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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）洛龙民初字第1505号 原告洛阳国裕房地产开发有限公司，住所地洛阳市高新区。 法定代表人卢龙勋，该公司董事长。 委托代理人郭朝芳，河南大进律师事务所律师，特别授权。 被告洛阳祥云置业有限公司，住所地洛阳市涧西区。 法定代表人齐晓舟，该公司董事长。 委托代理人李博，河南森合律师事务所律师，特别授权。 原告洛阳国裕房地产开发有限公司诉洛阳祥云置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2014年5月13日公开开庭审理此案。原告洛阳国裕房地产开发有限公司（以下简称国裕公司）委托代理人郭朝芳，被告洛阳祥云置业有限公司（以下简称祥云公司）委托代理人李博均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2011年10月9日，原、被告签订土地使用权转让合同及补充协议，合同约定：原告将洛阳新区经济开发区汇通街以东、用地界以南、用地界以西、开元大道以北，面积6708.6平方米的土地在原告摘牌后转让给被告，土地转让价格为4678万元。合同签订之日，被告支付定金100万元，剩余4578万元于原告在取得土地使用权证时一次性付清。合同签订后，原告积极履行合同义务，于2011年8月19日与洛阳市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，并于2011年11月1日取得洛市国有（2011）第05015606号土地使用权证书，并将土地实际交付被告占有使用。由于被告没有按照合同约定期限支付约定的土地转让价款4578万元，2011年12月5日，被告总经理张灵欣代表公司向原告出具保证书，保证被告于2011年12月20日之前一次性付清土地转让价款，逾期不能全额付清的，被告自愿放弃前期支付的100万元定金以及原告以杨成勋名义向被告的200万元借款。时至今日，被告经过原告多次督促，仍然没有按照承诺的最后期限支付合同约定的土地转让价款4578万元，也没有将其实际占用的土地交还给原告。被告的行为已经构成严重违约，给原告造成了极大的经济损失。由于被告的违约行为，造成原告不能按照土地出让合同约定的期限对土地进行开工建设，又造成原告已支付的土地出让金1308万元长期积压，给原告造成承担逾期开工违约金及利息损失共计1211万元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法解除双方签订的土地使用权转让合同及补充协议，并判令被告承担违约责任，已付定金100万元及杨成勋的借款200万元归原告，同时赔偿原告损失共计1211万元。 被告辩称，被告不存在违约情形，原告应返还被告款项，原告交付定金时，包括经原告公司同意，借给原告公司200万元，原告并没有取得土地使用权证书，不存在转让条件，原告转让土地时，没有达到法律规定的条件，行为违反了法律规定，是炒地皮的行为。张灵欣的行为并不代表公司，在保证书中，张灵欣是保证人，而非代表公司放弃债权，原被告签订合同违反国家规定，属于无效的合同，应返还被告的款项。 经审理查明，2011年10月9日，原告国裕公司与被告签订了土地使用权转让合同，在合同中约定将位于洛阳新区经济开发区汇通街以东、用地界以南、用地界以西、开元大道以北，土地面积为6708.625平方米的地块转让给被告，双方约定了转让价款为人民币4678万元，分两期付款，第一期在双方签订协议书当日支付定金人民币100万元，第二期在原告取得土地证时一次性付清余款4578万元。2011年10月9日，原被告又签订补充协议一份，协议上载明：待该土地达到国家规定的转让条件时，双方按照规定另行办理土地转让手续。两份协议书上均有原被告公司的公章以及法定代表人签名。2011年11月1日，原告取得了洛市国有（2011）第05015606号土地使用权证书。被告在之后的时间未对原告进行余款的清付。豫（洛新）出让（2011年）第0050号国有建设用地使用权出让合同载明该合同双方当事人为洛阳市国土资源局与原告，合同约定出让价款为13081818.75元，双方约定该宗地建设项目在2012年3月19日之前开工，该合同第三十三条第一款还规定“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。”原告国裕公司向洛阳致晟置业有限公司借款1300万元用以支付土地出让金，双方签订借款协议，约定借款期限为6个月，借款利息为月息2分，逾期借款利息按月息3分支付，该借款协议上有原告与洛阳致晟置业有限公司的签名及盖章。另，被告公司总经理张灵欣于2011年12月5日向原告出具的保证书上载明：“今有我洛阳祥云置业有限公司总经理张灵欣，代表洛阳祥云置业有限公司保证，在2011年12月20日前将洛阳祥云置业有限公司与洛阳国裕房地产开发有限公司于2011年10月9日所签订的购地协议中的购地款一次付清，如到上述日期不能全额付清，我公司及本人保证，自愿放弃前期所支付给洛阳国裕房地产开发有限公司的壹佰万元定金及杨成勋所借得贰佰万元现金，共计叁佰万元整。届时，洛阳国裕房地产开发有限公司有权将该地块另行安排。如有反悔，愿意承担一切法律责任。” 本院认为，原被告于2011年10月9日订立的土地使用权转让合同及补充协议是不符合土地使用权转让的法律规定，应为无效协议。该协议的无效，原被告双方均有责任，原告确实存在损失，且所受损失超过了被告所交订金100万元，因双方均存在过错，故原告所收定金100万元作为被告赔偿原告损失较为妥当。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，经合议庭评议，判决如下： 一、原被告双方于2011年10月9日签订的土地使用权转让合同及补充协议无效。 二、被告洛阳祥云置业有限公司赔偿原告损失100万元，用所交定金冲抵。 三、驳回原告洛阳国裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本案诉讼费30800元，被告洛阳祥云置业有限公司承担30000元，原告洛阳国裕房地产开发有限公司承担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审判长 ：刘定宣 审判员 ： 李 芳 陪审员 ：李艳红 二〇一四年八月五日 书记员 ： 王 丽 |
