| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民二终字第755号 |
上诉人（原审原告）虞城县沙集乡华升小学。 负责人贺瑞声。 委托代理人康联生，虞城县城郊乡法律服务所。 被上诉人（原审被告）贺生献，男。 委托代理人李小丽，女。 上诉人虞城县沙集乡华升小学（以下简称华升小学）因与被上诉人贺生献房屋租赁合同纠纷一案，华升小学于2014年1月6日向虞城县人民法院提起诉讼，请求依法解除华升小学与贺生献签订的《房屋转让协议书》和《租房协议书》并赔偿其经济损失10000元。该院于2014年6月24日作出（2014）虞民初字第86号民事判决。华升小学不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理本案。上诉人华升小学负责人贺瑞声及其委托代理人康联生，被上诉人贺生献及其委托代理人李小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：华升小学系由虞城县沙集乡王楼村、高庄村、曹小庙村无偿提供土地、由贺瑞声等人出资建设的民办学校，已经虞城县教育部门批准备案。2012年8月20日，华升小学与贺生献签订了《租房转让协议书》一份，约定华升小学将其西南角房屋六间及部分围墙作价28500元出租转让给贺生献作卫生室使用，出租转让的财产归贺生献所有，华升小学无偿提供地皮，贺生献不得影响华升小学的正常秩序。之后不久，华升小学、贺生献双方又重新签订了一份《租房协议书》，重新约定华升小学将其西南角房屋六间及部分围墙租给贺生献作卫生室使用，贺生献一次性支付租金28500元，华升小学无偿提供地皮等，落款日期仍为2012年8月20日。协议签订后，贺生献通过胡凤领转交给华升小学租金30000元，贺生献租用了华升小学的六间房屋等。 另查明，2013年底，贺生献在华升小学无偿提供的地皮上又建起了部分房屋作卫生室使用，建房时，贺生献锯掉了华升小学的三颗杨树。现贺生献的卫生室已成独院，环境卫生条件干净。 原审法院认为，华升小学与贺生献签订租房转让协议后，双方就涉案房屋等又重新签订一份租房协议，重新约定了双方的权利义务，原租房转让协议实际已被新签订的租房协议所替代，即已不存在，华升小学请求解除与贺生献签订的租房转让协议没有法律依据，该院不予支持。华升小学无证据证明贺生献至今还欠3000元租金，其请求与贺生献解除租房协议，不符合合同法第九十四条的规定，该院不予支持。贺生献所锯掉的三颗杨树，华升小学没有对其价值进行评估，华升小学要求贺生献赔偿损失10000元，无事实根据，此诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回华升小学的诉讼请求。案件受理费100元，由华升小学负担。 上诉人华升小学上诉称：原审判决部分事实认定错误，导致判决错误。一、贺生献欠付华升小学3000元租金经催要拒不履行已经构成违约，应当解除双方签订的租房协议书。双方签订租房协议书后，经中间人胡凤领调解，贺生献同意将租金由28500元变更为33000元。随即胡凤领将租金30000元交付华升小学，后华升小学索要剩余租金3000元时，贺生献将3000元交付中间人，这时双方因租赁合同产生纠纷，胡凤领又将3000元返还贺生献。胡凤领于2013年9月26日出具证明一份，证明贺生献支付租金30000元后还欠租金3000元。贺生献欠付租金3000元已经构成违约。二、贺生献擅自在华升小学租赁的房屋土地处新建房屋八间，改变了租赁房屋土地的原貌，属于违法建筑，构成违约，双方应当解除合同。三、从华升小学一审提交的证据看，贺生献在建房期间严重影响了华升小学教育、教学秩序，属于违约，也应当解除合同。这一点从沙集乡信访办出具的证明可以看出，原审对该证明不予采信错误。请求撤销原判，依法改判解除双方签订的租房协议书，贺生献支付华升小学租金3000元。 被上诉人贺生献答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的租房协议书合法有效，贺生献不欠华升小学3000元租金。双方2012年8月20日签订租房转让协议后，就涉案房屋等又重新签订一份租房协议，重新约定了双方的权利义务。在新的租房协议书中明确约定华升小学将其西南角房屋六间及部分围墙作价28500元出租转让给贺生献作卫生室使用。签订协议书后，贺生献通过中间人胡凤领给了华升小学租房款30000元。现在华升小学仅以中间人出具的一份单方证明，证明贺生献欠租金3000元，不具有真实性、客观性。胡风领不是租房协议的主体，难道胡凤领出具证明说贺生献欠华升小学100万元，贺生献还要承担偿还华升小学100万元的义务吗？二、贺生献新建房屋八间，没有改变租赁房屋土地原貌，没有违法法律规定和双方合同的初衷，没有违约。2012年8月，在双方签订合同且征得华升小学同意的情况下，贺生献在租赁的六间房屋占用的土地范围上修建了厨房、门楼和围墙，但华升小学在没有通知贺生献的情况下强行拆除了房屋。贺生献之所以新建房屋8间正是因为双方签订合同后，华升小学在2013年9月中下旬私自拆除了贺生献租赁的房屋，在万般无奈之下，贺生献只好在租赁的土地上重新修建了房屋，且修建这8间房屋得到了沙集乡曹小庙村委会、高庄村委会、王楼村委会和沙集乡政府的同意。三、贺生献在建房期间没有影响华升小学的教育、教学秩序，没有违约。贺生献的医疗室和学校是各自独立的两处院落，使用的土地经过土地所有权人三个村委会同意，且医疗室是经国家有关部门审批决定成立的，是公益性质的单位，贺生献在执业过程中受到周边群众的好评和支持。双方签订的协议形式完备、内容合法，意思表示真实。请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人请求解除与被上诉人签订的租房转让协议书和租房协议书并赔偿损失10000元有无事实和法律依据。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。 二审中，上诉人申请证人胡凤领出庭作证。证明目的是：双方约定租金实际是33000元，被上诉人已经支付30000元，下欠3000元，造成根本违约。被上诉人质证认为：该证人证言不具有真实性、客观性。 被上诉人提供照片16张。证明目的是：上诉人趁被上诉人外出期间，将其房屋拆掉，屋内物品搬走。上诉人质证认为：对被上诉人提供的证据不予认可，与本案无关。 本院对上述证据分析认定如下：1、对胡凤领二审出庭证言。从原审卷宗第24页胡凤领一审出庭证言看，被上诉人问道“贺生献与华升小学签订的合同房屋租赁款总共多少”时，胡凤领回答“知道，合同上写的清楚。”本案胡凤领虽然在一审出具了证明及二审出庭作证证明被上诉人下欠租金3000元，但是其证明和陈述存在前后矛盾之处，且其证明属于孤证，无其他合法有效证据予以佐证和补强，不能对抗租房协议书作为书证内容记载的法律效力，因此，对该证明目的本院依法不予采信。2、对照片。照片亦属于孤证范畴，无其他合法有效证据予以佐证和补强，且与本案不是同一法律关系，本院依法不予进一步评判。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第六条、第八条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”一、本案涉案租房转让协议书经双方认可的事实，业已被租房协议书取代，原审法院确认上诉人请求解除租房转让协议书没有法律依据，认定准确并无不当。二、对租房协议书，从其内容看，租金明确约定为28500元，虽经双方认可的事实，实际交付租金30000元，但是上诉人诉称下欠租金3000元，证据尚不够充分。即使如证人胡凤领陈述称有租金33000元的口头约定，但本案双方未能达成存在口头约定的合议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定：“证据包括：（一）当事人陈述；（二）书证；（六）证人证言。”书证的证明力要优于证人证言，因此，人民法院无法仅凭单个证人证言而否定租房协议书作为书证的书面租金约定。三、本案涉案租房协议书内容中对合同生效后，承租人如何管理使用房屋没有明确的约定，上诉人在租赁合同签订后，亦负有及时提供适宜的出租房屋的义务。因此，对涉案租赁房屋是否曾经拆除重建，是否能够影响本案租赁合同的效力，双方均停留在口头陈述上，均存在举证不足的问题。对于被上诉人经营管理医务室是否影响到了上诉人正常教学，亦存在上述同样问题。对树木损失问题，因价值无法确定，原审未予支持并无不当，上诉人可待价值确定后另行主张。四、本案上诉人作为教育机构，被上诉人作为医务室经营者，其所从事的行业均具有一定的公益性，对当地人民群众的知识文化水平的提高和健康医疗状况的改善均有裨益。因此，在合同具体履行过程中，双方均应本着有利发展有利大局的角度，依托当地政府或村民集体组织，合理解决双方之间的分歧，而非依缺乏证据之理由简单起诉解除。至此，原审法院依据现有证据，判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人虞城县沙集乡华升小学负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 刘一宇 审 判 员 黄明志 代理审判员 曹燚森
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 杨牧霖 |
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