上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司以下简称（以下简称鑫苑公司）与被上诉人刘明房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州建投鑫苑置业有限公司。

法定代表人张勇，系该公司董事长。

委托代理人王辉,河南路达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘明，男，1978年2月9日生，汉族。

上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司以下简称（以下简称鑫苑公司）与被上诉人刘明房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2013）惠民二初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫苑公司的委托代理人王辉，被上诉人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年1月4日，刘明、鑫苑公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：“刘明从鑫苑公司处购买位于郑州市惠济区英才街16号1栋1层商1的商铺一套，该商铺系现房，建筑面积为63.22平方米，总价款为533 354元；刘明于2011年1月4日以现金方式支付全额房款533 354元；鑫苑公司应当在2011年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付并符合本合同约定的商品房交付刘明使用；鑫苑公司如未按合同规定的期限将该商品房交付刘明使用，逾期不超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫苑公司按日向刘明支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，刘明有权解除合同，刘明要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫苑公司按日向刘明支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订当日，刘明按照约定支付鑫苑公司本案所涉房屋的全额房款533 354元。2011年2月28日，此双方均按合同约定至本案所涉房屋处进行该房屋的交接；因鑫苑公司在本案所涉房屋内堆放了建筑杂物，鑫苑公司未能将该房屋交付给刘明。2012年9月8日，鑫苑公司将本案所涉房屋交付刘明使用。

原审法院认为，此双方于2011年1月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，该院予以认可；此双方均应按照合同约定全面履行合同义务。该合同签订后，刘明按照约定交付了房款533 354元，鑫苑公司却因其在本案所涉房屋内堆放了建筑杂物而未能按约定时间将房屋交付刘明，故鑫苑公司应对逾期交房承担违约责任。因此双方在合同中明确约定，鑫苑公司如未按约定期限将该房交付刘明使用，鑫苑公司按日向刘明支付已交付房价款万分之二的违约金，故刘明要求鑫苑公司每日支付违约金106.6708元（533 354元×0.2‰）的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持；又因刘明从鑫苑公司处购买的本案所涉房屋系现房，刘明应当在购买前了解该房屋的状况，且鑫苑公司在刘明拒绝接收房屋后，尽快组织人员对该房屋内堆放的杂物进行了清理，故该院酌定鑫苑公司因逾期交房共应支付刘明违约金9600.37元（106.6708元／日×90日）；刘明过高的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，该判决如下：一、鑫苑公司于该判决生效之日起五日内支付刘明违约金9600.37元。二、驳回刘明的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由鑫苑公司负担。

原审判决宣判后，上诉人鑫苑公司不服上诉称：一、原审法院认定事实错误，其交付房屋符合合同约定，不存在违约情形。其与刘明双方签署的《商品房买卖合同》(下称合同)及补充协议中明确约定：合同补充协议四：关于房屋交付和验收“买受人对竣工验收文件或者房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面提交出卖人签收，但应当首先办理房屋接受手续”及“如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人应自行在签订合同及本补充协议前对合同项下所购房屋的现状进行实地查看。双方签署本补充协议时均同意以房屋的现状进行交付，房屋交付时，买受人不得以房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议或拒绝接房”。刘明于2011年2月28日进行房屋交付时，以房屋里堆放部分的杂物等为由，拒绝接房。刘明拒绝接房原因非因房屋质量或交付条件，故其行为已违反了双方约定。刘明应在首先办理接房手续后要求其进行相关清理，而不应因房屋存在上述问题拒不接房。相反，其在清理房屋杂物后多次催促刘明履行合同，刘明却不予理睬，应属刘明违约。

二、原审判决酌定其违约期限过高，应予以调整。

其在符合双方合同约定情况下，按期向刘明交付房屋并    无违约行为。即使法院认为其交付房屋内存有杂物属于“违约”行为，但根据双方合同约定及涉案房屋现房的状况，其多次催促刘明履行合同的情况下，其清理杂物及交付的合理时间应在10日之内。但原审法院却酌定为90天，显然该合理时间过高，加重了其责任，请求二审法院予以降低。

综上所述，故提起上诉，请二审法院予以依法判处：1、郑州市惠济区法院(2013)惠民初二字第622号民事判决书第一项，支付刘明违约金9600．37元数额过高，请求依法予以撤销或改判。2、由刘明承担本案诉讼费用。

刘明答辩称：1、鑫苑公司和其签订的补充协议约定增加了其责任，据合同法法规定为无效条款，据相关规定，交房时应出示相关材料，但鑫苑公司均没有出示合同约定的任何文件，且房屋内堆满了杂物；2、合同同时约定，其应在接到鑫苑公司书面通知后才办理房屋交接。而从2011年2月28日到2012年9月8日，其没有接到任何通知，反而是在其多次催促并发出书面通知鑫苑公司才交予其，因此鑫苑公司的情形符合赔偿违约金的条件。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为，涉案《商品房买卖合同》系签约双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，合法有效，应受法律保护。双方在合同中明确约定，鑫苑公司如未按约定期限将该房交付刘明使用，鑫苑公司按日向刘明支付已交付房价款万分之二的违约金；刘明依约支付了房款，鑫苑公司未能依约按时交付房屋。故鑫苑公司应对逾期交房承担违约责任。但因刘明从鑫苑公司处购买的本案所涉房屋系现房，刘明应当在购买前了解该房屋的状况，且鑫苑公司在刘明拒绝接收房屋后，尽快组织人员对该房屋内堆放的杂物进行了清理，原审法院综合以上事实酌定鑫苑公司因逾期交房共应支付刘明违约金9600.37元（106.6708元／日×90日）并无不妥。故鑫苑公司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长 王胜利

                                             审  判  员 申付来

                                             代理审判员 李剑锋

                                             二○一四年十月十七日

                                             书  记  员 候李爽