| 河南省开封市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）汴民终字第1215号 |
上诉人（一审被告，反诉原告）开封市中瑞彩瓦有限公司。住所地：开封市。 委托代理人郑东亚，河南辽源律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（一审原告，反诉被告）张建义，男，住河南省开封市龙亭区。 委托代理人张济昊，男，住河南省开封市。代理权限：特别授权。 原审第三人开封新区教育体育局（原开封市金明区教育文化体育局、开封市郊区文化教育局）。住所地：开封市。 委托代理人朱凤龙，该局职工。代理权限：特别授权。 张建义因与开封市中瑞彩瓦有限公司（以下简称中瑞彩瓦公司）、开封新区教育体育局(以下简称教育体育局)排除妨害纠纷一案，于2014年1月16日起诉至开封市龙亭区人民法院。请求判令中瑞彩瓦公司搬离非法侵占的北郊乡北关街村土地7887.3㎡（11.83亩）及厂房1020.97㎡，并赔偿因侵权所造成的经济损失。中瑞彩瓦公司于2014年2月1日向提出反诉，并列教育体育局为本案第三人。该院合并审理后，于2014年6月3日作出（2014）龙民初字第75号民事判决。中瑞彩瓦公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中瑞彩瓦公司的委托代理人郑东亚，张建义的委托代理人张济昊，教育体育局的委托代理人朱凤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2006年5月9日，张建义通过拍卖程序，以160万元的价格从开封市中原公物拍卖有限公司获得位于北关街原郊区文教局下属高压开关厂房屋约2079.3㎡及土地使用权约9025.1㎡的地产，并于2008年3月17日取得了房地产权证。该房地产拍卖前的2003年8月13日，开封市郊区文化教育局（甲方）与王某某（乙方）（系中瑞彩瓦公司法定代表人张某某之夫）签订了租赁协议书，租赁期为7年，自2003年8月10日起至2010年8月9日止，每年租金2万元，每年分两次交清，时间为每年的8月10日和2月10日前分别交上下半年租赁费，不得拖欠，如有拖欠，甲方有权终止协议。乙方如因生产发展需要，确需在原基础上增建厂房设施时，必须提前通知甲方，甲方同意后方可施工，其增建厂房的产权归甲方，费用按当年租金总额的10%从租金中扣除。至本合同终结时，剩余建房费用一次扣清。合同签订后，王某某租金交至2005年2月9日，自2005年2月10日欠租至今。在拍卖时王某某没有参加拍卖。中瑞彩瓦公司成立后，继续在此经营至今，但一直未交租金。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。物权法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案，第三人与王某某的租赁合同于2010年8月9日已到期，之后王某某与第三人没有续签合同，张建义取得该租赁物产权后，王某某也没有与张建义签订合同；中瑞彩瓦公司成立后，也未与第三人及张建义签订租赁合同，因此，中瑞彩瓦公司占有该租赁物没有依据，应当予以返还，且中瑞彩瓦公司对腾房也没有异议，故张建义请求中瑞彩瓦公司搬离北郊乡北关街村土地及厂房的诉讼请求，该院予以支持。但张建义请求中瑞彩瓦公司赔偿损失179.2万元的请求证据不足，该院不予支持。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定及双方约定，中瑞彩瓦公司请求继续租赁合同，并要求张建义、教育体育局支付建设投入损失，因本案王某某与第三人合同约定如需增建厂房设施，中瑞彩瓦公司必须提前通知第三人，第三人同意后方可施工，其增建厂房的产权归第三人，而中瑞彩瓦公司提交的证据不能证明通知第三人，也没有提交证据证明第三人同意，且中瑞彩瓦公司没有提交任何证据证明其投入建设费用，故其要求折抵设施费用的请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封市中瑞彩瓦有限公司应于判决生效后六十日内将其占用的张建义所有的位于北郊乡北关街村土地7887.3㎡（11.83亩）及厂房（1020.97㎡）腾出交付张建义。二、驳回张建义的其他诉讼请求。三、驳回开封市中瑞彩瓦有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费21228元，张建义承担20928元，开封市中瑞彩瓦有限公司承担300元。反诉案件受理费5000元，由开封市中瑞彩瓦有限公司承担。 中瑞彩瓦公司不服一审判决，上诉称：1、张建义起诉中瑞彩瓦公司排除妨碍系诉讼主体不适格。因中瑞彩瓦公司与第三人之间的租赁协议虽然已经到期，双方没有续签租赁合同，但双方之间形成不定期的合法租赁关系，在双方的租赁关系没有解除之前，张建义诉求中瑞彩瓦公司非法占有租赁物，没有事实依据，其不具备诉讼主体资格；2、张建义持有的房屋所有权证是违法取得，是无效的。张建义与第三人之间的房屋买卖行为，侵犯了中瑞彩瓦公司的优先购买权，该买卖行为无效；3、中瑞彩瓦公司的反诉请求应当得到支持。中瑞彩瓦公司承租租赁物期间，为了维护租赁物，在征得第三人同意后，投入了大量资金，新增了变压器、地下管网设施，建筑了生产车间，对路面进行了硬化，修缮了房屋及围墙，第三人应当给予补偿；4一审程序违法，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，支持其上诉请求。 张建义答辩称，1、张建义于2006年5月9日通过合法拍卖的形式取得涉案土地及房产的所有权，并办理了产权证，中瑞彩瓦公司非法侵占该土地厂房长达8年之久，至今拒不搬走，侵权事实确凿；2、张建义持有的房屋产权证合法有效，中瑞彩瓦公司上诉称拍卖行为侵犯其优先购买权没有事实依据；3、中瑞彩瓦公司的反诉请求没有事实和法律依据，不能成立。中瑞彩瓦公司与教育体育局签订的租赁合同约定：中瑞彩瓦公司在原基础上增减厂房设施时，必须提前通知教育体育局，并征得同意后方可施工。在后来的补充协议中又约定：同意王某某建房，但房屋造价不超过5万元。中瑞彩瓦公司在未征得教育体育局同意的情况下增建设施，教育体育局不应当赔偿其损失；4、中瑞彩瓦公司非法侵占涉案房产8年之久，给张建义造成了巨大的损失，一审判决驳回张建义关于赔偿损失的诉讼请求，属于适用法律不当。综上，请求二审法院查明事实，依法公正判决。 教育体育局答辩称，首先同意张建义的答辩意见。因中瑞彩瓦公司长期拖欠租金，教育体育局依约解除合同，中瑞彩瓦公司也同意解除，之后又没有与新的产权人签订租赁协议，中瑞彩瓦公司没有法律依据继续占有租赁物；2、依据相关规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该法理精神，即使出租人存在侵犯承租人优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同仍然是有效的。何况本案教育体育局和中原公物拍卖公司均告知了中瑞彩瓦公司享有优先购买权，是其放弃了该权利。3、中瑞彩瓦公司在租赁期间未在土地上添附和扩建，即使有，也未经教育体育局同意，依据相关规定，所发生的费用应当由承租人负担。 且双方租赁合同早已在2006年解除，就合同解除后所产生的纠纷，也早已超过诉讼时效，中瑞彩瓦公司无权提出任何要求。请求驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，本案中，第三人与王某某签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据该租赁协议约定，租赁期限为7年，于2010年8月9日到期，协议到期后，双方没有续签合同，在2008年3月17日张建义取得该租赁物产权后，王某某也没有与张建义签订合同，中瑞彩瓦公司成立后，也未与第三人或者张建义签订租赁合同，并自2005年2月10日至今，未向第三人或者张建义缴纳租金，故中瑞彩瓦公司继续占有该租赁物没有依据，应当予以返还，张建义请求中瑞彩瓦公司返还占用涉案房产的诉讼请求，应予支持。中瑞彩瓦公司关于张建义起诉主体不适格的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。一审期间教育体育局提交的证据，足以证明在拍卖涉案土地及房产的过程中，教育体育局及拍卖机构对于承租人中瑞彩瓦公司履行了告知义务，在张建义竞买该房产之后，依法办理了相关的产权证，对涉案的房产拥有合法的产权，故中瑞彩瓦公司关于张建义的产权证件违法的上诉意见，证据不足，本院不予采信。根据王某某与教育体育局的租赁合同约定，如需增建厂房设施，中瑞彩瓦公司必须提前通知教育体育局，教育体育局同意后方可施工，其增建厂房的产权归教育体育局，但中瑞彩瓦公司没有提交充分的证据证明其在增添设施时通知教育体育局，并征得教育体育局的同意，故对其请求教育体育局赔偿其损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由开封市中瑞彩瓦有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李莎莎 审 判 员 孙玲玲 审 判 员 孔德亮 二○一四年八月十五日 书 记 员 马艺洺 |
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