冯学民与张志学及王刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）冯学民，男，汉族，1953年11月3日生，韩庄矿退休职工，住石龙区。

被上诉人（原审原告）张志学，男，汉族，1949年12月30日生，住河南省平顶山市

原审被告王刚，男，汉族，21岁，宝丰县农民。

上诉人冯学民与被上诉人张志学及原审被告王刚房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市石龙区人民法院于2014年1月21日作出（2013）平龙民二初字第93号民事判决。宣判后，冯学民不服向本院提出上诉。平顶山市石龙区人民法院于2014年5月5日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月15日审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，1993年5月1日原河南省平顶山市韩庄矿务局房地产办公室将诉争房屋交付给原告张志学居住使用，并颁发了住房证。原告每月交付给单位一定费用。2004年9月原告张志学（甲方）与被告冯学民（乙方）签订协议，该协议约定“甲方将北工地住房一套租赁给乙方，暂收乙方租赁金10600元，关于住房的用电、用水各项适宜，由乙方自行解决。甲方此套住房属韩庄矿务局分配住房，如果情况变化，矿方收缴住房，乙方有义务配合退房。如果退房，甲方收取乙方年租赁300元，按年限支付。”2012年被告冯学民将该房屋交付给被告王刚居住。原河南省平顶山市韩庄矿务局破产后，2004年3月30日，平顶山市人民政府作出[2004]9号关于解决韩庄矿务局遗留问题的会议纪要中显示“关于北工地家属区问题，韩庄矿务局的北工地家属区非生产经营性资产（北工地十间房，东六户家属住宅楼，西六户家属住宅楼，十二户住宅楼，一胎化小平房，工人村家属楼，工人村住宅楼，北工地四、五、六、七号家属楼，排水沟，幼儿园，粮店，水井，水泵）移交给石龙区人民政府管理”。本案中的诉争房屋包含在该会议纪要所列资产中。平顶山市石龙区人民路街道办事处及天瑞集团韩庄事务管理办公室均证实该房屋并无变更，仍由原告张志学居住。 案件审理中原告张志学自愿撤回请求确认被告冯学民与王刚签订的房屋转让协议无效的诉讼请求。

原审法院认为，原告张志学与被告冯学民、王刚诉争的房屋，是原河南省平顶山市韩庄矿务局房地产办公室分给其职工居住使用的。原告张志学是原河南省平顶山市韩庄矿务局的职工，于1993年5月1日领取了原河南省平顶山市韩庄矿务局房地产办公室颁发的住房证，取得了该房屋的居住权。本案中原告张志学与被告冯学民签订的协议虽然名称是房屋转让协议，但根据双方协议约定的内容，该协议实质上是房屋租赁协议，原告转让的是房屋的使用权，并未对房屋产权人的产权造成任何侵害。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告张志学与被告冯学民签订的协议不属于该条规定的合同无效的情形，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效协议。原告张志学与被告冯学民签订的协议中没有约定被告张志学可以对外转让或出租交由他人居住。被告冯学民未经原告张志学同意将房屋交给被告王刚居住使用的行为，对双方的协议已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”。故依据该条规定，原告张志学请求解除与被告冯学民签订的协议的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故依据该条规定，原告张志学要求被告冯学民将诉争房屋返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告张志学与被告冯学民协议约定“甲方收取乙方年租赁300元，按年限支付”，截止诉讼时双方协议已经履行10年，依据双方协议的约定和上述法条的规定，原告张志学在扣除租赁费3000元后，下余7600元租赁费应当返还给被告冯学民。本案中原告张志学与被告王刚不存在直接的合同关系，原告张志学要求被告王刚返还房屋的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，不能同案处理。故原告张志学要求被告王刚返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告冯学民与被告王刚，经本院传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼，放弃了民事抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告张志学与被告冯学民签订的房屋转让协议。二、被告冯学民于判决书生效后十日内将位于原韩庄矿北工地家属区一栋从西头单元12号房屋返还给原告张志学居住。三、原告张志学于判决书生效后十日内返还被告冯学民租赁费7600元。四、驳回原告张志学对被告王刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告冯学民承担50元，由原告张志学承担50元。

冯学民不服原审判决上诉称：1、本案所涉及的房屋已经被上诉人卖给上诉人，只是没有办理过户手续。2、协议内容不符合真正租赁协议的基本要件，也不符合市场价值规律。租赁协议应该约定租赁期限，而该协议没有明确租赁期限，也没有约定所交10600元是多长期限的租金。仅约定收回房屋之后，按年300元支付租金，10600元够交35年的房租，试问有那个出租方愿意一次性先预收35年房租，因此可以看出所交费用是一次性的房款。3、即使认定该协议是租赁协议，也是附前提条件的。该协议约定，只有韩庄矿收回住房时，才能退回住房，现在韩庄矿没有收回住房，双方约定的条件并没有出现，因此上诉人不应该退回住房。综上，撤销一审判决。

张志学辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，判决适当，上诉理由不能成立，应依法驳回上诉维持原判。

王刚辩称，同意上诉人的上诉意见。

二审查明：2014年1月8日原审对王刚的询问笔录证实，王刚所占用的房屋是冯学民出租给自己的房屋。除此之外，其他查证的事实与原审一致。

本院认为，本案争议的焦点是张志学请求解除与冯学民《房屋租赁合同》是否有事实和法律依据的问题。作为房屋有居住权的张志学与冯学民签订《房屋转让协议》，虽然协议名称是房屋转让协议，但协议约定的内容实质上为房屋租赁协议，其约定不违反法律法规的禁止性规定，属有效协议。按协议内容约定，冯学明已支付租金10600元，按每年租金300元计算，实际租赁年限为35年，协议实际已履行10年。冯学民在租赁过程中在未经出租人同意的情况下私自将所租赁的房屋又出租给王刚居住，对双方的协议已构成违约，张志学作为出租方依据合同法的有关规定，请求解除与冯学民签订的协议理由成立，应予支持。依据双方对协议的实际履行情况，扣除实际履行租赁费3000元，张志学将下余7600元返回给冯学民，符合本案事实和法律规定。综上，冯学民的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由冯学民负担.

                                             审 判 长      王 瑞 英

                                             审 判 员      谢 小 丽

                                             审 判 员      王 绍 峰

                                             二○一四年九月二十六日

                                             书 记 员      马 闪 闪