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河南省济源中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济中民三终字第277号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）济源成氏商贸文化有限公司。 法定代表人成永红，该公司总经理。 委托代理人李哲基，该公司工作人员。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）济源鑫鑫投资集团有限公司。 法定代表人孙健，该公司董事长。 委托代理人葛清林，河南涛声律师事务所律师。 委托代理人王庭，河南涛声律师事务所实习律师。 济源成氏商贸文化有限公司（以下简称成氏商贸公司）与济源鑫鑫投资集团有限公司（以下简称鑫鑫投资公司）租赁合同纠纷一案，成氏商贸公司于2012年2月17日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令鑫鑫投资公司返还其押金10万元和改造费20万元共计30万元及银行利息。济源市人民法院于2012年10月8日作出（2012）济民一初字第596号民事判决。成氏商贸公司不服提起上诉，本院于2013年7月1日作出（2013）济中民三终字第63号民事裁定书，裁定撤销济源市人民法院（2012）济民一初字第596号民事判决，将本案发回济源市人民法院重审。诉讼中，成氏商贸公司变更诉讼请求，请求鑫鑫投资公司返还押金余额97011元和改造费余额194108元及赔偿利息213360元（利息暂计算至2013年7月27日，后续计算至归还之日止）。济源市人民法院于2014年6月6日作出（2013）济民二初字第277号民事判决。成氏商贸公司、鑫鑫投资公司均不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺归宋庄居委会所有，2006年12月鑫鑫投资公司与宋庄居委会签订租赁合同后，2007年3月13日，成氏商贸公司与鑫鑫投资公司签订商铺租赁合同，约定成氏商贸公司（乙方）租赁鑫鑫投资公司（甲方）位于中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺，交付时间为2007年4月27日，租赁押金100000元，租赁期限届满且乙方无违约行为并依约返还租赁商铺后三日内，甲方无息返还以上押金。商铺租金为6900000元，租赁期限为10年，自2007年7月27日起至2017年7月26日止，其中每个租赁年度为上一年的7月27日至次年7月26日止，支付方式：头三年为支持乙方免租金，第四年租金900000元，第五至十年租金均为1000000元。同日，成氏商贸公司向鑫鑫投资公司缴纳租赁押金100000元，并就租赁事宜达成补充协议，约定成氏商贸公司前三年向鑫鑫投资公司缴纳改造费1800000元，第一年500000元（不含租赁押金），第二年600000元，第三年700000元，其中第一年付款方式为：2007年3月20日当日付200000元，2007年4月27日当日付50000元，2008年2月26日付250000元。成氏商贸公司于2007年3月23日缴纳改造费200000元，鑫鑫投资公司按成氏商贸公司提供的图纸对A4-1、A4-2栋室内土建部分进行改造，同年4月23日，改造工程完成，经成氏商贸公司法定代表人成永红验收合格，后成氏商贸公司未再缴纳改造费。2007年8月，该协议在履行过程中，成氏商贸公司与鑫鑫投资公司发生矛盾，成氏商贸公司于2008年3月5日起诉鑫鑫投资公司要求鑫鑫投资公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，同时支付迟延交付期间的违约金。经查，成氏商贸公司现共使用7间商铺，除1间自用外，其余6间均转租他人，该7间商铺位于A4-1栋朝向大路一面，从西向东数第1、2、3、6、7、8间，其中第7间为两间。后鑫鑫投资公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会将除成氏商贸公司使用的7间外A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋庄居委会统一对外招租并收取租金。关于成氏商贸公司于2008年3月5日起诉鑫鑫投资公司的纠纷，济源中级人民法院作出了（2010）济中民二终字第238号民事判决书，以上查明事实均在（2010）济中民二终字第238号民事判决书中予以认定，该判决书认定鑫鑫投资公司未依合同约定交付全部商铺，存在违约，应承担迟延交付商铺的违约责任，同时认定成氏商贸公司与鑫鑫投资公司于2007年8月11日终止租赁合同，未履行的合同义务不再履行。 宋庄居委会于2009年9月从鑫鑫投资公司处收回中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺后，于2009年12月25日，向成氏商贸公司发出通知，宋庄居委会已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，成氏商贸公司所经营的各商户管理权也应一并转交宋庄居委会，限成氏商贸公司于2009年12月28日前与宋庄居委会联系合同转签的事宜。后成氏商贸公司与宋庄居委会多次因租金问题发生纠纷，截止2012年6月25日前，成氏商贸公司共向宋庄居委会交纳租金130400元，成氏商贸公司认为其应交的租金为83881元，被迫多向宋庄居委会交纳租金46519元，要求宋庄居委会予以返还，宋庄居委会不认可，成氏商贸公司遂于2012年6月5日向原审法院提起诉讼，要求宋庄居委会退回多收取的租金46519元。原审法院（2012）济民一初字第1716号民事判决书认定宋庄居委会应返还成氏商贸公司46519元。宋庄居委会不服提出上诉，济源中级人民法院于2014年1月9日作出（2013）济中民三终字第191号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，2007年3月13日，成氏商贸公司、鑫鑫投资公司签订了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的租赁合同，该商铺的所有权系宋庄居委会，是鑫鑫投资公司于2006年12月份从宋庄居委会处租赁。2007年8月11日，成氏商贸公司与鑫鑫投资公司终止了除鑫鑫投资公司已交付的成氏商贸公司正在使用的7间的商铺的租赁合同。2009年9月，鑫鑫投资公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会作为产权人从鑫鑫投资公司处收回了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括成氏商贸公司经营的7间商铺）的经营管理权，并告知成氏商贸公司，成氏商贸公司随后向宋庄居委会交纳7间商铺的使用租金，后成氏商贸公司与宋庄居委会因租金数额发生纠纷，经原审法院（2012）济民一初字第1716号民事判决认定，成氏商贸公司应依据其与鑫鑫投资公司签订的租赁合同所约定的租金条款向宋庄居委会交纳租金，该判决经二审予以维持，故原审法院认为，成氏商贸公司、鑫鑫投资公司曾签订的租赁合同中关于租金条款约定前三年免租金，故鑫鑫投资公司反诉要求成氏商贸公司支付租金，理由不足，原审法院不予支持。由于鑫鑫投资公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会已收回中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的经营管理权，且宋庄居委会已向成氏商贸公司收取租金，故鑫鑫投资公司已无权要求成氏商贸公司返还7间商铺，对鑫鑫投资公司要求成氏商贸公司返还7间商铺的请求，原审法院不予支持。成氏商贸公司要求鑫鑫投资公司返还押金余额97001元和改造费余额194018元，由于成氏商贸公司交纳押金100000元及改造费200000元是以234间为基数交纳的，而鑫鑫投资公司当时交付成氏商贸公司的商铺为7间，现成氏商贸公司向鑫鑫投资公司主张剩余间数的押金及改造费，理由正当，应予支持。关于成氏商贸公司主张利息，由于成氏商贸公司、鑫鑫投资公司在合同中已约定了违约责任，且鑫鑫投资公司的违约责任（2010）济中民二终字第238号民事判决书已作出认定，成氏商贸公司的该项主张没有依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、鑫鑫投资公司于本判决生效后十日内退还成氏商贸公司押金97001元和改造费194018元；二、驳回成氏商贸公司其他诉讼请求；三、驳回鑫鑫投资公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5900元，成氏商贸公司负担2496元，鑫鑫投资公司负担3404元。反诉费4400元，由鑫鑫投资公司负担。 成氏商贸公司上诉称：根据双方签订的商铺租赁合同第十条第二款“因甲方原因，中途收回商铺的，赔偿乙方损失”，鑫鑫投资公司向成氏商贸公司承担押金和改造费余额款项的利息，是合情合理合法的。因利息是成氏商贸公司的收益或负担。在鑫鑫投资公司违约单方终止合同时起，就应依法退还押金和改造费余额的款项，但鑫鑫投资公司长期占用该款项，造成了成氏商贸公司的损失。根据合同法第九十七条、第一百零七条规定，鑫鑫投资公司应当赔偿成氏商贸公司的利息损失。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求。 针对成氏商贸公司的上诉意见，鑫鑫投资公司辩称：成氏商贸公司所上诉的利息损失不成立，理由如下：1、合同中无约定违约应承担利息，该请求无事实依据。2、成氏商贸公司请求的是利息损失，关于违约损失赔偿在济源中院（2010）济中民二终字238号生效判决已做处理，根据一事不再理原则，不能另案提起该请求。 鑫鑫投资公司上诉称：一、一审认定事实错误。1、2006年12月，其公司从宋庄居委会租赁了本案涉争的三栋楼。当时因宋庄不愿开具租赁发票，故约定以改造费的名义收取，第一年50万元，第二年60万元，第三年70万元。后其公司于2007年3月将该三栋楼以同样的价格租赁给成氏商贸公司，在补充协议中同样约定，前三年分别交纳改造费50万元、60万元、70万元。上述改造费名为改造费，实为租金。在一审开庭时，双方当事人均承认改造费就是租金。2、成氏商贸公司提供的20万元改造费收据，记载为20万元租金，而不是改造费。其公司为了统一业态布局、培育市场，自己花钱对房屋进行改造，根本就没有收取成氏商贸公司改造费。因此，一审判决其公司退还194018元改造费没有事实依据。3、双方签订的补充协议约定，成氏商贸公司于2007年4月27日交纳5万元改造费即租金，同日将商铺交付给成氏商贸公司，而成氏商贸公司没有交纳该笔款项。双方在同天互负义务，根据合同法第六十七条的规定，在成氏商贸公司不按约定交纳5万元租金时，其公司有权拒绝交房。实际上是成氏商贸公司违约，而不是某些判决书认定的其公司违约。按双方约定，10万元押金不应退还。更何况，因成氏商贸公司一直不交纳租金，导致其公司在与宋庄居委会的合同履行中，10万元押金被济源市人民法院判决扣除。二、一审引用（2010）济中民二终字第238号民事判决本院认为部分，作为认定事实的依据不当，判决成氏商贸公司不支付20万元租金明显有误。1、2007年8月11日，其已向成氏商贸公司送达了解除合同通知书，而成氏商贸公司第一次提起诉讼的时间是2008年3月份，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，其公司的解除合同通知已生效。2、（2010）济中民二终字第238号民事判决驳回了成氏商贸公司要求继续履行合同的诉讼请求。3、（2010）济中民二初字第238号民事判决在本院认为部分之所以认定没有履行的部分不再履行，是基于在2007年8月11日合同解除前，成氏商贸公司有权对外租赁，成氏商贸公司和邮政局等单位签订的7间商铺租赁合同是有效的。但该认为部分的认定不能作为成氏商贸公司不交纳租金的依据，一审法院适用法律错误。4、一审依据已解除了的《商铺租赁协议》及补充协议中约定的权利义务，作为驳回其公司请求支付租金的依据明显错误。2007年8月11日的解除合同通知已生效，产生的法律效果是双方签订的商铺租赁协议及补充协议的权利义务均归于无效，即恢复原状，即双方约定的三年不交租金、前三年按50万元、60万、70万交纳改造费等也失去了应有的协议效力。那么，成氏商贸公司将7间商铺租给邮政局等所产生的收益应交给鑫鑫投资公司（因合同解除后，成氏商贸公司无权根据已解除的协议产生收益，属不当得利）。一审法院混淆了合同解除的法律效果和第三人（在本案中是邮政局等单位）合法权益之间的概念，（2010）济中民二终字第238号民事判决之所以认定7间商铺合同继续履行，是保护第三人的合法权益。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第第一项和第三项，改判驳回成氏商贸公司的一审诉讼请求、成氏商贸公司支付其20万元。 针对鑫鑫投资公司的上诉意见，成氏商贸公司辩称：鑫鑫投资公司的上诉无事实依据，应驳回鑫鑫投资公司的上诉，其他同其公司上诉状中所述。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，一、关于成氏商贸公司是否应当向鑫鑫投资公司交纳租金的问题。因双方签订的商铺租赁合同约定，合同履行期间的前三年免交租金，至2009年9月宋庄居委会收回中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3商铺之前，成氏商贸公司租赁商铺属于免租金期间，所以鑫鑫投资公司要求成氏商贸公司交纳租金的请求本院不予支持。关于鑫鑫投资公司上诉称其与成氏商贸公司之间的合同已于2007年8月11日解除的问题，成氏商贸公司在双方签订合同后，实际租赁并使用了鑫鑫投资公司已经交付的7间商铺，并且法院生效判决认定双方之间未履行的合同义务不再履行，由此鑫鑫投资公司已经交付的7间商铺的租赁合同继续履行，该7间商铺租赁合同的履行仍应适用原合同约定。另鑫鑫投资公司称2007年3月23日成氏商贸公司交纳的改造费实际为租金，因法院生效判决已对该笔费用的性质作出认定，鑫鑫投资公司也对A4-1、A4-2栋楼进行了改造，所以鑫鑫投资公司的该项上诉理由本院不予支持。二、关于押金和改造费是否应当退还。因法院生效判决已认定鑫鑫投资公司未全部交付合同约定的商铺构成违约，鑫鑫投资公司未按合同约定交付商铺，而成氏商贸公司交纳的租赁押金以及改造费是针对中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼而言，所以一审判决鑫鑫投资公司退还除成氏商贸公司所租赁使用的7间房屋之外的剩余房屋的押金和改造费并无不当。三、关于鑫鑫投资公司是否应当赔偿利息的问题。因双方合同对违约责任已作出明确约定，且本院生效判决也对鑫鑫投资公司的违约责任进行了判决认定，所以成氏商贸公司要求利息损失的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7804元，由济源鑫鑫投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄存智 代理审判员 陈莎莎 代理审判员 吕海波 二〇一四年十一月二十五日 书 记 员 孔军磊 |
