总队退还张小东所缴纳的保证金10万元整，年度租金143万元整；3、武警河南总队赔偿张小东支出的装修及设备费用110万元。后经查，武警河南省总队后勤部不具有独立法人资格，武警河南总队称对其行为负责。该案审理过程中，武警河南总队表示同意解除合同。

原审法院认为：张小东与武警河南总队签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了合同，应为有效合同，双方均应依合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定，武警河南总队应保证出租房屋的权属清楚，负责处理与权属有关的纠纷，但其并未向张小东提供房屋的权属证书等材料，致使张小东无法办理经营许可证等证照，存在过错，而张小东在得知这一情况后，并未及时终止合同的履行，而是继续对房屋进行装修、增建，一直经营使用，对于其扩大的损失，应由其自行承担，且合同约定防火由张小东负责，而张小东作为宾馆餐饮的从业者，应由其负有安装消防设施、配置相关器材、办理特种行业许可证的义务，其因自身过错导致无法经营，应由其自行承担责任。因张小东起诉提出解除合同，武警河南总队亦表示同意，该院亦予以支持，合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状，争取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因张小东已实际使用房屋一年，故张小东诉请判令退还年度租金的诉讼请求，该院不予支持，鉴于解除合同武警河南总队亦有过错，张小东要求判令武警河南总队退还保证金的诉讼请求，该院予以支持。对于张小东为经营花费的装修费，因双方在合同中约定装修须征得武警河南总队书面同意，且全部费用由张小东承担，权属归武警河南总队所有，合同解除时无偿移交给武警河南总队，故该费用应由张小东自行承担，张小东安装的空调钢结构厂房、电脑等可以拆除的设施及设备，可由其自行拆除取走；张小东安装的电梯及空气源热泵系统已与房屋构成一体，无法拆除，因该设施的受益人为武警河南总队，该笔费用可由武警河南总队退还张小东，故张小东诉请判令武警河南总队赔偿装修及设备更置费用110万元的诉讼请求，该院支持203 000元，超出部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，该院判决：一、解除张小东与中国人民武装警察部队河南省总队于2012年7月3日签订的房地产租赁合同；二、中国人民武装警察部队河南省总队于判决生效之日起十日内退还张小东保证金100 000元，补偿张小东支出的电梯及空气源热泵系统费用203 000元；三、驳回张小东的其他诉讼请求。若武警河南总队未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27 840元，张小东负担24 505元，武警河南总队负担3335元。

原审判决宣判后，张小东不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律错误，一、一审法院认定“张小东在得知武警河南总队没有房屋权属证书等材料的情况下，仍对房屋进行装修、增建”是对事实的错误认定。张小东是在公安机关对张小东下发行政处罚决定书后，到有关机关办理消防证、特殊行业经营许可证等证件时才得知武警河南总队没有房屋产权证、消防设施没有备案验收等情况的，得知这些情况时，房屋装修、增建早已结束，已经进入营业状态半年有余了。因此，一审法院认定张小东对扩大损失自行承担责任是错误的。二、一审法院认定“……且合同约定防火由张小东负责，而张小东作为宾馆餐饮的从业者，应由其负责安装消防设施、配置相关器材、办理特种行业许可证的义务，其因自身过错导致无法经营，应由其自行承担责任”是错误的。首先，张小东作为宾馆餐饮的从业者，已经安装了消防设施、配置了相关器材、只是个别设施不符合标准，不能说张小东没有消防设施和器材。其次，张小东办理各种特种行业许可证需要武警河南总队提供房屋权属证和消防设计规划及消防验收备案，但是武警河南总队均没有，致使张小东无法办理各种特种行业许可证，武警河南总队没有尽到合同的协助义务。因此，张小东不能办理相关证照的过错在武警河南总队，无法经营的责任应该由武警河南总队承担。三、一审法院认定张小东使用房屋一年属认定事实错误。双方于2012年7月3日签订合同，合同约定装修免租期为3个月，合同注明是2012年5月20日至2012年8月20日。但实际上2012年5月20日还没签订合同，双方对宾馆物品的交接是从2012年7月28日，所以合同的经营日期应从2012年的10月28日算起，到2013年的11月28日方为一年。而在2013年5月公安机关下达停业整顿通知后，张小东一直没有经营。因此，一审法院认定张小东实际使用房屋一年没有任何证据，不支持张小东要求退还年度租金的请求也是错误的。四、一审法院认定“张小东装修必须征得武警河南总队的书面同意，合同解除时无偿移交武警河南总队”是完全错误的。在合同的第十七条规定，张小东的装修期为3个月，而且免除3个月的租金。这充分说明张小东的装修是经过武警河南总队的书面同意的。本案合同解除的责任在武警河南总队，武警河南总队应当承担解除合同给张小东造成的损失，一审法院没有支持张小东装修费的请求是错误的。另外，一审法院认为张小东安装的空调、电脑、钢结构厂房等可以拆除的设施设备可由张小东拆除取走，但没有判令武警河南总队予以赔偿也是错误的。因为这些设备设施拆除后价值便大打折扣，有的甚至不能再用，张小东遭受的巨大损失应当由具有过错的武警河南总队承担。五、一审法院认定合同的效力也是错误的。本案中，合同双方对合同的生效进行了附条件的约定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。合同第十四条规定：本合同双方签字盖章后，须经有相应审批权限的武警营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。根据契约自由原则，只要不违法国家法律、行政法规的强制性规定，当事人的约定就具有法律效力。合同无效自始无效，并不因履行而有效。综上，请求二审法院：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1369号民事判决，发回重审或者依法改判支持张小东的诉讼请求；二、本案一审和二审的诉讼费用由武警河南总队负担。

武警河南总队对张小东的上诉答辩称：一、武警河南总队已经履行了双方签订的《房地产租赁合同》规定的义务，张小东在使用房产的过程中因其自身没有依规定办理相关审批手续导致其经营困难与武警河南总队无关。张小东与武警河南总队之间的合同关系是房屋租赁关系而非招待所或宾馆经营权的租赁或承包关系，所以武警河南总队出租的房屋只要无权利瑕疵且依约交付张小东适用，就履行了作为出租人的义务。张小东在签约之初已对涉案房屋的状况，包括产权的性质、形成年限、室内设施等房屋的全部情况进行过详细了解，并在双方的合同中明确“乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房产”。张小东所谈到的消防证、特种经营许可证等都是其在使用承租房屋的过程中因其经营需要，需自己办理的手续，并非武警河南总队的合同义务。且涉案房屋是军产，不需要在地方办理房屋所有权证书，也不需要到地方政府有关部门办理施工许可、消防备案等手续，因此武警河南总队没有该房屋的房产证或未办理消防备案属于正常，不存在过错。二、关于张小东使用房屋的期限。武警河南总队在与张小东签订房地产租赁合同之前，就已经将房屋交付给了张小东，之后一直由张小东管控，至今未归还武警河南总队，在其管控期间由他承担相应的房租是理所应当的。原审判决认定张小东已经实际使用了一年并无不当。三、关于合同效力问题，双方签订的合同中虽然附有生效条件，但合同签订后，双方就开始实际履行合同，且均接受了对方的履行，合同的实际履行足以证明双方均已放弃了之间约定的生效条件，合同已经成立并生效。综上，张小东的上诉理由缺乏事实和法律根据，不能成立。

上诉人武警河南总队上诉称：一、一审法院认为武警河南总队未向张小东提供出租房屋的权属证书，致使张小东无法办理经营许可证等证照，存在过错，与事实不符，继而作出要求武警河南总队退还保证金与给予补偿的错误判决。武警河南总队出租的房屋属于军产，地方职能部门不办理产权证。张小东在办理相关从业证照需要产权证明时，武警河南总队可为其出具地方相关部门的证明。事实上，武警河南总队在同样地点的其他承租户，只要是合法经营，都能办理相关从业证照。二、张小东无故解除合同、拖欠租金并用武警二招的名义对外经营，属于严重违约的行为，依合同约定，保证金应不予退还。三、武警河南总队出租的房屋自带空气源热泵系统，张小东为自身经营另行安装，未经武警河南总队同意，费用不应由武警河南总队承担。张小东私自安装电梯，破坏房屋结构，更不应由武警河南总队承担。四、对于张小东安装的空调、钢结构厂房，电脑等可以拆除的设备及设施，由于张小东拖欠房租已逾半年，依合同第十三条，张小东已无权自行拆除取走。依据合同第十三条约定，张小东逾期交付房租60日，视为张小东放弃其在武警河南总队处的财产，同时，武警河南总队有权向张小东收取所欠租金及滞纳金。综上，请求二审法院：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1369号民事判决；二、改判武警河南总队无需退还张小东租金及支付补偿费，张小东不得将安装的空调、钢结构厂房、电脑等可以拆除的设备及设施拆走；三、判令由张小东承担本案一审和二审的诉讼费用。

张小东对武警河南总队的上诉答辩称：一、一审法院认定武警河南总队提供的房屋没有相关证照是正确的，要求武警河南总队退还保证金及补偿是正确的，武警河南总队房屋没有房屋产权证、消防设施没有备案验收，并没有向法院提交其权属证件，不管是地方的还是部队的均未提交。二、根据机关团体企业事业单位消防安全管理规定第八条的规定，实行承包租赁或经营管理时应提交相关证件，及符合消防要求的证件。武警河南总队利用自己的优势长期未办理相关手续，在向张小东移交房屋时并未办理相关的消防设施，虽然武警河南总队说交付的房屋需要张小东自己办理，根据相关规定，单位出租的需要提供消防设计规划并且要备案，但是武警河南总队没有提供相关的消防设备等，给张小东办理相关的证件埋下了隐患，武警河南总队具有过错。三、张小东不拖欠武警河南总队租金，也并不是无故解除合同，因为武警河南总队提供的房屋没有地方的权属证书也没有部队的权属证书，也没有备案致使张小东不能办理相关手续；张小东已经足额缴纳了一年的租金且使用房屋也不足一年，所以不存在拖欠租金。四、关于郑州市二七区解放路派出所对武警二招手续不全的整改的原因，是因为武警河南总队没有办理相关权属证明致使张小东不能办理相关证件。五、武警河南总队称张小东未经其同意私自安装电梯也是错误的，因为合同上对于房屋的装修已经进行了书面的约定，双方还进行了商议。六、一审判决张小东可将其安装的设备自行拆除也是正确的，因为解除合同责任在武警河南总队，张小东是为了经营，如果房屋没有任何的瑕疵，张小东就可以办理任何手续，因为不能办理致使张小东的所有装修设备设施造成损失，所造成的损失的折扣也应当由武警河南总队承担，所以武警河南总队提出的上诉理由不能成立，应予驳回。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷，张小东与武警河南总队后勤部签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了合同，应为有效合同，双方均应依合同约定履行各自的义务。张小东上诉称其与武警河南总队后勤部签订的《房地产租赁合同》系附生效条件的合同，依照该合同第十四条之规定，非经有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准并加盖合同审核专用章不生效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条的规定，当事人可以对合同约定附生效条件，之后经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中张小东与武警河南总队在《房地产租赁合同》签订后即已实际履行该合同，合同履行期间武警河南总队和张小东亦均未对该合同的效力提出异议，故应视为双方对该合同所附的生效条件作了变更，该合同已经生效，故对张小东关于双方间的《房地产租赁合同》因所附的生效条件不成就而未生效的上诉主张，本院不予支持。在合同履行过程中，武警河南总队未向张小东提供房屋的权属证书等材料，致使张小东无法办理经营许可证等证照，存在过错。而张小东作为宾馆餐饮的从业者，应由其负责安装消防设施、配置相关器材、办理特种行业许可证的义务而张小东未完成上述义务，酿成本案纠纷，张小东亦有责任，也存在过错，鉴于本案中《房地产租赁合同》的双方均存在过错，双方应根据各自的过错承担相应的责任。张小东在上述情况发生后，并未及时终止合同的履行，而是继续对房屋进行装修、增建，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，对于扩大的损失，应由张小东自行承担。鉴于双方均同意解除合同，合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状，争取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，并结合双方在合同中对装修花费及权属的约定，原审法院判令武警河南总队退还张小东保证金100 000元并补偿张小东支出的电梯及空气源热泵系统费用203 000元，并无不当。此外，张小东还上诉称其租赁期限应从2012年的10月28日算起，与双方合同约定的租赁期限不符（自2012年5月20日至2017年8月20日），本院不予支持。综上，上诉人张小东和上诉人武警河南总队的上诉主张，因缺乏事实根据和法律依据，均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费39240元，由上诉人张小东负担27840元，由上诉人中国人民武装警察部队河南省总队负担11400元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  曾小谭

                                             审  判  员  马  莉

                                             代理审判员  刘平安

                                             二〇一四年九月十日

                                             书  记  员  黄会苹