| 河南省周口市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）周民终字第470号 |
上诉人（原审被告）河南弘扬置业有限公司，住所地：河南省西华县。 法定代表人单华锋，该公司董事长。 委托代理人陈波，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。 被上诉人（原审原告）郭学杰，男，1978年6月2日生，汉族，住河南省西华县。 上诉人河南弘扬置业有限公司（以下简称河南弘扬公司）因与被上诉人郭学杰商品房销售合同纠纷一案，不服西华县人民法院（2013）西民初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河南弘扬公司的委托代理人陈波到庭参加诉讼。被上诉人郭学杰经本院传票传唤未到庭。 原审法院审理查明，2010年6月13日，郭学杰与河南弘扬公司签订商品房买卖合同一份，郭学杰购买了河南弘扬公司开发的东湖帝景蓝湾6栋1单元301商品房一套。该合同第四条计价方式与价款约定按套计算，总价款为人民币壹拾陆万伍仟元整。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年2月27日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，水、电、燃气于2011年2月28日前通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按合同第九条向出卖人追究逾期交房的违约责任。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，郭学杰按约定向河南弘扬公司交纳了购房款，河南弘扬公司于2011年4月28日向郭学杰交房。2013年1月13日，西华县天然气公司给郭学杰开通了天然气。河南弘扬公司要求郭学杰补交房屋差价款，郭学杰要求河南弘扬公司承担迟延开通天然气的违约责任，双方酿成纠纷。 原审法院认为，郭学杰与河南弘扬公司签订商品房买卖合同之后，郭学杰按照约定交纳了全部购房款，河南弘扬公司应于2011年2月28日前交付房屋，并开通水、电、天然气，而实际交付房屋的时间是2011年4月28日，天然气开通时间是2013年1月l3日。河南弘扬公司的行为已违反了合同约定，对此应承担违约责任。本案河南弘扬公司实际逾期交房60天，应按郭学杰所交购房款165000元计算违约金为990元。 关于办理房产证问题，双方没有约定买受人取得房地产权属证书的时间，应按法律规定的期限执行。关于河南弘扬公司反诉郭学杰补交购房款2470元的诉请，其理由是合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]为依据进行面积确认及面积差异处理。双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房"。但通过审查双方签订的合同条款，双方在合同第四条明确约定按套计算，在合同第五条中约定当事人选择按套计价的，不适用该条中关于面积出现差异时的处理原则，故对其反诉请求不予支持。 关于诉讼时效问题，河南弘扬公司辩称郭学杰要求承担违约责任的时间为2011年2月28日，郭学杰应在知道权利被侵犯之日起2年内即2013年2月28日之前提起诉讼，而郭学杰的起诉时间是2013年6月6日，超过了法律规定的诉讼时效。原审法院认为，双方在合同中约定于2011年2月28日前交房和开通天然气，而开通天然气的时间是2013年1月13日，在此之前双方还在为天然气开通的事进行协商，故郭学杰主张权利的诉讼时效应从20l3年1月13日起进行计算，其起诉并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条、第三十四条之规定，判决：1、河南弘扬公司于判决生效后支付郭学杰违约金990元。2、河南弘扬公司于判决生效后协助郭学杰办理房地产权属证书。3、驳回河南弘扬公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，由河南弘扬公司负担。 河南弘扬公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销西华县人民法院（2013）西民初字第824号民事判决并依法改判驳回郭学杰的诉讼请求，判令郭学杰支付房款2470元及利息，本案诉讼费用由郭学杰承担。 河南弘扬公司的上诉理由为：1、原审程序违法。原审认定2011年4月28日交房没有依据，不能以当事人个人接收时间为交房时间。原审郭学杰诉状没有要求追究河南弘扬公司延迟交房违约责任的诉求，原审未予查明且双方均没有举证，原审对交房是否迟延作出判决违反了民事诉讼不诉不理原则和超出当事人诉讼请求下判，明显程序违法；2、双方合同第五条约定，以建筑面积为依据进行面积差异处理，误差比绝对值在3%（含3%）以内的据实结算房价款。与郭学杰的合同面积为102.2㎡，经测量，实际面积为103.73㎡，面积误差1.53㎡，郭学杰应补交2470元房款和利息。同时合同约定建成后即向房管部门报送材料办理权属登记，但是，郭学杰未交齐房款，河南弘扬公司有权履行抗辩权拒绝办理产权手续。关于天然气的约定，河南弘扬公司不存在违约；3、本案已超诉讼时效。双方约定交房及办理产权手续的时间起点为2011年2月28日，郭学杰2013年6月6日提起诉讼，明显超出诉讼时效2年的规定。 本院认为：原审郭学杰提交的编号为0060的商品房买卖合同内容存在当事人勾选事项，其中第五条关于面积确认及面积差异处理一项，当事人勾选了建筑面积和面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款的内容。本案商品房买卖是按套计价还是按实际面积计价及双方是否存在违约的事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下： 一、撤销西华县人民法院（2013)西民初字第824号民事判决； 二、发回西华县人民法院重审。
审 判 长 朱新章 审 判 员 沈华秋 审 判 员 李俊华 二○一四年八月一日 书 记 员 佟乐观 |
