| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民终字第81号 |
上诉人（原审被告）孟州明珠房地产开发有限公司，住所地孟州市。 法定代表人李习功，董事长。 委托代理人刘玉洪，副经理。 委托代理人董国富，法律顾问。 被上诉人（原审原告）贾新库，男，汉族，农民，初中文化，住宁陵县。 委托代理人吴军，河南世金律师事务所律师。 上诉人孟州明珠房地产开发有限公司（以下简称孟州房地产公司）因与贾新库房屋买卖合同纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2014）宁民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孟州房地产公司的委托代理人刘玉洪、董国富，被上诉人贾新库的委托代理人吴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定， 2012年10月10日，原告与被告房地产公司签订了商品房买卖合同1份，合同约定原告购买被告位于宁陵县滨湖华府小区第1幢6层7单元东613号住房一套，建筑面积为98.93平方，单价为1774.08元/平方，总金额为175510元，首付款75510元，剩余100000元由原告向银行申请按揭贷款。同时双方在补充协议中约定：“双方无正当理由终止合同，责任方应按合同总价款的8%赔偿给对方。因买受人的原因逾期不办理银行按揭贷款手续而要求解除合同的，应按合同总价款的8%支付违约金”。合同签订后，原告分三次向被告支付了首付款共计75510元。因被告房地产公司开发的宁陵县滨湖华府小区即涉案商品房所在的小区的容积率超标用地而被宁陵县人民政府有关部门暂停办理房管等手续，被告因此无法为原告办理房产登记手续，致使原告无法在银行办理按揭贷款，进而原告无法向被告支付下余房款。原告认为双方的商品房买卖合同无法履行，诉至本院，请求依法解除双方之间的商品房买卖合同，退还首付款75510元并支付违约金，由被告负担本案诉讼费用。 原审法院认为，1、原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违背有关法律、法规的禁止性规定，应为有效，双方应依约履行。原告诉请解除合同，被告同意解除，视为双方协议解除合同，本院予以解除双方的商品房买卖合同。2、本案中原告按合同约定支付了首付款75510元，选择了银行按揭贷款方式支付下余款，因被告所建涉案商品房小区未达到容积率规范要求，被政府有关部门暂停办理房产登记手续，原告因此无法办理房产按揭贷款手续，应认定为被告存在违约行为。被告辩称其对原告办理银行按揭贷款负有协助义务的理由与事实不符，原告办理银行按揭房贷的必备条件之一就是房地产开发企业须取得房产登记手续，故被告辩称原告违约的理由本院不予支持。3、因本案的违约责任在被告，故依照双方在补充协议中的约定，被告应按合同总价款的8%支付给原告违约金，应为14040.8元（175510元×8%）。对于被告要求原告因解除合同应支付合同总价款8%违约金的主张，因被告未依法提出反诉，且本院认为本案的违约责任在被告，故对被告的该项主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告孟州明珠房地产开发有限公司退还原告贾新库首付款75510元、支付违约金14040.8元，共计89550.8元，于本判决生效之日起七日内一次性付清。一审案件受理费1675元，由被告孟州明珠房地产开发有限公司负担。 上诉人孟州房地产公司上诉称，原审判决认定事实不服不符。双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3项明文规定“房款首付75510元，剩余10万元，由乙方向银行申请按揭贷款。《合同补充协议》第五条规定，买受人选择银行按揭贷款必须在合同签订后七日内提供全部银行按揭贷款资料并办理银行按揭手续，如买受人未能获得银行贷款，买受人须在接到出卖人通知后10内付清剩余房款，否则视为买受人违约，买受人须承担总房价款8%的违约金。”原审法院判决被上诉人无法办理房产按揭贷款手续，违约责任在上诉人，属于认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人贾新库辩称，原审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，依据合同涉案房屋是违章建筑，一审中被上诉人提供了宁陵县政府的通知，该通知证明上诉人出售的房产超容积率，停止办理涉案房屋手续，被上诉人要求解除合同，退还购房款、支付违约金的理由正当。上诉人仅依照合同第6条规定的说法不能成立，根据合同的所有条款，足以说明上诉人违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审判决孟州明珠房地产开发有限公司退还贾新库购房首付款75510元、支付违约金14040元，共计98550.8元有无事实法律依据。 双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议无补充，本院予以确认。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭贷款购买商品房是解决购房者不能一次性付清房款的有效方式，深受广大购房者的喜爱。房地产企业通常将愿意提供按揭担保作为承诺事项、优势条件告知购房者，购房者也将其作为重要条件确认购买意向。本案中，双方签订《商品房买卖合同》第六条第3项约定“总价款175510元，首付款75510元，由乙方向银行申请按揭贷款”，《合同补充协议》第五条约定“买受人按揭贷款，须在合同签订后七日内提供按揭贷款资料并办理按揭手续。因买受人的原因逾期不办理按揭贷款而要求解除合同的，须承担总房款8%的违约金，合同自行作废。买受人未能获得银行贷款，须在出卖人通知后10日内付清余款，否则视为买受人违约，承担总价款8%的违约金”。上诉人以此认为办理银行贷款是被上诉人的义务和责任，上诉人仅是协助义务。结合按揭贷款实践、合同全文及上诉人陈述，本院认为，本案按揭贷款是以被上诉人的名义申请，以该套房产向银行抵押，由上诉人提供阶段性担保并具体协调办理贷款手续，被上诉人有义务在约定的期限内向上诉人提供必要的相关材料并配合办理。上诉人称其对办理银行按揭贷款仅负有协助义务的主张与事实不符，本院不予支持。 孟州房地产公司因超容积率建房，被宁陵县人民政府发文通知停止办理相关房屋手续，致被上诉人申请银行按揭贷款无法办理。办理银行按揭房贷的必备条件之一就是房地产开发企业须取得房产登记手续，也是双方合同签订并能实际履行的前提。孟州房地产公司过错在先，致合同履行不能，应承担合同违约责任。因此，上诉人辩称违约责任在被上诉人的主张与事实不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 贾新库诉请解除合同，孟州房地产公司同意解除，视为双方协议解除合同，原审法院予以认定正确。双方虽同意解除合同，但没有免除一方的违约责任，故孟州房地产公司应承担违约赔偿责任，原审判决孟州房地产公司退还贾新库购房首付款75510元、支付违约金14040.8元并无不当，本院予以维持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费1675元，由上诉人孟州明珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 张学朋 审 判 员 尤永胜 审 判 员 李念武 二〇一四年八月二十二日 书 记 员 李苗苗 |
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