| 河南省许昌市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）许民终字第1129号 |
上诉人（原审第三人）王美荣，女，汉族，系上诉人夏澳之母。 上诉人（原审第三人）夏红，女，汉族。系上诉人王美荣之女。 上诉人（原审第三人）夏三红，女，汉族。系上诉人王美荣之女。 上诉人（原审第三人）夏凤琴，女，汉族。系上诉人王美荣之女。 四上诉人共同委托代理人袁瑞娜，女，汉族。系上诉人夏澳之妻，夏红、夏三红、夏凤琴之弟媳。 上诉人（原审第三人）袁瑞娜，女，汉族。系上诉人夏澳之妻。 上诉人（原审第三人）夏中信，男，汉族。系上诉人袁瑞娜之子。 上诉人（原审第三人）夏中航，男，汉族。系上诉人袁瑞娜之子。 法定代理人，袁瑞娜，基本情况已述。系夏中信、夏中航之母。 上诉人（原审被告）夏澳，男，汉族。 被上诉人（原审原告）石根英，女，汉族。 委托代理人郑国珍，河南度邦律师事务所。 上诉人王美荣、夏红、夏三红、夏凤琴、袁瑞娜、夏中信、夏中航因与上诉人夏澳、被上诉人石根英合同纠纷一案，不服鄢陵县人民法院（2013）鄢民重字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王美荣、夏红、夏三红、袁瑞娜（兼王美荣、夏红、夏三红、夏凤琴的共同委托代理人及上诉人夏中信、夏中航的法定代理人），上诉人夏澳，被上诉人石根英及其委托代理人郑国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年9月3日，原告石根英（乙方）与被告夏澳（甲方）在夏新义见证下签订了一份共同建房协议书，协议约定：“甲方有一宅基地，位于鄢陵文明路南段与311国道交叉口西南角，南北为11.24米，东西为11米，甲方因资金不足建设，经商议，有乙方出资建造，建设为6层半小楼”。协议第一条约定：“甲方现有建设地基由乙方补偿甲方捌万元分两次付清（1次为乙方继续建设前给甲方伍万圆，2次为房屋建成后乙方再付剩余叁万无），再由乙方出资继续建设，有甲方看管建设”。第二条约定：“建设分配：房屋建成后，一楼门面西一间及三楼、四楼、五楼、六楼均由乙方所有，一楼门面东二间及二楼和六楼半归甲方所有。”第四条约定：“房屋南面一间门面房为公用楼梯间，任何一方不得占用。”协议签订前，被告夏澳明确告知见证人夏新义，其签订协议代表其家人。协议签订后，原告即找建筑队进行施工，2012年9月20日原告付给被告地基补偿款40000元，2012年10月29日原告付给被告地基补偿款20000元。房屋建设历时约三个月左右，因邻居原因，房屋实际建设为五层半。被告所提供的宅基地为其家庭成员共有，包括其父母及妻子和儿子。在房屋建设前、中期，被告的其他家庭成员均未提出异议，在即将竣工时，被告之父夏连清方向原告提出不同意其与夏澳所签协议，后形成纠纷。 原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案原、被告签订的共建房屋协议，双方当事人意思表示真实，且不违反相关法律规定；签订建房协议前被告明确表示代表其家人，在房屋建设的前、中期，第三人均未表示异议，原告有理由相信被告夏澳的行为是代表整个家庭，也就是全体家庭成员的代理人，故原告石根英与被告夏澳所签订的共同建房屋协议为有效合同。被告及第三人提出的原、被告所签合同无效的理由不能成立，第三人要求驳回原告诉讼请求的主张，不予支持。原告要求被告继续履行合同的请求，应予支持，但鉴于本案实际，该房屋只建到五层半，根据诚实信用原则和公平原则，除一层东边两间门面房及二楼房屋应归夏澳所有、房屋南边一间门面房和一至二层楼梯共用外，其余房屋归石根英所有，石根英不再给付夏澳下余的2万元地基补偿款。遂依法判决：一、本判决生效之日起，原、被告共建房屋中，除一楼东边两间门面房及二楼房屋归被告夏澳所有、房屋南边一间门面房和一至二层楼梯共用外，其余房屋归原告石根英所有；原告不再给付被告下余的2万元地基补偿款。二、驳回原告石根英的其他诉讼请求。三、驳回第三人王美荣、袁瑞娜、夏红、夏三红、夏凤琴、夏中信、夏中航的诉讼请求。 上诉人王美荣、袁瑞娜、夏红、夏三红、夏凤琴、夏中信、夏中航诉称，一审判决认定上诉人在建房过程中没有提出异议，不符合事实，协议附加要盖到八层，因夏澳家人提出异议，被上诉人石根英将房屋匆匆封了顶；根据有关法律规定，只允许使用权人在该土地上建造房屋，而使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖，而夏澳和石根英签订的合同，使被上诉人石根英拥有了宅基地的使用权与房屋的产权和收益，有违法律规定；上诉人夏澳无权代理其他人。总之，夏澳与石根英签订的建房协议应当无效。 被上诉人石根英辩称，一、袁瑞娜等人知道石根英在建房，她们根本没有提出过异议。二、被上诉人石根英是基于共同建房行为而取得的宅基地使用权，并不涉及宅基地的所有权。三、本案所涉合同因表见代理而成立，是基于财产权而取得的宅基地使用权，是合法的。四、该案不是土地承包经营权，本案宅基地使用权是不能继承的。 上诉人夏澳诉称，一、一审判决认定事实不清。在房屋建到五层时，上诉人父亲找石根英和中间人夏新义协商，经多次协商未能达成协议；上诉人夏澳与被上诉人石根英在协议中有附加，证明上诉人夏澳与被上诉人石根英有意将楼房建到八层，一审判决认定建到五层就算即将竣工不符合事实；一审对房屋的分配也不公平。二、一审判决适用法律错误。农村宅基地使用权必须具有本集体经济组织成员身份，被上诉人石根英不具有此资格；上诉人夏澳与被上诉人石根英签订的建房协议，实际是非法转让宅基地，违反了法律的有关规定，应当认定无效。 被上诉人石根英辩称，一、上诉人夏澳的父亲知道建房，被上诉人石根英和上诉人夏澳的父亲有过接触，但上诉人夏澳的父亲从没有提过不同意共同建房，并且不让停工。二、按合同约定是建房6层半，但在建房过程中由于邻居不同意，才建了5层半；房子建好后，是上诉人的父亲不同意房子的分配，一审判决对房子的分配并无不当。三、被上诉人石根英实际得到的房屋比合同约定的要少得多，但上诉人并没有少分，基于公平，一审判决被上诉人不再给上诉人2万元补偿款正确。四、一审判决适用法律正确。被上诉人石根英是基于共同建房行为，才取得了宅基地使用权，是合法的；根据法律有关规定，土地使用权是可以流转的，本案是基于共同建房的共同使用，连流转都谈不上；土地使用权并不涉及土地所有权的转让。总之，本案的合同属于表见代理行为，应当有效。 二审中，各方当事人均没有向本院提供新证据。 根据各方当事人上诉、答辩意见并征得各方当事人同意，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、上诉人夏澳和被上诉人石根英签订的建房协议是否有效；2、一审判决对所建房屋的分配是否恰当。 经审理，本院二审查明的事实和证据与一审一致。 对于各方当事人争议的第一个焦点，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案所涉宅基地，虽然是属于家庭共有，但上诉人夏澳作为共有人之一，在其与被上诉人石根英签订合作建房协议时，明确表示其代表家人即其他共有人，在建房过程中，上诉人夏澳的家人（本案的其他上诉人）也并没有对合作建房表示异议，被上诉人石根英有理由相信上诉人夏澳的行为是代表整个家庭成员，也有理由相信夏澳有权代表其他共有人签订合作建房协议，因双方当事人签订的建房协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，故，该合同为有效合同。上诉人夏澳应当按照合同的约定履行义务。上诉人关于夏澳所签建房合同未经其同意，违反法律规定，合同应当无效的理由不能成立，本院不予采纳。对于各方当事人争议的第二个焦点，本院认为，楼房没有完全按照合同而建，协议约定建六层半，但实际建了五层半，一审判决根据建房协议约定和本案实际，依据诚实信用原则和公平原则，对所建楼房、地基补偿款进行了适当分配和处理，并无不当。上诉人关于楼房分配不公的理由同样不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元、100元分别由上诉人王美荣、袁瑞娜、夏红、夏三红、夏凤琴、夏中信、夏中航和上诉人夏澳承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙根义 审 判 员 李 兵 代理审判员 李艳伟 二〇一四年十月十三日 书 记 员 王 皓 |
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