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河南省开封市金明区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第150号 原告石某，女，汉族，1985年5月18日出生。 委托代理人王德军，河南顺河律师事务所律师，一般代理。 委托代理人朱秀卿，女，汉族，1957年11月20日生，特别授权代理。 被告置业公司。 委托代理人王小顺，该公司法律顾问，特别授权代理。 委托代理人杨春红，该公司职工，特别授权代理。 原告石某诉被告置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，由审判员徐跃、孙丽平，人民陪审员徐为真组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王德军、朱秀卿，被告的委托代理人王小顺、杨春红等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2009年3月26日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于开封市东京银座第1幢5层529号房屋，建筑面积为51.1平方米，每平方米2750元，总房款140525元。合同还约定原告于2009年3月26日一次性付清房款，被告应当在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告。如逾期，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务。被告直至2011年4月10日才将房屋交付给原告，且房屋的实际面积比约定的少1.44平方米。因被告未在约定期限内为原告办理房屋产权登记手续，导致原告至今无法取得房地产权证书。被告的行为已构成违约。合同约定的逾期办证的违约金过低，对原告显失公平。要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算。合同第十七条约定商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权、楼宇的命名权等归出卖人所有。该约定明显与物权法的规定相悖，违反了法律的强制性规定，应属无效。现起诉要求被告向原告支付延期交房违约金7391元、逾期办理房地产权证的违约金（以购房款140525元为本金，自2011年10月7日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至能实际办理房地产权证之日止），并退还原告多交房款3960元；依法判令被告为原告办理所购房屋产权登记手续；依法确认双方所签的商品房买卖合同第十七条第1-4项的内容无效。 被告辩称，1、办理产权证的手续于2013年第四季度已经办妥，原告要求退还房屋面积差价无异议；2、按合同约定，逾期办证是事实，但逾期原因是政府办事效率低造成，被告不应承担违约责任，且要求按银行利率计算违约金没有依据，外墙面等使用权是合同约定，当事人的真实意思，但协商后可以变更。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：第一组、商品房买卖合同一份，双方于2009年3月26日签订，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。第二组、1、购房发票，2012年12月10日开具，原告实际于2008年12月11日已将全部房款和配套费交齐；2、契税完税凭证，2009年4月29日。证明原告已按照约定履行了交付房款和配套费的合同义务，并缴纳了契税。而被告并没有在约定的2009年10月31日前交付房屋，直到2011年4月10日才将房屋交给原告。逾期交房共526天。且交付房屋后180日内，也未将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机构备案。逾期交房的违约金7391元，2009年11月1日—2011年4月10日共计逾期526天。140525元×1／10000×526天=7391元。第三组、1、房地产权证一份；2、被告公司出具的证明一份。证明被告交付给原告的房屋实际面积比约定少1.44平方米，被告应退还原告房屋面积差价款1.44×2750=3960元；直到2013年12月23日被告才将办理权属登记的资料备齐并交给原告，才具备办证条件，办证逾期共计807天。 第四组、2011年4月10日收据两张，证明被告交付原告房屋的时间是2011年4月10日。 经庭审质证，被告对上述证据的真实性无异议，合同约定因开发商的原因才由开发商承担违约责任，但逾期办证不是开发商的原因，故不应承担责任。原告要求按银行利率计算违约金没有依据。第四组收据是皇冠物业的收据，只能证明原告和皇冠物业之间的法律关系，不能证明是交房时间。 被告为支持其答辩意见，向本院提交报纸一份，证明被告在汴梁晚报2009年10月28日A10版发布通知，已尽到了通知义务，没有逾期。 经庭审质证，原告认为该证据不能证明被告已尽到了通知交房义务，也不能证明当时已达到交付条件。根据合同约定，出卖人应书面通知买受人交房手续，应提供验收合格证、住宅质量保证书及住宅使用说明书，且要签署房屋交接单。 经审查，本院认为，原告提供的证据客观真实，形式合法，且被告对其真实性均无异议，故予以采信。对被告提供的报纸公告内容的真实性予以采信，因原告不认可该交房时间，被告应进一步举证证明当时符合交房条件，且将房屋的相关手续交付给原告的证据，故该证据不能证明已实际将房屋交付给了原告。 经审理查明，2009年3月26日，原被告双方签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东京银座第1幢5层529号房，建筑面积为51.1平方米，每平方米2750元，总金额140525元。并约定原告应于2009年3月26日一次性付清房款，被告应于2009年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告按日支付已付房价款万分之一的违约金。双方验收交接房屋时，被告应出示房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。并约定：该商品房楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权、所在小区的命名权归被告所有。2009年3月26日，被告为原告出具该房屋发票，原告交付房款140525元，面积为51.1平方米。2011年4月10日，原告缴纳2011年3月至12月的物业费766元、垃圾清运费100元。原告于2009年4月29日缴纳契税1405.25元、滞纳金2.11元。2012年6月18日，开封市房地产交易登记中心核发汴房地产权证第236586号房地产权证，显示东京银座1号楼5层529号房地产权利人为被告，面积为49.66平方米。被告在2009年10月28日的汴梁晚报A10版刊登回楼通知，内容为：东京银座1号楼定于10月31日回楼，敬请业主携带相关票据、证件办理交房手续。至原告起诉之日被告未向原告提交办理房产登记手续，双方纠纷成讼，原告诉至本院，要求解决。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、履行义务，合同签订后，原告按照约定支付了相应的房款，被告应按约定交付房屋、办理房屋产权证。对于原告要求的房屋差价，该房屋面积界定为49.66平方米，而原告已支付的房款是按照面积51.1平方米计算的，故应退还原告面积差价3960元；对于原告要求的确认合同第十七条约定无效的诉讼请求，本院认为，物权法明文规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。因此，合同中约定的1、2两条：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有明显与物权法相抵触，为无效条款；第3、4两条约定：该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权归出卖人所有并未与物权法相抵触，为有效条款；第5条小区规划的停车位归出卖人所有的约定，因车库作为独立使用对象，不属于小区公用的公共设施，车库的归属可以通过约定进行，故应为有效约定。对于原告要求的迟延交房违约金，本院认为，被告在约定的交房时间之前在报纸上刊登了回楼通知，而原告如果认为当时不符合交房条件，应当举证证明其接到通知后前去办理房屋交接手续且当时的房屋状况并不符合交房条件的证明，对此原告应承担举证不能的法律后果，故该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。对于原告的诉讼请求超出本院认定部分，证据不足，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告置业公司于本判决生效后十日内退还原告石某房屋面积差价3960元，并支付延期办理房屋登记违约金703元； 二、双方签订的商品房买卖合同第十七条第1、2项约定无效； 三、驳回原告的其它诉讼请求。 案件受理费50元，由被告置业公司承担（案件受理费原告已预交，本院不再退还，待执行时一并结清）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。 审 判 长 徐 跃 审 判 员 孙丽平 人民陪审员 徐为真 二〇一四年七月七日 书 记 员 周萌萌 |
