上诉人丁海燕与被上诉人郭红霞房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）丁海燕，女，1968年6月1日出生，汉族。

委托代理人贾其峰，河南国基律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郭红霞，女，1974年8月19日出生，汉族。

委托代理人刘志平，河南正方圆律师事务所律师。

上诉人丁海燕因与被上诉人郭红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁海燕及其委托代理人贾其峰，被上诉人郭红霞的委托代理人刘志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年12月4日，郭红霞与李天强签订《商铺出租协议》一份，主要约定由李天强承租郭红霞所有的位于中原区伏牛路195号1号楼1-2层S6号的房屋用于餐饮经营；双方约定合同租期共6年，自2011年2月1日至2017年2月1日止；每年租金为25万元，从第三年起，租金每两年比上两年度增加5%元；出租人同意承租人租金分期付款，第一期交付房屋租金为三个月，以后每次交付半年租金，承租人必须在上期租金到期之前提前一个月交付下期的租金；承租人必须按照约定向出租人缴纳租金，如无故拖欠租金，出租人给予承租人30天的宽限期，从第10天开始出租人有权向承租人每天按实欠租金5%加收滞纳金；物业管理费由承租人自行向物业管理公司交纳；承租人逾期交纳租金，经出租人限期催缴后仍拒不交纳的，出租人有权解除合同，收回房屋；若出租人在承租人没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租人违约，按出租人解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给承租人；若承租人在出租人没有违反本合同的情况下提前解除合同、转租给他人，拖欠租金10天以上，视为承租人违约，出租人有权终止本合同，承租人从拖欠租金的第二天其到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给出租人。

2011年5月6日，郭红霞、李天强与丁海燕签订《变更租赁合同主体协议》一份，主要约定由丁海燕转租郭红霞租赁给李天强的房屋，原来2010年12月4日李天强与郭红霞签订的《商铺出租协议》对郭红霞与丁海燕继续有效，丁海燕继续履行该协议；丁海燕自2011年5月1日起将该房屋租金交付于郭红霞。

2013年6月24日，丁海燕向郭红霞交纳当月租金21870元。2013年7月18日，丁海燕出具承诺书一份，载明：“7月28日前不管转不转出去，房租按时交与房东”。2013年7月28日至2013年8月6日期间，郭红霞将出租的房屋上锁。

2014年2月28日，河南海轮物业管理有限公司出具证明一份，载明：“伏牛路195号1号楼1-2层S6号房屋自2012年3月15日至2013年9月14日之间欠物业费9312元”。

原审法院认为：2010年12月4日郭红霞与李天强签订《商铺出租协议》和2011年5月6日，郭红霞、李天强与丁海燕签订《变更租赁合同主体协议》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。本案中，根据郭红霞、丁海燕合同约定，丁海燕应当提前一个月交付下期租金，郭红霞应当给予30天宽限期，丁海燕自拖欠房租第10天起按实欠租金5%支付滞纳金，但丁海燕自2013年6月24日向郭红霞交纳了6月份的租金后，剩余租金至今未付，经郭红霞多次催要后丁海燕承诺在2013年7月28日前将房租交付给郭红霞，但逾期仍未交付房租，丁海燕构成违约，应当承担支付未付租金及其滞纳金的违约责任。由于郭红霞将出租的房屋上锁，收回房屋，因此，郭红霞无权要求丁海燕支付锁门以后的房租及滞纳金。至于郭红霞锁门的时间，因是丁海燕主张的，但丁海燕没有提供证据证明具体的时间，而郭红霞、丁海燕陈述不一致，但根据双方来往短信可以确定，2013年7月28日后，2013年8月6日前郭红霞将房屋上锁的，故该院认定郭红霞锁门的时间在2013年8月6日，因此丁海燕应当支付的租金为2013年7月1日至2013年8月6日共计1个月零5天的租金25521元和相应5%的滞纳金，故对于郭红霞要求丁海燕承担2013年7月份和8月份租金43750元及滞纳金2187.5元的请求，该院支持丁海燕向郭红霞支付2013年7月1日至2013年8月6日的租金25521元及相应滞纳金1276元，其余部分不予支持。至于郭红霞要求解除双方之间的租赁合同关系的请求，因丁海燕逾期未付租金构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的有关规定，郭红霞享有合同解除权。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的有关规定，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，2013年8月6日前，郭红霞多次向丁海燕催要房租，在丁海燕超过承诺期仍未支付租金的情况下郭红霞将房屋上锁，郭红霞以锁门的事实行为向丁海燕表明其有收回房屋、解除合同的意思表示，而丁海燕对郭红霞锁门及其要收回房屋的事实是知道的，因此，郭红霞锁门的行为应当视为向丁海燕发出的解除合同的通知，故郭红霞、丁海燕双方之间的租赁合同在锁门的当天已经解除，故对于郭红霞起诉要求解除郭红霞、丁海燕之间租赁合同的请求，该院不再重复处理，不予支持。至于丁海燕欠付的2012年3月15日至2013年8月6日的物业费，按照平均每月517元的标准，丁海燕应当支付2012年3月15日至2013年8月6日的物业费共计8640元。丁海燕抗辩提出，双方口头协议约定及交付租金的惯例是每月交一次房租，因此，虽然丁海燕拖欠2013年7月份的房租，但在30天的宽展期内，郭红霞无权上锁并收回房屋，但丁海燕提出的该口头协议郭红霞不予认可，且双方有明确的关于房租交付期限和方式的约定，故该院对丁海燕的此项抗辩理由不予采信。至于丁海燕抗辩提出郭红霞无权向其主张欠付的物业费，该院认为，郭红霞作为业主与物业公司之间有直接的合同关系，郭红霞是交纳物业费的第一责任人，郭红霞、丁海燕双方虽然约定由丁海燕直接向物业公司交纳物业费，但郭红霞、丁海燕之间的该项约定无法对抗作为第三人的物业公司，而且丁海燕没有按照郭红霞、丁海燕双方的约定向物业公司交纳物业费，因此郭红霞可以向作为2012年3月15日至2013年8月6日期间房屋的实际使用人的丁海燕主张物业费8640元，故对于丁海燕的此项抗辩理由，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三（项）、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出判决：一、丁海燕自本判决生效之日起十日内支付郭红霞租金25521元、滞纳金1276元、物业费8640元，以上共计35437元；二、驳回郭红霞的其他诉讼请求。如果丁海燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，由郭红霞负担424元，由丁海燕负担757元。

宣判后，丁海燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、丁海燕提交的租金汇款凭证，可以证明双方支付租金方式变更为按月支付。多年来形成的惯例，郭红霞没有提出过异议，而原审法院仍按租赁合同约定认为租金是每三月一交，是错误的。二、原审法院认定郭红霞以锁门的事实行为向丁海燕表明收回房屋、解除合同的意思表示是错误的。丁海燕承诺在2013年7月28日支付房租，这是双方认可的时间，并非逾期的时间。在30天的宽限期内郭红霞无权解除合同，锁门并不能得出解除合同唯一结果。丁海燕认为锁门行为其真实目的是逼迫丁海燕支付房租。3、原审法院认定丁海燕向郭红霞支付物业费是错误的。丁海燕与物业公司形成事实上的服务关系，应由物业公司向我方主张权利。而事实上物业公司没有提供任何服务，丁海燕与物业公司存在纠纷。况且郭红霞也没有垫付物业费用，不存在代位权的法律关系。4、原审认定丁海燕违约是错误的，原审法院已查明郭红霞在7月28日至8月6日将房屋强行锁门，造成丁海燕无法使用房屋，而此期间正是双方约定支付租金的时间，根据同时履行抗辩权的规定，丁海燕可以拒绝支付租金。请求二审法院依法改判，驳回郭红霞的诉讼请求。

被上诉人郭红霞答辩称：一、丁海燕未按约定支付租金构成违约是客观事实。按照双方协议约定，丁海燕应当提前一个月支付下期三个月的租金，但丁海燕在2013年6月24日向郭红霞支付6月份租金后，剩余租金直至7月底丁海燕仍未支付，已构成违约。即便是按照丁海燕上诉状中所称租金变更为按月支付，其支付租金的时间也违反了提前一个月支付下期租金的约定，况且丁海燕2013年7月18日还出具承诺书，保证7月28日支付7月租金，经郭红霞多次催告并给予宽限期，但至8月份仍未支付。原审认定丁海燕未支付7月租金，已构成违约并无不当。二、丁海燕以自己的行为表明不履行合同义务，合同目的无法实现。从丁海燕拖欠租金的行为以及其提交的录音证据、承诺书，丁海燕多次表示要转租房屋，并因个人原因自行停业经营，丁海燕以自己的行为表明不履行合同义务。在此情况下，郭红霞在丁海燕先锁门的基础上又于8月6日加一道锁，以此行为向丁海燕表明解除合同，并不是逼迫丁海燕支付租金。三、丁海燕欠付物业费是违约的表现形式之一。根据协议约定，丁海燕交纳物业费是其义务之一，因丁海燕欠付物业费的行为，导致郭红霞交纳物业费的第一责任更为突出，合同解除后，丁海燕欠付物业费的责任将由郭红霞承担，是客观事实导致的必然结果，与代位权的行使无关。四、本案不适用同时履行抗辩权规则。本案是郭红霞已将房屋交付丁海燕，履行了合同义务，丁海燕应支付租金，不存在同时履行的情形。五、丁海燕认为郭红霞解除合同是为了侵吞房屋转让费没有事实依据。综上，请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：根据丁海燕2013年7月18日向郭红霞出具的承诺书，可以证明丁海燕未按协议约定提前一个月交付7月份租金，经郭红霞催要，承诺宽限期至7月28日的事实。丁海燕主张7月28日是双方认可的支付房租时间而不是逾期时间，与客观事实不符，本院不予采信。在丁海燕仍未履行承诺的情况下，郭红霞根据协议约定“承租人逾期交纳租金，经出租人限期催缴后仍拒不交纳的，出租人有权解除合同，收回房屋”，郭红霞以锁门的形式向丁海燕表示收回房屋，视为解除合同，符合协议约定解除条件，原审法院认定双方合同已解除并无不妥。丁海燕在占有使用房屋期间未支付物业费，在物业公司向郭红霞催要欠费通知的情况下，郭红霞作为房屋所有人依据其与丁海燕协议约定，因丁海燕占有使用房屋期间产生的欠费，有权向丁海燕主张该笔债权。郭红霞已交付房屋，履行合同义务，丁海燕应履行交付租金的义务，按协议约定，不存在同时履行义务的情形，丁海燕上诉称行使同时履行抗辩权，不符合法律规定。综上，上诉人丁海燕的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1081元，由上诉人郭红霞负担。

本判决为终审判决。  

                                             审  判  长  朱  梅

                                             审  判  员  秦  宇

                                             代理审判员  邱  帅

                                             二○一四年十月十日

                                           书  记  员  张灵娟（代）