| 郾城区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郾民初字第00708号 |
原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行。 法定代表人朱杰，该行行长。 委托代理人魏宏献，河南平允律师事务所律师。 被告刘会英。 第三人张红杰。 原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称郾城农行）诉被告刘会英，第三人张红杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郾城农行的委托代理人魏宏献，被告刘会英 到庭参加诉讼，第三人张红杰经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2010年9月1日、10月1日签订两份房屋租赁合同，租赁原告位于郾城区海河路区政府对面的临街商铺，约定租期一年，月租金1300元。合同到期后，双方未续签合同，被告既不续交房租，又不交还房屋。2013年8月6日原告通过公开招租，第三人张红杰取得了整栋楼房的使用权。原告和第三人多次与被告协商无果，提起诉讼，要求被告支付所欠房租34800元及利息。 被告刘会英辩称：原、被告双方是多年的租赁关系，刘会英一直守约自觉履行缴纳房租义务，近两年房屋租金的交付方式也是在双方约定的方式下履行的。因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取，被告无故意拖欠房屋租金的行为。不然原告不会在长达两年时间收不到房租的情况下，也不解除合同，并且不止被告一户。另外我已经将其中一楼两间半的房子转让给田洋博使用，租赁费也应该由田洋博支付。 经审理查明：2010年9月1日和10月1日，原、被告签订两份房屋租赁合同，其中9月1日合同主要内容是：出租人郾城农行，承租人刘会英。由承租人刘会英租赁郾城农行位于郾城区海河路区政府对面的门面房两间半，约定租期一年，月租金1000元。10月1日合同主要内容是：出租人郾城农行，承租人刘会英。由承租人刘会英租赁郾城农行位于郾城区海河路区政府对面的二楼两间，约定租期一年，月租金300元。合同的以下条款均相同，合同第十一条约定合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除合同。1、承租人不交付或者不按约定交付租金1个月以上的；5、未经出租人书面同意承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意承租人将出租房屋转租第三人；有下列情形之一，承租人有权解除合同。2出租人违反合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。第十二条，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是一个月以内。第十三条违约责任：出租人未按时或按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物损毁的负责赔偿损失。承租人逾期交付房租除应及时如数补交外还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的应付损害赔偿责任。两份合同签订后双方均履行了合同义务，刘会英承租的一楼两间半已将租金交至2011年8月30日，承租的二楼两间将租金交至2011年9月30日。之后双方未续签合同，刘会英一直承租二楼两间，租赁费自2011年10月1日至今未支付。 2011年10月30日刘会英与田洋博签订广告公司转让协议，主要内容为：甲方刘会英，乙方田洋博。1、甲方自愿将位于海河路276号的墨兰轩广告公司以捌万元价格转让给乙方。转让项目及设备清单：（1）所租赁农行的三间门面房（276号）的使用权。（2）主要设备有3.2米喷绘机一台，1.5米写真机一台，条幅机一台，空调一台，刻字机一台，电脑六台，台式打印扫描复印一体机一台，覆膜机一台，电焊机一台，切割机一台，电锤一台，手电钻一台，手沙轮一台，缝纫机一台及现场的所有喷绘写真条幅耗材及办公家具等。（3）“墨兰轩”名称使用权。2、付款方式：乙方首付金额贰万元，一月内将余额六万元一次性付清给甲方，乙方全部全额付清后，甲方把店内经营权交与乙方使用。3、责任划分：全部金额付清之日起所发生的一切经济等纠纷归乙方负责与甲方无关，之前所发生的一切经济纠纷由甲方负责与乙方无关。4、本合同自签字之日起生效，双方均不得反悔，由违约方承担违约责任。目前一楼两间半门面房由田洋博使用。 2013年7月16日郾城农行通过漯河晚报等方式发出门面房招租公告，将包括被告刘会英承租房在内的两层楼，面积472.65平方米，整体对外出租。其中一楼8间，252.08平方米，二楼7间，面积220.57平方米。租赁期3-5年，年租金底价7.44万元，报价最高的为承租人。2013年8月6日通过竞标，第三人张红杰与郾城农行签订《竞租中标成功确认书》，租赁期三年，年租金121000元。2013年10月9日郾城农行与张红杰签订《房屋租赁合同》，2013年10月29日第三人张红杰向郾城农行交付2013年10月9日至2014年10月8日的房租金121000元。 被告刘会英提供证据1、租赁二楼房屋室内照片，证明因房屋多处漏水，造成墙面脱落，墙体水侵潮湿痕迹。2、养云斋门面房装修协议书，证明原告作为出租人，未履行修缮义务。被告刘会英自己在装修过程中，修缮承租房屋顶漏水投资800元。 因被告刘会英承租该房，一直未退还郾城农行，郾城农行提起诉讼要求判决被告刘会英腾退已逾期的承租房屋，支付拖欠房租及利息。本案在审理过程中，被告刘会英与第三人张红杰达成调解协议，张红杰同意刘会英继续承租该房屋，租金支付给张红杰，每间每年13000元，期限3年。郾城农行同意上述调解协议。郾城农行明确表示放弃要求被告刘会英腾退已逾期的承租房屋的诉讼请求。 对于原告称被告刘会英自2011年10月1日之后未支付租赁费，刘会英称：因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取，被告无故意违约拖欠房屋租金的行为。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2010年9月1日和10月1日原告郾城农行与被告刘会英签订两份房屋租赁合同，将海河路区政府对面的一楼两间半门面房和二楼两间租赁给刘会英，约定租期一年，月租金共计1300元。双方均履行了合同义务，刘会英承租的一楼两间半已将租金交至2011年8月30日，承租的二楼两间将租金交至2011年9月30日。之后双方未续签合同，刘会英一直承租二楼两间，租赁费自2011年10月1日至今未支付。一楼两间半门面房转租给田洋博后，自2011年9月1日至今未缴纳房租。 因出租方与承租方均未明确表示解除双方租赁合同关系，应视为双方租赁关系自然延续，因此刘会英应承担支付二楼2011年10月1日之后拖欠房租的责任。2013年7月16日郾城农行通过漯河晚报等方式发出门面房招租公告，证明自2013年7月16日郾城农行已明确表示解除双方租赁关系，根据合同约定，返还房屋的时间是一个月以内，双方的租赁关系应计算至2013年8月15日止，共计23.5个月，因此被告刘会英应支付二楼房租金为7050元（23.5个月×300元）。 2011年10月30日刘会英与田洋博签订广告公司转让协议，协议主要内容是对广告公司财产的转让，同时约定刘会英所租赁农行的两间半门面房转租归田洋博使用，根据2010年9月1日郾城农行与刘会英签订的房屋租赁合同第十一条约定合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除合同，第6项、未经出租人书面同意承租人将出租房屋转租第三人。因刘会英将房屋转租归田洋博使用，未经郾城农行同意，转让行为违反合同约定，应属无效，因此刘会英应负支付拖欠租金的责任，刘会英向郾城农行支付租金后有权向田洋博追偿。拖欠租金的期限自2011年9月1日至2013年8月15日止，共计24.5个月，拖欠租金金额为24500元(1000元×24.5个月) 2013年8月6日通过竞标，第三人张红杰与郾城农行签订《竞租中标成功确认书》，2013年10月9日郾城农行与张红杰签订《房屋租赁合同》，确立双方租赁关系，张红杰已经成为整体两层楼的承租人，由张红杰根据合同约定每年向原告支付租金121000元。本案在审理过程中，被告刘会英与第三人张红杰达成调解协议，张红杰同意刘会英继续承租该房屋，租金支付给张红杰，每间每年13000元，期限3年。郾城农行同意上述调解协议。张红杰与刘会英之间形成新的租赁关系，因此自2013年10月9日之后，郾城农行已无权向刘会英主张租赁费。 对原告要求被告支付逾期付房租款利息的请求，被告刘会英称：因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取。对被告的该主张，虽未提供证据证明，但与刘会英共同承租原告两层楼房的6名承租人，均存在租赁费长期未交的情况，并且相互印证。原告无证据证明被告刘会英故意违约拖欠房屋租金，因此对原告要求被告支付逾期付房租款利息的请求不予支持。 被告刘会英提供证据证明因原告未履行修缮义务，造成房屋多处漏水，造成墙面脱落，墙体水侵潮湿。根据双方签订合同第十三条，出租人未按时或按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物损毁的负责赔偿损失。被告刘会英因修缮承租房屋投资800元有证据证明，鉴于修缮房屋责任在原告方，给被告造成损失事实存在，原告应支付刘会英修缮费投资800元。被告刘会英应支付原告房租金30750元（7050元+24500元-800元）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告刘会英于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行房屋租赁费30750元。 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费830元，由原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行承担220元，被告刘会英承担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 罗文学 审 判 员 朱开元 审 判 员 张卫平 二Ｏ一四年七月二十二日 书 记 员 何 娜
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