| 河南省洛阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）洛民终字第673号 |
上诉人（原审原告）：李长庆，男，1938年12月15日生，汉族，住洛阳市。 委托代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李振安，男，1964年7月11日生，汉族，住洛阳市。 委托代理人：李青芹，女，汉族，住址同上，系李振安妻子。 被上诉人（原审被告）：赵作建，男，1971年1月1日生，汉族，住洛阳市。 委托代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。 上诉人李长庆因与被上诉人李振安、赵作建确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李长庆及委托代理人杨传朝，被上诉人李振安及委托代理人李青芹，被上诉人赵作建及委托代理人阚世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：李振安同赵作建于2006年3月13日签订了《住宅转让协议》，甲方：李长庆、李振安代。乙方赵作建。介绍人（证明人）：潘光成、牛忠孝。该协议约定：“甲、乙双方经介绍人（证明人）说合，并多次认真协商，达成以下协议：一、甲方同意将自己的位于龙门煤矿龙安小区的住宅一所转让，乙方同意购买此所住宅。二、此所住宅现有的两层楼房建于2002年，楼房建筑面积为183平方米。三、此所住宅的转让价为8.65万元。（捌万陆仟伍佰元整）。四、甲方在过户此住房时，将已有的有关房屋所有手续交给乙方。五、乙方在过户此住房时，将此住宅的8.65万元的转让费一次性交给甲方。六、甲方在过户以前，应保证此住宅现有设施的完整性，处理完东西邻里之间的界定。七、在过户以前，此住宅存在的一切问题，由甲方负责解决；过户以后，此住宅所发生的一切事宜，由乙方负责解决。八、未尽事宜，双方协商解决。以上条款双方要认真履行，任何一方违约要赔偿对方合同总额10％的违约金。甲方：李长庆、李振安代。乙方：赵作建。介绍人（证明人）潘光成、牛忠孝。2006、3、13。该协议签订后，赵作建于2006年3月14日将购房款付给李振安，李振安给赵作建出具收到条：“今收到赵作建住宅转让款：现金：捌万陆仟伍佰元整。李振安，2006、3、14号。”同时，李振安将该房屋的《村镇房屋所有权证》，加盖有洛阳市龙门煤矿多种经营开发总公司财务专用章的洛阳市龙门煤矿收据二份，全部交给赵作建。收据显示：“2001年5月15日今收到李长庆1000元整，系保证金；2001年5月15日收到李长庆4000元。豫河西38号。”并将其所卖房屋交付给赵作建。从2006年3月至今，由赵作建清付该房屋的水、电费，赵作建进行了部分改建。该房屋所占用的土地是洛阳市龙门煤矿占用的国有土地，办理了国有土地使用证；“证号为：洛国用（91）字第52-145号。土地使用者：洛阳市龙门煤矿。地址：市郊龙门镇。图号：自测图。用途：工交。东：墙外龙门村耕地。西：墙外龙门村耕地。南：墙外龙门村耕地。北：墙外龙门村耕地。用地面积：48279.06平方米。”洛阳市龙门煤矿并办理建筑许可证：“洛阳市郊区人民政府，建规字第2000421号。你单位所申请建筑经我审核合格准予建筑。建筑单位：龙门镇龙门煤矿河西住宅七十二户。名称：住宅。地点：龙门镇。投资：300万。层数：壹至肆层。结构：砖砼。幢（间）数：七十二户。建筑面积：12829.63㎡。公元2000年11月18日发。洛阳市郊区建筑管理委员会。”李振安将房屋卖给赵作建时，李长庆在龙门大街老家居住至今，距该房屋有800米左右。现李长庆以2012年3月才知道其子李振安背着自己将其房屋卖掉，侵犯自己合法权益为由，状诉来院。法院受理后，依法审理，当庭调解，但双方意见差距太大，不能达成一致协议。 原审法院认为：李振安将其父亲李长庆的房屋卖给赵作建，虽没有其父亲出具的委托书，但作为一直在该房居住的李振安，直接代李长庆签字，同赵作建签订《住宅转让协议》，并邀请两位介绍人（证明人）予以证明，而赵作建作为善意购房者，将全部房价款已向李振安清付，李振安也同时将其所卖房屋的《村镇房屋所有权证》及盖有洛阳市龙门煤矿多种经营开发总公司财务专用章的洛阳市龙门煤矿收据二份交给赵作建，并将所卖房屋交付赵作建，使赵作建从购该房屋起居住该房至今，构成表见代理，双方所签《住宅转让协议》应为有效协议。李长庆诉称李振安代其与赵作建签订的《住宅转让协议》无效，违反了民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。赵作建购房后在该房屋居住至今近八年，且对房屋进行过改建；李长庆在距该房屋800米左右的地方居住，现对自己家房屋的变更、变化声称不知晓，显然不符合常理，李长庆未在法定的诉讼时效内主张权利，其诉讼已超过诉讼时效。李长庆的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百三十五条之规定，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，判决：驳回李长庆的诉讼请求。本案诉讼费1963元，由李长庆负担。
李长庆不服原审判决向本院提起上诉称： 1、李振安擅自做主处分属于上诉人的房屋和土地，未经上诉人许可或授权显然是一种无权处分行为，应认定为无效。一审认为李振安的处分行为构成表见代理既没有事实依据，也不符合法律关于“表见代理”的规定。2、两被告签订的合同不仅包括房屋的所有权也包括土地的使用权，但土地使用权人登记在公司名下，属公司所有。不仅被告无权处分，包括上诉人也无权处分。故两被告签订的合同应属无效。3、确认合同无效之诉，不受诉讼时效期间规定的调整，一审认为上诉人之诉超过诉讼时效期间违背法律。请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。 赵作建答辩称：上诉人是委托其长子李振安卖房，上诉人对其长子李振安卖房行为是同意的是授权的。（一）l、协商卖房时，李长庆的多名亲属在场，李长庆对卖房一事是同意的，2006年李长庆委托其长子李振安将其位于龙门煤矿龙安小区的住宅卖给赵作建。当时在场的有李长庆的长子李振安，李长庆的儿媳李青芹，李长庆的女婿郭孟全。当时李长庆要9万元，赵作建只出8.5万元，后经介绍人调合，、赵作建又加了1000元，后来李长庆的女婿说再加500元，最后双方以8. 65万元的房屋转让价格达成住宅转让协议。该协议的签订李长庆是同意的。2、《住宅转让协议》签订后，李长庆与赵作建已全部履行了合同义务。李长庆是授权李振安卖房的。2006年3月13日，李长庆与赵作建达成了《住宅转让协议》。李振安代李长庆在该协议上签字，并按有指印。该协议签订后，赵作建按照该协议第5条的规定将8. 65万元的转让费交给了李长庆的代理人李振安。李长庆按照该协议第4条的规定将该房屋所有权证书及土地使用费收据及房屋钥匙交给了赵作建。李长庆与赵作建全部履行了合同义务。《住宅转让协议》己全部履行完毕。该协议是合法有效的，应当受到法律的保护。 3、《住宅转让协议》签订后。赵作建一家在此居住了8年。李长庆与赵作建同在龙门中街居住。李长庆从未提出过异议。《住宅转让协议》签订后，赵作建将其父亲、母亲、两个妹妹的户口迁至龙门村。从2006年3月至今赵作建一家长期在此居住，在这8年期间，赵作建对该房屋的门前道路，上水、下水管道，家庭电网进行了改造，对该房屋后散水进行了施工，并封闭了一楼凉台。按时交纳了从2006年3月至今的水电费用。李长庆在其龙门中街的另一处房屋居住。距离赵作建的房屋相距200多米。李长庆对该房屋的变化是明知的，但是李长庆从未提出过异议。所以李长庆诉称到2013年6月得知李振安擅自把上诉人的房屋卖给赵作建是完全不符合事实的。（二）李振安的行为已构成表见代理，李振安有代理权。1、双方是多次协商卖房。在协商卖房时有李长庆的多名亲属在场，李长庆对卖房一事是明知的，买卖该房屋是经过多次协商的，而不是只经过一次协商的。买卖房屋的价格与李长庆的女婿有直接的利害关系，并且当时有李长庆的长子、李长庆的儿媳、李长庆的女婿在场协商。2、李振安将李长庆的《房屋的所有权证书》、《土地使用费收据》和房屋钥匙交给了赵作建，这充分证明李长庆对卖房一事是明知的。李长庆的《房屋所有权证书》、《土地使用费收据》是李长庆的私人物品，应当由李长庆掌管，只有在买卖房屋时，才将《房屋所有权证书》和《土地使用费收据》交给他人，既然李长庆将自己的《房屋所有权证书》和《土地使用费收据》交给了李振安，李振安又将其交给了赵作建，就充分证明了李长庆对卖房一事是明知的。3、根据合同法第6条、第49条的规定该协议合法有效，应当受到法律的保护。我国合同法第6条规定“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用的原则”。第49条规定“行为人没有代理权，超越代理权，或者代理权终止以后以代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。李振安代理李长庆卖房，李长庆是明知的，是授权的，李长庆应当遵循诚实信用原则认可同意卖房的事实，即便李长庆为了更大的经济利益，反悔卖房一事，也是于事无补的。因为赵作建有理由相信李振安具有代理权，该协议符合法律规定，合法有效，应当受到法律的保护。（三）上诉人诉称“两被告签订的合同不仅包括房屋的所有权也包括土地的使用权，但土地使用权登记在公司名下，被告和上诉人无权处分，故两被告签订的合同应属无效’’。上诉人的这一上诉理由根本不符合事实，在李振安代李长庆与赵作建签订的《住宅转让协议》中根本没有土地使用权的内容，并且该块土地是国有土地，洛阳龙门煤矿具有国有土地使用证。李长庆具有该房屋的所有权，李长庆具有村镇房屋所有权证，李长庆有权买卖自己的房屋，根据土地随房走的原则，地上房屋的所有权一旦转移，土地使用权随之转移，法律没有国有土地使用权不能变更的法律规定。所以李振安代李长庆与赵作建签订的《住宅转让协议》合法有效。（四）上诉人诉称“确认合同无效之诉，不受诉讼时效期间规定的调整”。这一上诉理由不符合法律规定，我国民法通则第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。李长庆在一审起诉状写明“李振安与赵作建签订的《住宅转让协议》侵犯了原告的合法权益”。既然李长庆认为自己的民事权利受到侵犯，需要保护，符合民法通则第135条的规定，就应当受到法律的调整，我国法律没有确认之诉不受诉讼时效限制的法律规定。综上，李长庆的上诉理由不符合事实，上诉请求不能成立，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明：孙小恒与银洲建材公司自2012年开始发生业务关系，双方之间并未订立书面合同。孙小恒称双方曾口头约定货到检验，无质保期，出现问题后当时提出来。但孙小恒并未提交相关证据证明其验货当时提出货物质量问题。 本院认为，孙小恒于2012年11月3日给银洲建材公司出具的欠条，系孙小恒的真实意思表示，客观真实，本院予以确认。孙小恒未在欠条约定的还款期限内偿付货款，对引起本案的纠纷应承担主要责任。孙小恒关于拒付欠款的原因是对方货物有质量问题、被上诉人违反合同在先，自己拒付货款是正当行使抗辩权的上诉主张，因孙小恒未能提供相关证据证明其对货物质量提出异议，且孙小恒认可当时对货物进行了检验，故孙小恒的上诉主张依据不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1386元，由孙小恒负担。 本判决为终审判决。
审判长 吴爱国 审判员 邢 蕾 审判员 索如意
二〇一三年十月二十九日
书记员 韩 玉 |
