|
河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00223号 上诉人（原审被告）：崔新华。 被上诉人（原审原告）：闫金超。 委托代理人：杨自建，河南宇洋律师事务所律师。 上诉人崔新华与被上诉人闫金超为租赁合同纠纷一案，闫金超于2013年11月27日向河南省西峡县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令崔新华支付闫金超第一年房租13.5万元并支付违约金2万元。原审法院于2014年2月10日作出（2013）西民商初字第221号民事判决。崔新华不服，向本院提起上诉，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人崔新华，被上诉人闫金超及其委托代理人杨自建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年6月20日，闫金超与崔新华签订“福星快捷宾馆承包协议书”，闫金超将位于西峡县时代广场东边的福星快捷宾馆承包给崔新华经营。该承包协议约定：“甲方闫金超，乙方崔新华。……1.承包期限为10年（自2013年7月1日至2023年6月30日止），2013年7月1日前债权债务及一切事务由甲方负责，2013年7月1日至2023年6月30日债权债务及一切事务由乙方负责。前两年承包费（含租金）为18万元。后八年承包费7.5万元不变（前两年房租金定价10.5万元，两年后随行就市，从第三年开始以后每年都在10.5万元基础上增减6%，不得超过10%）。2.第一年承包费分两次付清，第一次已付5万元，下余13万元2013年7月30日前付清。3.……宾馆现有设备归乙方使用，清单附后。……8.本合同自签字之时起具有同等法律效力，任何一方不得违约，如有违约赔偿对方全部经济损失并收取罚金2万元。……”。上述承包协议签订时，双方未附宾馆物品清单，崔新华当即支付闫金超5万元。由于闫金超未能解决好宾馆入户电源问题，导致承包协议不能按期履行。闫金超与崔新华经信函往来及当面协商后，于2013年7月29日签订“福星宾馆承包补充协议”，该承包协议约定：“甲方闫金超，乙方崔新华。……1.原2013年7月1日延期至8月1日履行（其他期限）一切顺延。2.付款方式：以后该交房租的时间到期前后10天内付清下一年承包款。3.福星宾馆甲方又出现点东西，乙方每年再增加5000元作为承包费。”2013年8月1日，崔新华委托他人到福星快捷宾馆接收宾馆，并对宾馆进行了改造，然后经营至今，崔新华未再向闫金超支付承包租赁款。另查：1.闫金超与崔新华在2013年6月20日签订“福星快捷宾馆承包协议书”时，2013年7月29日签订“福星宾馆承包补充协议”时，以及2013年8月1日宾馆交接时，均未对宾馆物品制作清单或办理交接清单。2.在闫金超与崔新华签订“福星快捷宾馆承包协议书”之前，福星快捷宾馆由王燕承包，闫金超与王燕约定的年承包费18万元。 原审法院认为：闫金超与崔新华签订“福星快捷宾馆承包协议书”及“福星宾馆承包补充协议”系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。闫金超由于自身的原因迟延交付宾馆，为此双方签订补充协议，对交房时间、付款期限往后顺延一个月，并因闫金超增添了宾馆物品，崔新华每年增加0.5万元承包费。因此崔新华交纳第一年剩余承包租赁费的期限为2013年8月30日前，交费金额在原应交金额的基础上应另加0.5万元。虽然，闫金超与崔新华对“福星快捷宾馆承包协议书”第1条约定的第一年承包金租赁费的数额发生争议，闫金超认为是前两年每年18万元；崔新华认为就是协议的字面意思前两年18万元，每年9万元。但是，闫金超与崔新华对“福星快捷宾馆承包协议书”第2条约定的内容均无异议，均认为不存在漏字、多字或语义不明的问题。根据“福星快捷宾馆承包协议书”第2条“第一年承包费分两次付清，第一次已付5万元，下余13万元2013年7月30日前付清”的约定，应当认定“福星快捷宾馆承包协议书”约定的第一年承包租赁费的金额为18万元。从“福星快捷宾馆承包协议书”第1条“……从第三年开始以后（房租）每年都在10.5万元基础上增减6%，不得超过10%”的约定来看，第三年以后的承包租赁费都多于崔新华辩称的每年9万元，崔新华辩称每年9万元不符合常理。另从该宾馆的市场行情来看，前一手的承包人每年所支付的承包费为每年18万元，这印证了闫金超诉称的“福星快捷宾馆承包协议书”约定第一年承包租赁费为18万元的真实性。因此，原审法院认定闫金超与崔新华最终约定第一年（2013年8月1日至2014年7月31日）的承包费（含租金）为18.5万元。崔新华辩称“福星快捷宾馆承包协议书”约定第一年的承包租赁费为9万元，原审法院不予采信。扣除崔新华已付的5万元，崔新华下欠闫金超13.5万元承包租赁费。故闫金超要求崔新华支付第一年的下欠承包租赁费13.5万元，原审法院予以支持。“福星快捷宾馆承包协议书”第3条约定“……宾馆现有设备归乙方（崔新华）使用，清单附后”。事实上双方一直没有制作宾馆物品清单，宾馆在交接过程中双方也没有办理交接手续，究竟合同签订时宾馆的设备、物品有哪些，闫金超与崔新华现在均无法证实。崔新华如果认为闫金超移交的宾馆物品有缺失，应及时向闫金超方提出要求。但崔新华没有证据证实向闫金超提出了宾馆物品不全的异议。崔新华接收了宾馆，却没有证据证明宾馆的物品有缺失，故崔新华以闫金超交付的物品不够作为拒付承包费租金的抗辩理由，缺乏事实依据，原审法院不予采纳。崔新华欠付闫金超13.5万元承包租赁费构成违约，根据合同约定应当支付闫金超违约金2万元。故闫金超诉请要求崔新华支付第一年的承包费租金13.5万元并支付违约金2万元，合计15.5万元，原审法院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：崔新华于判决生效后十日内支付下欠闫金超2013年8月1日至2014年7月31日承包费（含租金）13.5万元、违约金2万元，合计15.5万元。案件受理费3400元，减半收取1700元，由崔新华负担。 崔新华上诉称：1、18.5万元的承包租赁费是2013年8月1日至2015年8月1日共两年的承包租赁费，但原审判决却将之认定为2013年度的承包租赁费，是对双方协议的歪曲理解。双方于2013年6月20日签订的承包协议书第一条明确约定：“前两年承包费（含租金）为18万元。后八年承包费7.5万元不变（前两年房租金定价10.5万元，两年后随行就市，从第三年开始以后每年都在10.5万元基础上增减6%，不得超过10%）”。该条款中两次提到“前两年承包费”、“前两年房租金”，这不是闫金超在订立合同时的遗漏，这说明前两年崔新华应向闫金超交纳的租赁费总计为18.5万元。2、原审判决没有尊重市场交易习惯和西峡市场行情。在与双方争议宾馆处于同一位置的宾馆，无论从门面房屋数量还是总房间数及内部设施（均含电梯）都比本案争议宾馆好许多，每年租赁费才10万元左右，且闫金超的宾馆不仅设施陈旧，而且没有电梯。因此，每年的租赁费总计不可能为18.5万元。3、原审法院采信闫金超与王燕订立的合同认定每年租赁费共计为18.5万元是错误的。首先，王燕本人未到庭质证，不能证明该合同是否真实。即使合同是真实的，王燕接手的是全新的设施设备，其本人没有大量投入，而崔新华接手的是使用了八年的陈旧设备，需要大量投入资金，因此，原审判决依据闫金超与王燕签订的合同认定每年承包租赁费共计是18.5万元是错误的。4、原审判决认定崔新华构成违约，并要求其承担2万元的违约责任是错误的。闫金超违约在先，其没有按照合同的约定向崔新华交付动产和不动产的清单，且至今未交付该清单。另外，合同约定2013年8月1日前债权债务由闫金超负责，2013年8月1日前闫金超经营所产生的电费6168元、水费85元，合计6253元，至今闫金超未向崔新华支付该款项。故闫金超违约在先，原审判决让崔新华承担违约责任错误。 闫金超辩称：1、合同最初约定，第一年的承包租赁费是18万元，双方合同第二条明确约定，第一年承包租赁费分两次付清，第一次付5万元，下余13万元在2013年7月30日前付清。从该条可以看出，每年的承包租赁费是18万元。由于闫金超在订立合同后又作投入，故双方在2013年7月29日又将每年的承包费增加了0.5万元。2、按照商业惯例和日常生活经验法则，承包租赁费都是按每一年进行收费，因此，原审判决认定事实正确。3、本案合同第一条中的前两年与后八年的问题，前两年是指从承包开始之初的第一年和第二年，每年承包费不允许增加。后八年是从三年开始，以10.5万元为基础上增减6%，最高不得超过10%，这是对货币贬值所作的预测和修正措施，也是合同中普遍存在的现象。故合同中约定的前两年承包租赁费18万元是指每一年的承包租赁费为18万元。4、原审判决认定的事实足以证明崔新华违背合同约定，不履行合同义务，故让其承担2万元违约责任是合情合理合法的。 依据双方当事人的诉辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为1、合同中涉及前两年承包费（含房租）是每一年18.5万元还是两年一共18.5万元；2、崔新华是否构成违约，原审判决崔新华支付2万元违约金是否适当。 二审中双方当事人未提供新证据。 本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：一、关于合同中涉及前两年承包费（含房租）是每一年18.5万元还是两年一共18.5万元的问题。闫金超与崔新华签订的“福星快捷宾馆承包协议书”第1条约定“……从第三年开始以后（房租）每年都在10.5万元基础上增减6%，不得超过10%”，从此可以看出每年房屋的租赁费为10.5万元。同时，该协议第2条约定“第一年承包费分两次付清，第一次已付5万元，下余13万元2013年7月30日前付清”，故该协议中约定的前两年的承包费（含房租）应当为每年18万元。后双方又签订“福星宾馆承包补充协议”约定承包费每年增加0.5万元，故前两年每年的承包费（含房租）应当为18.5万元，故崔新华称前两年的承包费（含房租）一共为18.5万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于崔新华是否构成违约，原审判决崔新华支付2万元违约金是否适当的问题。崔新华未按照协议的约定按期交纳下余的13万元承包费，其行为已经明显违约，应承担相应的违约责任。涉及崔新华上诉称闫金超未按照协议约定交付物品清单及未及时清偿原电费、水费，崔新华垫付后闫金超未及时偿还，也构成违约的问题。闫金超在双方协议履行中未交付物品清单是双方不争的事实，但该宾馆已经实际交付，崔新华已经接收，且崔新华并没有证据证明宾馆物品有缺失。闫金超在经营期间欠电费6168元、水费85元是闫金超经营期间债务，该债务应当由闫金超向电管部分、水务部门偿付，其债权债务存在于闫金超与电管部门、水务部门之间，不是该协议中当事人的权利义务。崔新华垫付后，双方未对该笔款项如何处理予以约定，在原审中，崔新华也未提出反诉主张。故崔新华以闫金超未按照协议约定向其交付清单及未及时偿付垫付的电费6168元、水费85元的行为构成违约的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由崔新华负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛晓春 审判员 孙建章 审判员 孙 娟 二〇一四年五月四日 书记员 杨松峰 |
