| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第1136号 |
上诉人（原审原告、反诉被告）郑州鸿发房地产营销策划有限公司。 法定代表人寇惠，该公司执行董事。 委托代理人陈昭，河南千业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）解静，女，1978年8月10日出生，汉族。 原审第三人赵秀平，女，1984年9月6日出生，汉族。 上诉人郑州鸿发房地产营销策划有限公司（以下简称鸿发公司）因与被上诉人解静及原审第三人赵秀平合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿发公司的委托代理人陈昭，被上诉人解静及原审第三人赵秀平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年12月21日，鸿发公司与解静签订《出租房屋委托合同》，约定解静将座落于郑州市管城区兰桂A栋417室房屋提供给鸿发公司代为出租。鸿发公司支付解静押金750元，并按约支付租金。2012年11月25日，双方续订合同，约定每月租金750元，租赁期限为自2013年2月1日至2016年2月1日。鸿发公司将该房屋出租给该案第三人赵秀平。在合同履行期间，解静与鸿发公司产生纠纷，解静私下接触第三人赵秀平，并将房屋直接出租给第三人赵秀平。对于该违约事实，解静予以认可。第三人赵秀平来院接受调查时亦认可该事实。鸿发公司提交2014年3月29日鸿发公司与案外人李文端签订的租房合同一份，用以证明鸿发公司原本打算将涉案房屋在2014年3月29日至2016年1月28日期间内租给李文端，月租金1200元，后因解静违约，导致鸿发公司产生租金损失9900元。故鸿发公司诉至法院，请求依法判令：1、解除鸿发公司与解静签订的出租房屋委托合同；2、要求解静返还押金750元，支付违约金1500元，赔偿损失9900元；3、由解静承担诉讼费。解静认为鸿发公司2013年10月份已经知道解静违约，却还和李文端签协议，故对于该损失解静不予认可。同时，解静提起反诉，请求法院判令：1、鸿发公司向解静支付收取但未按时缴纳的物业费220元，多次堵锁造成损失820元，误工损失2840元，交通费1613.5元，违约堵锁房子无法出租损失10350元，共计15623.5元；2、更换同等档次防盗门；3、鸿发公司承担诉讼费。 原审法院认为：鸿发公司与解静签订的出租房屋委托合同系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务。解静对于违约的事实予以认可并同意解除该合同、返还鸿发公司押金750元、违约金1500元，该院予以确认。对于鸿发公司诉请的9900元损失，并未实际产生，而系鸿发公司将涉案房屋出租给他人后预期可能得到的利益，且根据第三人赵秀平的陈述，鸿发公司在2014年1月就已经与解静因房屋租赁问题产生纠纷，却仍在2014年3月29日与案外人签订长达近两年的租赁合同，故鸿发公司的该项诉请该院不予支持。关于解静要求鸿发公司支付物业费220元的反诉请求，因物业费系由业主向物业管理部门缴纳的费用，解静要求鸿发公司向其支付物业费，缺乏事实和法律依据；解静要求鸿发公司赔偿因堵锁造成的损失820元，但未提供相应的证据证明；解静诉请的误工费、交通费，缺乏相关的法律依据；解静诉请的因房屋被堵锁无法出租造成的损失，缺乏事实依据和法律依据，且解静已将房屋实际租给了第三人赵秀平，故对于解静的上述反诉请求，证据理由不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除郑州鸿发房地产营销策划有限公司与解静签订的出租房屋委托合同；二、判决生效后十日内解静向郑州鸿发房地产营销策划有限公司支付押金750元、违约金1500元；三、驳回郑州鸿发房地产营销策划有限公司的其它诉讼请求；四、驳回解静的反诉请求。案件受理费148元（含反诉案件受理费96元），由郑州鸿发房地产营销策划有限公司负担42元，由解静负担106元。 一审判决宣判后，鸿发公司不服，向本院上诉称：一、鸿发公司在与案外人签订租赁合同时，与解静之间的《出租房屋委托合同》尚在履行中，该合同是合法有效的。双方在合同中明确约定一方违约的，应赔偿另一方的全部损失。解静在一审庭审中也认可自己违约，其私下将涉案房屋出租给第三人的行为给鸿发公司造成了预期利益的损失，对该部分损失，法院应当支持；二、案外人第三人赵秀平在一审庭审中未出庭，其陈述亦未在法庭上接受双方的质证，原审法院据此作为证据是违反法律规定的，侵犯了鸿发公司的诉讼权利。综上，请求二审法院：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第760号民事判决第三项，改判解静赔偿鸿发公司损失9900元；二、上诉费等全部费用由解静承担。 被上诉人解静答辩称：一、解静愿意赔偿违约金。二、解静多次提出解约并同意按合同约定支付违约金，但鸿发公司拒绝协商，2014年1月，鸿发公司在认定解静违约后，仍多次撬门堵锁给解静造成了损失，当时有警察到场。三、鸿发公司并没有损失反而获利了，有收条为证。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人赵秀平陈述意见称：同意解静的答辩意见。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为：鸿发公司与解静签订的出租房屋委托合同系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务。在合同履行期间，解静与鸿发公司产生纠纷，并私下接触第三人赵秀平，并将房屋直接出租给赵秀平，其行为已经违反了合同约定，故原审法院对鸿发公司解除合同、支付押金750元和违约金1500元的诉讼请求予以支持，并无不当。鸿发公司上诉称其关于解静应赔偿其损失9900元的诉讼请求也应予以支持，本院认为，鸿发公司在2014年1月与解静发生纠纷后，即已经知晓解静与第三人赵秀平违约另立租赁合同的事实，但仍于2014年3月29日就涉案房屋与案外人签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此，鸿发公司关于要求解静赔偿因涉案房屋不能出租导致的9900元预期利益损失的上诉请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148元，由上诉人郑州鸿发房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭 审 判 员 马 莉 代理审判员 刘平安
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 黄会苹 |
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