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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00528号 上诉人（原审被告）杜秋，男，1967年8月8日出生，住所：博爱县。 委托代理人王兴旺，焦作市博爱县“148”法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）博爱县柏山镇马营村村民委员会，住所地：博爱县。 法定代表人陈战备，该村村委会主任。 委托代理人李长江，博爱县司法局柏山法律服务所法律工作者。 上诉人杜秋与被上诉人博爱县柏山镇马营村村民委员会，（以下简称马营村委会）租赁纠纷一案，马营村委会于2014年3月6日向博爱县人民法院提起诉讼，请求判令：1.杜秋立即交还租赁马营村委会的厂房，并从租赁房中搬出其个人物品；2.杜秋按租赁厂房面积每平方米每年15元的标准计算支付从2014年元月1日起至实际搬出之日止的租赁费；3.诉讼费由杜秋负担。博爱县人民法院于2014年8月11日作出（2014）博民许初字第42号民事判决，杜秋不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案，上诉人杜秋代理人王兴旺以及被上诉人马营村委会代理人李长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2002年12月1日，原告与杜丙富（被告之父）、杜荣强（被告之兄）签订了租赁合同一份，约定：将原告的粉皮厂（原丝织厂西院工房）北屋和西屋三间租赁给杜丙富、杜荣强使用，租赁期限五年（自2002年12月1日起至2007年12月31日止）；每年元月1日前一次性交清当年的租赁费3000元；租赁期满后，如原告继续发包，在同等条件下，杜丙富有优先承租权，租赁合同另行商定…。租赁合同签订后，被告使用该租赁物。租赁合同到期后，原、被告口头约定由被告使用该租赁物，并向原告交纳租赁费，但双方未签订租赁合同。被告交清了2011年12月31日之前的租赁费。2012年元月1日前，被告未交纳2012年的租赁费，2012年7月1日，原告与杜占才确定了租赁该租赁物的意向，并收取杜占才临时用地预收款30000元。2013年6月21日，被告交纳了2012年、2013年租赁费共计8850元。2013年12月31日，原告以双方就马营村丝织厂的租赁期限于2013年12月31日到期为由，向被告送达了落款时间为2013年10月16日的通知，要求被告在租赁期限到期时自行将厂房内设备及物品搬离该厂及空地。被告以其对该厂享有优先购买权为由，拒绝交还租赁物。 另查明，2013年1月5日，马营村党支部、村民委员会、监督委员会研究决定收回该租赁物，以后不再租赁。原告当庭表示对该租赁物不出卖。 原审法院认为：被告长期租赁原告厂房，并交纳租赁费，但原、被告未签订租赁合同，应视为不定期租赁，原告可随时解除双方之间的的租赁合同关系，被告应将租赁物返还原告。因原告未给被告宽限期，故本院对原告要求被告支付2014年元月1日以后租赁费的诉讼请求，不予支持。被告以对该租赁物享有优先购买权为由提出抗辩，因被告提供的证据材料不能足以证明原告出卖租赁房屋，其抗辩主张缺乏必要的事实依据，本院不予支持。 原审判决：一、被告杜秋须在本判决生效之日起一个月内，从租赁原告博爱县柏山镇马营村村民委员会的粉皮厂（原丝织厂西院工房）北屋和西屋三间房中搬出其个人物品，将该租赁物返还原告博爱县柏山镇马营村村民委员会。二、驳回原告博爱县柏山镇马营村村民委员会要求被告杜秋支付2014年元月1日以后租赁费的诉讼请求。案件受理费100元，由被告杜秋负担。 杜秋不服一审判决提起上诉称：一、原审诉讼主体错误，上诉人不应成为本案被告。原审查明的2002年12月1日，被上诉人与杜丙富（被告之父）、杜荣强（被告之兄）签订的租赁合同一份，之后一直由上诉人父亲杜丙富租赁，上诉人一直为其父帮忙，不应成为本案被告。二、原审认定事实不清，证据不足：1.原审认定杜占才确实租赁该租赁物的意向，实为错误，被上诉人于2012年7月1日收取了杜占才30000元，不可能为意向，所以上诉人的父亲有优先权。2.原审查明的2013年1月5日，马营村党支部、村委会、监督委员会研究决定收回该租赁物，以后不再租赁，该事实未经质证，不能作为本案定案依据。综上，请求撤销（2014）博民许初字第42号民事判决书，依法改判或重审。一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人马营村委会辩称：一、上诉人杜秋提出一审“主体错误”不能成立。2002年12月1日，杜秋的父、兄与村委会签订了一份租赁合同。该合同到期后，村委会口头同意让一审被告杜秋使用，但未与其签订书面合同，按照预交一年租赁费使用一年的方法执行。2012年元月，杜秋应预交租赁费而未交。直至2013年6月，在县治乱工作组驻村工作人员的督促下，杜秋交纳了2012和2013年度的租赁费8850元。收据开具的就是杜秋的名字，双方对此均认可。因此，可认定不定期租赁合同的承租方是杜秋。在此前提下，村委会同意其使用至2013年年底。因为在2013年1月5日，经村委会及村民代表集体研究决定，此租赁物村委会将收回，用作为村内住房困难群众批划宅基地用，不再对外租赁。二、村委会并非要将此地块及厂房卖给杜占才，因为农村宅基地不允许买卖，事实上村委会是计划为杜占才及其他群众批划宅基地。三、针对上诉人提出村委会2013年1月5日的会议记录关于收回租赁物，以后不再出租的事实有疑问，我方认为此质疑毫无道理，在2013年1月5日村委开会时，杜秋已经一年没交租赁费了，在双方已不存在合同关系的前提下，村委会完全有权处理此事。同时，博爱县人民法院没有判决杜秋支付其现在实际使用期间的租赁费，我方也无意见，已经作出了让步。请求依法维持一审判决。 根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1.一审被告是否具有诉讼主体资格？2.上诉人是否应搬离租赁场所？ 为证明自己的主张，上诉人杜秋提交一组证据，分别为马管村委会出具的2009年1月7日杜丙富缴纳的租赁款1500元与2010年12月31日杜荣强缴纳租赁费3000元的收据。证明杜丙富到期之后，还是杜丙富交的。一直是杜丙富在租的，杜秋兄弟是在帮忙。 被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，但证明指向有异议，双方没有书面合同，村委会是交一年使用一年的方式执行。2009、2010年收据上是杜丙富、杜荣强交的租赁费，说明这两年杜丙富、杜荣强是租赁方。杜荣强去世后，由杜秋支付租赁费并继续使用租赁物，所以产生2012、2013年一个缴费单据。 上诉人杜秋、被上诉人马营村委会其他陈述意见与上诉状、答辩意见相同。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。 本院认为：本案双方形成不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，租赁人在给予承租人合理期限情形下，可以随时解除合同并要求承租人搬离租赁物。对于上诉人杜秋提出其主体不适格的主张，因2012年、2013年租赁费由上诉人杜秋缴纳，租赁物也由杜秋控制和使用，而且其提供的证人陈领歧、陈允智也证明其租赁、使用租赁物，故本院不予支持。关于上诉人杜秋提出2013年1月5日马营村党支部、村委会、监督委员会研究决定在一审中未经质证，不能作为定案依据的问题，二审经审查，一审笔录中有对该份证据质证的记录。关于上诉人杜秋提出的其具有优先购买权的问题，因其提供的证据材料不能足以证明马营村委会出卖租赁物，其享有优先购买权的主张没有证据支持，不能成立。关于上诉人提出的优先承租权，既没有法律规定，双方也没有合同约定，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杜秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王曙光 审 判 员 张 杰 代理审判员 王 辉 二〇一四年十二月五日 书 记 员 侯永言 |
