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河南省开封市金明区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第15号 原告郑州溢满园物业管理有限公司。 住所地郑州市金水区黄河路126号东1单元7号。 法定代表人韩占平，该公司总经理。 机构代码证75712349-1。 委托代理人薛领友、李东风（实习），河南豫龙律师事务所律师，特别授权代理。 被告河南金汉江餐饮有限公司。 住所地开封市金明广场金明裕三楼。 法定代表人闫勇，该公司总经理。 机构代码证56512343-8。 委托代理人杨斌，男，汉族，1964年7月11日出生，特别授权代理。 委托代理人赵磊，男，汉族，1981年2月10日出生，特别授权代理。 被告开封市中亨房地产开发有限公司。 住所地开封市金明裕花园商住楼二层C区。 法定代表人黄照新，该公司董事长。 机构代码证74074386-2。 委托代理人崔国钟，男，汉族，1967年5月16日出生，该公司法律顾问，特别授权代理。 委托代理人郭立夏，男，汉族，1959年5月2日出生，特别授权代理。 本院于2013年12月25日立案受理了原告郑州溢满园物业管理有限公司诉被告河南金汉江餐饮有限公司、开封市中亨房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案。依法由审判员靳近适用简易程序于2014年2月25日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序，由审判员李爱琴、靳近、刘庆丰组成合议庭于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告郑州溢满园物业管理有限公司（以下简称溢满园）的委托代理人薛领友、李东风，被告河南金汉江餐饮有限公司（以下简称金汉江）的委托代理人杨斌，被告开封市中亨房地产开发有限公司（以下简称中亨）的委托代理人郭立夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年7月17日原告与被告开封市中亨房地产开发有限公司签订关于金明裕花园物业服务合同，于2013年7月25日正式入驻金明裕花园开始物业服务并一直积极履行相关权利义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。而被告中亨作为业主，被告金汉江作为实际使用人拒不缴纳物业费，经原告多次催缴，拒不理睬。现原告起诉要求法院依法判决：1、被告支付三个月的物业管理费12524.9元、滞纳金2525.85元，共计15050.75元及自起诉之日起至确定给付之日期间的滞纳金。2、被告开封市中亨房地产开发有限公司承担连带责任。3、本案诉讼费由被告承担。 被告金汉江辩称，对原告所提供的物业服务不满意，对原告的物业费用的计算也有很大的意见。要求原告提出物业管理。 被告中亨辩称，因为房屋的实际使用人是闫勇，我们将房屋出租的时候已经有合同明确说明，物业费由实际使用人承担，所以我公司不应承担连带责任。 经审理查明，金明裕花园小区系被告中亨开发建设的，经过对金明裕花园小区住户进行民意调查，多数住户同意原告入驻金明裕花园小区进行管理。2013年7月17日原告与被告中亨、金明裕花园小区业主委员会签订物业入驻前开办费用协议，约定由原告对金明裕花园小区进行物业管理，被告中亨支付给原告前期开办费用6万元，并已支付。2013年7月17日原告与金明裕花园小区业主委员会签订金明裕花园小区物业服务合同，合同约定：合同期限自2013年7月1日至2014年7月1日，物业费的收费标准为别墅每月每平方米1元、高层每月每平方米1.3元、商业物业每月每平方米1.8元，逾期未交纳物业费的，按照所欠物业费总额每天千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告入住金明裕花园小区进行物业管理。涉案商铺系被告中亨所有，面积1739.57平方米，陈秋以个人名义代表被告金汉江和被告中亨签订了协议，被告金汉江出具证明愿意承担因该房屋租赁合同产生的一切纠纷。双方在合同中约定，自2010年9月1日起租赁期限10年，租赁期间所发生的物业管理费用由租赁方承担。 另查明，根据原告的统计，金明裕花园小区共有住户数234户，入住户数为67户，有65户参加业主大会的投票，并选举出以张广生为主任的业主委员会，最大业主中亨公司既未参加业主大会，亦未参与制定物业费收取标准，小区的所有租户亦未参与制定物业费收取标准。截止目前，开封市还没有出台统一的物业服务收费政府定价或政府指导价标准。 本院认为，合同应依法成立。根据《物权法》第七十六条规定：选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而本案中根据原告的统计，金明裕花园小区共有住户234户，参加投票的只有65户，明显没有超过半数，因此该业主委员会的成立不合法，而原告起诉所依据的物业服务合同系原告与金明裕花园小区业主委员会所签，故该物业服务合同无效。当前物业费的收费标准有政府定价、政府指导价和双方协商三种，目前开封市还没有出台统一的物业服务收费政府定价或政府指导价标准，因此本案的物业费收取标准只应有双方协商，而原告与业主委员会制定收费标准时，无论是中亨公司还是包括金汉江在内的所有租户均未参与，因此物业服务合同中对商业物业的定价无法认定是原告与中亨公司或金汉江协商后制定的，故无法认定其效力，且在审理过程中，原告与被告没有达成协商意见，因此原告不能依据与金明裕花园小区业主委员会签订的无效物业服务合同计算物业费。虽然原告与金明裕花园小区业主委员会签订的物业服务合同无效，但原告已实际履行了物业服务的义务，而被告金汉江作为涉案物业的实际使用者，应缴纳物业费。关于被告金汉江应交的物业费，参考原告与业主委员会制定的标准，本院酌定按每月每平方米1.3元计算，1739.57平方米每月应缴纳2261.4元，从2013年8月1日至2013年10月1日共计2个月的物业费为4522.8元。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，因此中亨公司应与金汉江承担连带责任。因原告起诉所依据的物业服务合同系无效合同，故关于原告诉求的滞纳金，本院不予支持。原告诉求超过本院认定部分，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告河南金汉江餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州益满园物业管理有限公司2013年8月1日至10月1日的物业管理费4522.8元，被告开封市中亨房地产开发有限公司与河南金汉江餐饮有限公司承担连带责任； 驳回原告郑州益满园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，由原告承担123元，二被告承担53元（被告应承担部分，原告已垫付，待执行时一并结清）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。 审判长 李爱琴 审判员 靳 近 审判员 刘庆丰 二〇一四年六月三十日 书记员 孟庆婷 |
