| 郾城区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郾民初字第00712号 |
原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行。 法定代表人朱杰，该行行长。 委托代理人魏宏献，河南平允律师事务所律师。 被告吕东杰。 委托代理人薛飞。 第三人张红杰。 原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称郾城农行）诉被告吕东杰，第三人张红杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郾城农行的委托代理人魏宏献，被告吕东杰的委托代理人薛飞到庭参加诉讼，第三人张红杰经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2010年8月31日签订一份房屋租赁合同，租赁原告位于郾城区海河路区政府对面的临街商铺半间，约定租期一年，月租金200元。合同到期后，双方未续签合同，被告既不续交房租，又不交还房屋。2013年8月6日原告通过公开招租，第三人张红杰取得了整栋楼房的使用权。原告和第三人多次与被告协商无果，提起诉讼，要求被告支付所欠房租5400元及利息。 被告吕东杰辩称：原、被告双方是多年的租赁关系，吕东杰一直守约自觉履行缴纳房租义务，近两年房屋租金的交付方式也是在双方约定的方式下履行的。因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取，被告无故意拖欠房屋租金的行为。不然原告不会在长达两年时间收不到房租的情况下，也不解除合同，并且不止被告一户。 经审理查明：2010年9月1日原、被告签订一份房屋租赁合同，合同主要内容是：出租人郾城农行，承租人吕东杰。由承租人吕东杰租赁郾城农行位于郾城区海河路区政府对面的门面房半间，约定租期一年，月租金200元。合同第十一条约定合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除合同。1、承租人不交付或者不按约定交付租金1个月以上的；5、未经出租人书面同意承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意承租人将出租房屋转租第三人；有下列情形之一，承租人有权解除合同。2出租人违反合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。第十二条，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是一个月以内。第十三条违约责任：出租人未按时或按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物损毁的负责赔偿损失。承租人逾期交付房租除应及时如数补交外还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的应付损害赔偿责任。合同签订后双方均履行了合同义务，承租人吕东杰已将租金交至2011年8月31日。之后双方未续签合同，租赁费自2011年9月1日至今未支付。另外因为两年时间一直未收房租，吕东杰已经停止使用该房并搬出，吕东杰搬出后并未将该房退还郾城农行，从2013年5月7日，吕东杰与薛飞签订转租协议，将该房转租给薛飞。 2013年7月16日郾城农行通过漯河晚报等方式发出门面房招租公告，将包括被告吕东杰承租房在内的两层楼，面积472.65平方米，整体对外出租。其中一楼8间，252.08平方米，二楼7间，面积220.57平方米。租赁期3-5年，年租金底价7.44万元，报价最高的为承租人。2013年8月6日通过竞标，第三人张红杰与郾城农行签订《竞租中标成功确认书》，租赁期三年，年租金121000元。2013年10月9日郾城农行与张红杰签订《房屋租赁合同》，2013年10月29日第三人张红杰向郾城农行交付2013年10月9日至2014年10月8日的房租金121000元。 因被告吕东杰承租该房，一直未退还郾城农行，郾城农行提起诉讼要求判决被告吕东杰腾退已逾期的承租房屋，支付拖欠房租及利息。本案在审理过程中，被告吕东杰与第三人张红杰达成调解协议，张红杰同意吕东杰继续承租该房屋，租金支付给张红杰，每间每年13000元，期限3年。郾城农行同意上述调解协议。之后郾城农行明确表示放弃要求被告吕东杰腾退已逾期的承租房屋的诉讼请求。 对于原告称被告吕东杰自2011年9月1日之后未支付租赁费，吕东杰称：因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取，被告无故意违约拖欠房屋租金的行为。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2010年9月1日原告郾城农行与被告吕东杰签订房屋租赁合同，将海河路区政府对面的半间门面房租赁给吕东杰，约定租期一年，月租金200元。吕东杰已将租金交至2011年8月31日，之后双方未续签合同，吕东杰未支付租赁费。因出租方与承租方均未明确表示解除双方租赁合同关系，特别是吕东杰已经停止使用该房并搬出，吕东杰搬出后并未将该房退还郾城农行，应视为双方租赁关系自然延续，从2013年5月7日，吕东杰与薛飞签订转租协议，将该房转租给薛飞。根据双方签订合同第十一条约定合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除合同。第6项、未经出租人书面同意承租人将出租房屋转租第三人，因吕东杰的转让行为应属无效，因此吕东杰应承担支付2011年9月1日之后拖欠房租的责任。2013年7月16日郾城农行通过漯河晚报等方式发出门面房招租公告，证明自2013年7月16日郾城农行已明确表示解除双方租赁关系，根据合同约定，返还房屋的时间是一个月以内，双方的租赁关系应计算至2013年8月15日止，共计24.5个月，因此被告吕东杰应支付房租金为4900元(24.5个月×200元)。 2013年8月6日通过竞标，第三人张红杰与郾城农行签订《竞租中标成功确认书》，2013年10月9日郾城农行与张红杰签订《房屋租赁合同》，确立双方租赁关系，张红杰已经成为整体两层楼的承租人，由张红杰根据合同约定每年向原告支付租金121000元。本案在审理过程中，被告吕东杰与第三人张红杰达成调解协议，张红杰同意吕东杰继续承租该房屋，租金支付给张红杰，每间每年13000元，期限3年。郾城农行同意上述调解协议。张红杰与吕东杰之间形成新的租赁关系，因此自2013年10月9日之后，郾城农行已无权向吕东杰主张租赁费。 对原告要求被告支付逾期付房租款利息的请求，被告吕东杰称：因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取。对被告的该主张，虽未提供证据证明，但与吕东杰共同承租原告两层楼房的6名承租人，均存在租赁费长期未交的情况，并且相互印证。原告无证据证明被告吕东杰故意违约拖欠房屋租金，因此对原告要求被告支付逾期付房租款利息的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告吕东杰于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行房屋租赁费4900元。 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行承担20元，被告吕东杰承担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 罗文学 审 判 员 朱开元 审 判 员 张卫平 二Ｏ一四年七月二十二日 书 记 员 何 娜 |
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