| 河南省汤阴县人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）汤城民初字第107号 |
原告葛凤昌，男，1949年10月15日出生。 委托代理人郜志奎，男。 被告吴春生，男，1963年1月9日出生。 原告葛凤昌诉被告吴春生买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日、9月18日公开开庭进行了审理。原告葛凤昌及其委托代理人郜志奎，被告吴春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛凤昌诉称，2006年10月1日，原告与被告吴春生之父吴震签订租房协议，原告承租吴震位于汤阴县东关村西段路北三间二层门面楼房。2007年12月2日，原告与吴震签订房屋买卖合同。合同签订后，原告先后支付购房款232 201元。2010年4月25日，吴震去世。故起诉，要求被告履行该协议，并协助办理相关房屋产权证书。 被告吴春生辩称，第一、原告葛凤昌提供房屋买卖协议不真实。在汤阴法院（2013）汤城民初字第211号案开庭审理时，原告葛凤昌当庭陈述说，张绍利曾拿着经过公证的赠与协议书说要将本案争议房屋卖给原告，原告说这是老头儿（指吴震）的房子，原告把钱给你（张绍利），人家老头（吴震）咋办，老头儿（吴震）那么可怜，由此可见，该房屋买卖协议不真实；第二、根据《国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》第十三条规定，严禁城市居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，依据上述规定，无论协议是否真实，都应该驳回原告的诉讼请求；第三、协议中约定的房屋是被告个人财产，被告于1999年办理了汤房证字12682号房产证，该房产证至今合法有效；第四、汤阴县人民法院（2013）汤民三重初字第1号判决书及安阳市中级人民法院（2013）安中民一终字第546号民事判决书，已经确定吴春生是争议房屋的所有权人；第五、根据安阳市中级人民法院（2011）安民再终字第16号民事裁定书，汤阴县人民法院（2001）汤民初字第68号判决已被撤销，又因该（2001）汤城民初第68号案被发回重审时，吴震的其他继承人作为该案原告已经撤诉，故原告葛凤昌依据汤阴县人民法院（2001）汤民初字68号判决要求被告履行房屋买卖合同，没有依据；第六、汤房证字12682号房产证、汤阴县人民法院（2013）汤民三重初字第1号判决、安阳市中级人民法院（2003）安中民一终546号裁定都可证实，原告诉请的房屋是被告的合法财产，吴震没有处分权，因此，无论原告提供的协议是否真实，因协议约定的房屋的所有权归被告，故应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2000年8月10日汤阴县房管所为被告吴春生办理了汤房证字第12682号房屋所有权证书，将位于汤阴县城关镇政通路七间两层楼房登记在被告吴春生名下。2000年8月23日，被告吴春生用上述七间两层楼房为陈亮从农行贷款作抵押，并办理了他项权证。2001年9月因家庭纠纷被告吴春生之父吴震向本院提起诉讼，以该七间楼房为家庭共同财产为由要求对该房产进行分割。2001年11月26日本院作出（2001）汤民初字第68号民事判决，判决该七间两层门面楼房中的东头三间两层楼房归吴震所有，西头四间两层楼房归吴春生所有。2003年1月20日，汤阴县人民法院向汤阴县房管所发出（2002）汤执字第9号协助执行通知书，要求汤阴县房管所协助执行将汤阴县城关镇东关村西段路北七间两层门面楼房中的东头三间两层楼房的房产手续过户给吴震。2009年5月14日汤阴县房管所为吴震办理了汤房证字第121271号房屋所有权证书，将该三间两层楼房登记在吴震名下，但该房产证未发放给吴震，吴春生的汤房证字第12682号房屋所有权证书也未进行变更。2006年9月，汤阴县国土资源局为吴震办理了汤集用（2006）第230010-060号-500土地使用权证书。2010年，被告吴春生因对（2001）汤民初字第68号民事判决不服，向安阳市中级人民法院提起申诉。2011年1月26日安阳市中级人民法院作出（2011）安民再终字第16号民事裁定，裁定撤销本院（2001）汤民初字第68号民事判决并将该案发回本院重审。因吴震已于2010年4月25日去世，本院重审时吴震的继承人吴春叶、吴继红、吴玉红及代位继承人张志永、刘路路、刘楠作为原告参加诉讼。2012年7月17日，被告吴春生和吴震的其他继承人签订协议书一份，协议中与本案有关的内容为：“……吴春叶、吴继红、吴玉红、张志永、刘路路、刘楠自愿撤回吴震对吴春生提起的析产纠纷诉讼并承认吴春生对该七间两层楼房拥有所有权……吴震去世前的一切债务纠纷全部归吴春生处理，并由吴春生承担经法院判决确认后的吴春叶（包括其丈夫李领群）对葛凤昌的一切债务……”。同日，吴春叶、吴继红、吴玉红、张志永、刘路路、刘楠向本院申请撤诉。2012年7月17日，本院作出（2001）汤民初字第68号民事裁定，准许吴春叶、吴继红、吴玉红、张志永、刘路路、刘楠撤回起诉。2012年11月2日汤阴县房管所注销了吴震名下的汤房证字第121271号房屋所有权证书。 另查明，2012年8月10日，被告吴春生向本院起诉，以诉争房屋系吴春生所有为由，要求原告葛凤昌腾清房屋。2013年1月16日，本院作出（2012）汤城民初字第161号民事判决，判决葛凤昌腾清房屋。2013年2月1日，葛凤昌不服该判决，提起上诉。2013年4月18日，安阳市中级人民法院作出（2013）安中民一终字第85号民事裁定，裁定撤销（2012）汤城民初字第161号民事判决，发回重审。2013年6月14日，本院对该案进行重审，并于2013年10月12日作出（2013）汤民三重初字第1号民事判决，判决葛凤昌腾清房屋。2013年10月18日，葛凤昌不服该判决，提起上诉。2014年3月14日，安阳市中级人民法院作出（2013）安中民一终字第546号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 还查明，2006年10月1日，吴震与原告葛凤昌签订租赁协议，吴震将上述三间两层楼中第一层三间房屋租给原告，租期10年，租金每年7 500元。租赁协议签订后，原告开始实际使用该三间房屋，至今仍在使用。原告葛凤昌主张，2007年12月2日，其与吴震签订一份房屋买卖合同，内容为：“出卖人：（甲方）吴震，身份证：410523************，买受人：（乙方）葛凤昌，身份证:410523************。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、互理（互利）、协商一致基础上就乙方与甲方购买房屋一事，甲乙双方达成如下协议。一、甲方房屋坐落在汤阴县城政通路中段，东关村路北，三间二层门面楼房，西至吴春生，东至刘国新，南至门前人行道，北有后院至北路。二、土地面积：南北15米，东西9.12米，面积136.8平方米。房屋面积：南北7.25米，东西9.12米，面积66.12平方米。三、房屋三间两层楼房共计三十万。四、房产证过户到乙方，款全付清。甲方：吴震，乙方：葛凤昌。二00七年十二月二日”。原告称，该买卖合同是双方真实的意思表示，吴震当时对诉争的房屋享有所有权和处分权，且双方约定的房款价格合理，该合同真实有效。为此，原告提供了汤阴县人民法院（2001）汤民初字第68号民事判决书（复印件）、汤阴县人民法院（2002）汤执字第9号协助执行通知书（复印件）、汤集用（2006）第230010-060号-500土地使用权证书（复印件）、汤房证字第121271号房屋所有权证（复印件）及2006年5月16日吴震的声明，该声明内容为：“汤阴县城关镇东关村声明，吴震与吴春生共有柒间门面房（二层楼）经县市二级法院判决68号判决书为证，东头三间归吴震所有，西头四间归吴春生所有，二人互不侵犯，吴震我死后，吴春生不能接受记程（继承）我的财产，现在与吴春生不是父子关系，特此声明。见证人：屈峰、吴震、张国兴。甲：吴震，乙：葛凤昌，租与葛凤昌上下楼房三间吴春生不得干涉。06年5月16号”。原告还提供从2007年12月5日至2010年4月19日的收据共23张，据此原告称其已按上述房屋买卖合同支付买房款共计232 201元，其中吴震亲自签字的有2张，共计130 284元；2008年1月22日，吴震生病住院后，因其书写不便，故其委托其长女吴春叶收取房款，其中吴春叶的家人书写，吴春叶摁手印的20张，共计98 716元，李领群（吴春叶之夫）书写1张，计3 000元。同时，原告提供2009年1月9日吴震签字所写的委托书一份，内容为：“委托人：吴震，因患病致残，行动不便。特委托：长女：吴春叶、葛凤昌代表委托人办理房产过户手续。需要（2001）汤民初字68号民（事）判决书上属本人所有房， ‘东头三间二层’楼房的协助执行通知书。委托人：吴震。09.1.9号”。根据上述证据及吴春生和吴震其他继承人于2012年7月17日签订的协议，原告认为被告应承担履行买卖合同的义务，如违约应当承担违约责任。对于原告的主张，被告吴春生辩称，吴震和原告签订的协议是不真实的，况且，无论协议真实与否，因原告诉请的房屋是被告的个人合法财产，吴震无权处分，协议也不能继续履行，应驳回原告的诉讼请求。 上述事实，有当事人当庭陈述、汤房证字第12682号房屋所有权证书等证据材料证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告葛凤昌要求被告吴春生履行买卖合同的标的物是（2001）汤民初字第68号民事判决确定的七间两层门面楼房中的东头三间二层楼房。关于本案争议合同的标的物的所有权，汤阴县房管所于2000年8月10日为被告吴春生办理的汤房证字第12682号房产所有权证书，已将包括本案争议的合同的标的物在内的共七间楼房登记在被告名下；本院（2013）汤民三重初字第1号民事判决，判决葛凤昌腾清房屋，葛凤昌对该判决不服，提起上诉后，安阳市中级人民法院（2013）安中民一终字第546号生效民事判决认定：“因家庭纠纷，吴春生之父诉至法院就该七间楼房要求与吴春生进行析产。汤阴县人民法院（2001）汤城民初字第68号民事判决虽判决吴震分得三间楼房，吴震也为此三间楼房办理了房产证书，但汤阴县人民法院（2001）汤城民初字第68号民事判决被安阳市中级人民法院再审撤销，析产案件被发回汤阴县人民法院重审。在汤阴县人民法院对析产案件重审过程中，因吴震死亡，其继承人参加诉讼后又撤回该案诉讼，吴震为三间楼房办理的房产证书又被注销，致使房产权属在法律上又回归初始状态，现吴春生持有该七间楼房合法房屋产权证书，故汤阴县人民法院判决葛凤昌腾清房屋并无不当，故对……”。根据汤房证字第12682号房产所有权证书和安阳市中级人民法院（2013）安中民一终字第546号生效民事判决，本案中，原告要求被告履行其与被告之父吴震签订的买卖合同，因买卖合同的标的物的所有权回归到初始状态，其与吴震签订的买卖合同的目的已经不能实现，故对原告要求被告履行买卖合同，并协助办理相关房屋手续的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会研究讨论决定，判决如下： 驳回原告葛凤昌的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告葛凤昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并提交副本九份，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 郝红吉 代理审判员 王 冰 人民陪审员 燕艳洁
二〇一四年九月二十五日 |
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