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河南省开封市金明区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第148号 原告汤某，女，汉族，1961年7月20日出生。 委托代理人王德军，河南顺河律师事务所律师，一般代理。 被告置业公司。 委托代理人王小顺，该公司职工，特别授权代理。 委托代理人杨春红，该公司职工，特别授权代理。 原告汤某诉被告置业公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，由审判员徐跃、孙丽平，人民陪审员徐为真组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王德军，被告的委托代理人王小顺、杨春红等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2009年5月20日，原、被告双方签订商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的位于开封市东京银座第1幢8层828、829号两套房屋，建筑面积均为51.1平方米，每平方米均为3356.71元，总房款均为171528元。合同约定，原告应于2009年5月20日交纳两套房首付均为34528元，剩余房款办理银行按揭。被告应当在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告并应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务。被告交付原告的两套房屋的实际面积均比约定的少1.44平方米。因被告未在约定期限内为原告办理房屋产权登记手续，导致原告至今无法取得房地产权证书。被告的行为已构成违约。合同约定的逾期办证的违约金过低，对原告显失公平。要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算。合同第十七条约定商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权、楼宇的命名权等归出卖人所有。该约定明显与物权法的规定相悖，违反了法律的强制性规定，应属无效。现起诉要求被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金（两套房均以购房款171528元为本金，自2011年7月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至能实际办理房地产权证之日止），并退还原告多交房款9738.08元；依法判令被告为原告办理所购房屋产权登记手续；依法确认双方所签的商品房买卖合同第十七条第1-4项的内容无效。并承担本案诉讼费用。 被告辩称，1、办理产权证的手续于2013年第四季度已经办妥，原告要求退还房屋面积差价无异议；2、按合同约定，逾期办证是事实，但逾期原因是政府办事效率低造成，被告不应承担违约责任，且要求按银行利率计算违约金没有依据，外墙面等使用权是合同约定，当事人的真实意思，但协商后可以变更。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下： 第一组，商品房买卖合同两份，双方于2009年5月20日签订，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。 第二组，首付款收据两份；2、购房发票两份；3、契税完税凭证两份；4、借款合同两份。该组证据证明：原告已按照约定履行了交付房款和配套费的合同义务，并缴纳了契税。而被告在交付房屋后的270日内，没有将办理权属登记需要的资料全部报产权登记机构备案，导致原告至今无法办理房地产权属证书。所以，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。 第三组，房地产权证一份，证明被告交付给原告的房屋的实际建筑面积为49.66平方米，比约定的少1.44平方米。所以，被告应退原告两套房屋差价款1.44×3356.71×2=9667.32元； 被告对原告提交证据的真实性无异议，合同约定因开发商的原因承担违约责任，逾期办证不是开发商的原因，不承担责任，按银行利率计算违约金没有法律事实和依据，原告要求的超过法律时效，不应受法律保护。 经审查，本院认为，原告提供的证据客观真实，形式合法，且被告对其真实性均无异议，故本院对证据效力予以采信。 经审理查明，2009年5月20日，原被告双方签订了商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的东京银座第1幢8层828、829号两套房屋，建筑面积均为51.1平方米，每平方米3356.71元，总金额均为171528元。并约定原告应于2009年5月20日交纳两套房首付均为34528元，剩余房款办理银行按揭。被告应当在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告并应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如逾期，则原告不退房，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金。并约定：该商品房楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权、所在小区的命名权归被告所有。2009年6月8日、7月1日，被告为原告出具该房屋发票两份，原告交付两套房款均为171528元，面积均为51.1平方米。至原告起诉之日被告未向原告提交办理房产登记手续，双方纠纷成讼，原告诉至本院，要求解决。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、履行义务，合同签订后，原告按照约定支付了相应的房款，被告应按约定交付房屋、协助办理房屋产权证。对于原告要求的迟延办证违约金，双方签订的合同中约定“被告应在房屋交付后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，则原告不退房，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金”。被告未为原告提供在合同约定的期限办理房屋权属登记的相关手续，故被告应当为原告办理房屋登记手续、支付已付房价款0.5%违约金两套即1715.2元；对于原告要求的房屋差价，该房屋面积界定为49.66平方米，而原告已支付的房款是按照面积51.1平方米计算的，故应退还原告面积差价两套即9667.32元；对于原告要求的确认合同第十七条约定无效的诉讼请求，本院认为，物权法明文规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。因此，合同中约定的1、2两条：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有明显与物权法相抵触，为无效条款；第3、4两条约定：该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权归出卖人所有并未与物权法相抵触，为有效条款；第5条小区规划的停车位归出卖人所有的约定，因车库作为独立使用对象，不属于小区公用的公共设施，车库的归属可以通过约定进行，故应为有效约定。对于原告的诉讼请求超出本院认定部分，证据不足，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告置业公司于本判决生效后十日内向原告汤某提供办理开封市东京银座第1幢8层828、829号两套房屋产权登记的相关手续； 二、被告置业公司于本判决生效后十日内退还原告汤某房屋面积差价9667.32元，并支付延期办理房屋登记违约金1715.2元； 三、双方签订的商品房买卖合同第十七条第1、2项约定无效； 四、驳回原告的其它诉讼请求。 案件受理费50元，由被告置业公司承担（案件受理费原告已预交，本院不再退还，待执行时一并结清）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。 审 判 长 徐 跃 审 判 员 孙丽平 人民陪审员 徐为真 二〇一四年七月七日 书 记 员 李佳怡 |
