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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民初字第198号 原告马全国，男。 委托代理人王玉国，河南天时达律师事务所律师 被告长葛市盛威房地产发开有限公司 法定代表人李国旗，该公司董事长。 委托代理人菅运生，河南世纪风律师事务所律师 原告马全国诉被告长葛市盛威房地产开发有限公司（以下简称盛威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告马全国及其诉讼代理人王玉国、被告长葛市盛威房地产开发有限公司法定代表人李国旗及其诉讼代理人菅运生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马全国诉称：2013年6月2日，原告经与被告协商，约定原告借给被告房地产开发经营用资金人民币5000万元整。原告为保证自己的资金安全，经考察确认被告所开发该宗地产商用房价格基本合适，确定买下该抵押商用房以确保该资金安全，经双方协商同意，原告与被告于2013年6月3日又签订了《商品房买卖合同》，约定原告用该5000万元购买被告开发的位于长葛市八七路豪郡公寓1#、2#楼1-3层商铺、面积为7639平方米的房产，并于2013年6月3日到长葛市房地产管理局进行了该商品房交易的核准登记备案。双方还约定：对被告卖给原告的商品房，原告同意被告在2013年12月1日前享有回购权，但必须一次性将原告支付的购房款人民币伍仟万元整退还给原告，否则依照买卖合同约定，该房产即归原告所有。相关合同签订后，原告按照被告的要求将合同约定的款项共计5000万元转入被告指定的账户，原告完成了约定的义务。但是被告并没有按照约定及时偿还其借原告的款项本金及利息，也没有在约定期限内回购该房产。由于被告附条件卖给原告的房屋还没有竣工验收，所以该房产目前也没有交付给原告。为保护原告的合法权益，今特依法诉至贵院，依法请求法院判决被告尽快支付其借原告的5000万元款项及利息630万元（截止2014年6月30日，以后利息按照约定标准另计）。或者判决确认原被告双方的房屋买卖行为成立；案诉讼费用由被告承担。在诉讼期间，原告明确提出请求确认原被告双方的房屋买卖行为成立，应按照《商品房买卖合同》履行义务。 被告辩称：房屋买卖关系不成立，双方是民间借贷关系，请求依法驳回原告确认房屋买卖合同成立的诉讼请求。 原告马全国为支持其主张，向本院提交了以下证据： 第一组：原告马全国与被告盛威公司于2013年6月2日签订的《借款协议》及借据、收据。共4份。证明原、被告双方协商议定借款及开具收据的事实。 第二组：原告支付给被告5000万元款的转款及委托转款、收款手续，共8份，其中银行转账凭证4份，委托书4份。证明原告履行了协议，已经转款给被告的事实。 第三组：双方于2013年6月3日签订的《商品房买卖合同》3份、《车位买卖协议书》1份、被告承诺书1份，收款收据2份。共7份。 证明为保证该5000万元的安全，原告附条件（约定期限内由被告回购，如不回购房产即归原告）以该5000万元购买被告在长葛市八七路开发的商业用房共3层，包括该楼盘的地下50个停车位。该3份《商品房买卖合同》已经在长葛市房管局登记备案。 第四组：双方于2013年6月2日签订的《商品房回购合同》1份。 证明目的：被告卖给原告的商业用房和地下车库是附条件的买卖行为。即：被告如在约定的时间内（2013年12月1日前）将5000万元回购房屋价款支付给原告，该房产及车库由被告购回；如被告不能支付该回购商品房价款，不但要支付原告违约金，赔偿原告损失，而且，原告有权处置该房屋及车位。由于被告未能如约回购，所以按照合同约定，该房屋产权及地下车位已经归原告所有，原告有权处置该房产。 被告长葛市盛威房地产发开有限公司针对原告出示的证据，发表的质证意见为：对原告提供的4组证据的真实性均无异议，但是，其证明对象是证明双方是借贷关系。借款不应该附条件。 被告长葛市盛威房地产发开有限公司在开庭时向法庭提交了以下证据： 第一组：共14份证据，第1份是2013年6月2日具有强制执行效力的公证书，证明双方在该公证书中明确注明买卖合同所涉及的商铺及地下停车位是抵押关系，并要求办理抵押登记，同时，也证明公证书是具有强制执行力的公证书；第2份和第3份同原告出示的收款委托书和《商品房回购合同》，证明双方当事人对纠纷管辖约定的是由原告所在地人民法院管辖，同时证明该案是借款关系；第4份担保金协议，内容是借款合同由第三方担保，被告向担保方支付了保证金150万元，同时证明该借款的实际出借人是金地城房地产开发公司，并由该公司的内部人员张黎明作为保证人，收取被告150万元的保证金；第5份是150万元的保证金的转款凭证；第6、7、8份证据是收款委托书两份、车位买卖协议一份，也是证明双方是借贷关系；第9份是借款合同的补充说明，证明明确约定了本案所涉及的《商品房买卖合同》、《车位买卖协议书》均是借款合同的附件；第10份也是一个补充协议，时间都是2013年6月2日，这个协议约定的是纠纷由原告所在地人民法院管辖；第11份合同是固定分红协议书，时间是2013年6月2日，证明双方是借款合同关系；第12份是付款委托书，委托了王红霞付款，说明双方是借款关系；第13、14份同原告证据借款协议和借据。 第二组证据共12份，是被告借的5000万元的还款情况，共还款1683万元。 原告针对被告出示的证据，发表的质证意见为：对第一组证据：第1份证据，从该公证书看并没有公证证明这个房屋是一个抵押担保，该公证书证明的是借款协议具有强制执行力，不能证明这是一个抵押。第2、3份证据与原告提供的证据是一致的。关于管辖权问题，需要说明的是本案原告在向许昌市中级人民法院起诉前，首先持公证书到中牟县法院和郑州市中级法院直接立执行案件，但是两个法院都不予立案，理由是该约定违法，原告无奈下才到许昌市中级人民法院立案。况且，被告所提管辖权问题也已经过了异议期限。第4份和第5份保证金协议和支付担保金协议原告不知道，且与本案无关。第6、7、8、9份证据和原告提供的证据一样，原告无异议。第10份证据涉及管辖权问题，不再多说。第11份固定分红协议，并没有执行，且约定期限和借款合同一致，和附条件的买卖合同不矛盾；对第12份付款委托书没有异议；第13、14份证据和我们提供的一致。 针对第二组证据：对于2013年12月1日前的部分转款付息事实没有异议，符合合同约定。对于2013年12月1日后的五笔还款，原告收到了该款，由于房子还没有竣工交付，没有交给原告，被告已经违约。关于房子交接问题我们一直在协商，按照合同约定，将来办理房屋买卖有关手续费用统统由被告承担，所以被告也应该支付原告款项。另外，2013年12月26日被告转给王美香、冯丽歌的钱原告不知道，与原告没有关系。 对原告马全国出示的证据，本院经审核后认为：原告马全国提供的证据被告均没有异议，且这些证据证明的事实与其诉讼请求有关联，符合证据的真实性、合法性和关联性特征，本院予以采信。 对被告长葛市盛威房地产发开有限公司在开庭时向法庭提交的证据，法庭当庭已经把证据原件和复印件退回被告，并要求被告按照举证的顺序编制目录、整理顺序，复印一份在闭庭后三日内提交法庭。但是被告一直没有再向法庭提供其证据。对被告的行为，法庭认为应视为其放弃了举证权利。 综合上述证据及庭审查明的事实，本院确认以下事实： 1、2013年6月2日，原、被告经协商，约定原告借给被告房地产开发经营用资金人民币5000万元整，用于被告开发的盛歌国际项目建设，约定借款期限6个月，自2013年6月2日至2013年12月1日。约定借款月利率为1.5%，按月支付利息等。 2、为保证该借款的安全，双方于同日又签订了编号为2013001号的《车位买卖协议书》1份，约定原告购买被告开发的盛威豪郡一、二号楼地下的50个停车位，建筑面积为675平方米，总计250万元。被告并给原告出具承诺书一份，保证该部分车位卖给原告。 3、2013年6月3日双方又签订了编号分别为20132142、20132143、20132144三份《商品房买卖合同》，约定原告用该借款5000万元中的4750万元，购买被告开发的位于长葛市八七路豪郡公寓1#、2#楼1-3层商业用房，单价平均每平方米为6218元。其中编号为20132144《商品房买卖合同》约定购买该商品房一层，属框剪结构，层高为4米，建筑面积为2538.2平方米；编号为20132143的《商品房买卖合同》约定购买该商品房二层，属框剪结构，层高为3.8米，购买商品房的面积为2550.4平方米；编号为20132142的《商品房买卖合同》约定购买该商品房三层，属框剪结构，层高为4.7米，购买商品房的面积为2550.4平方米。该三份《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的在建商业用房面积总计为7639平方米的房产。并约定，除不可抗力、自然现象造成的工期顺延等特殊原因外，被告应当在2013年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如逾期交房，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行等。并约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由被告向长葛市房产管理局申请登记备案。该三份《商品房买卖合同》于2013年6月3日在长葛市房产管理局办理了该商品房交易的核准登记备案手续。 双方于2013年6月2日又签订了《商品房回购合同》1份。约定该合同是双方所签订的三份编号分别为20132142、20132143、20132144的《商品房买卖合同》的补充。约定，被告在2013年12月1日前享有对该房的回购权，但必须一次性将原告支付的购房款5000万元退还原告。原告收到该5000万元款项后，配合被告办理商品房买卖合同解除手续，相关税费或费用由被告承担。如被告到期不能回购该房产，应承担原告方日千分之三的损失，原告有权处置该房屋产权。办理该房产所有费用由被告承担，包括过户、税费及被告违约处理该房产的有关费用等。并约定，三份《商品房买卖合同》的约定与该回购合同约定不一致的，以该回购合同约定为准。 相关合同签订后，原告按照被告的要求将该5000万元款项转入被告指定的账户。但是，被告并没有按照约定及时偿还其借原告的款项，也没有在约定期限内按照双方签订的回购合同的约定回购该商品房及地下车库。 4、另查明，被告目前已经基本处于停止经营状态，其开发的位于长葛市八七路的商业用房目前还没有竣工验收。被告至今也没有将合同约定的商品房依约交付给原告，原告遂诉至本院。 在法庭辩论阶段，被告明确放弃管辖权问题。双方在辩论阶段虽然都表达了同意调解的意愿，但是庭后一直没有达成调解协议。 本院认为：原、被告双方签订的《借款协议》、三份《商品房买卖合同》、《车位买卖协议书》及被告的承诺书和《商品房回购合同》均是双方真实意思的表示，协议内容均不违反法律的强制性规定；按照长葛市该区域房产和地下车库当时的市场价格行情，双方约定的价格也是合理的；且该三份《商品房买卖合同》已经在房屋管理行政主管部门登记备案，所以均为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定执行。 根据事实，在2013年6月2日至2013年12月1日期间，双方之间存在一个实际履行的借款合同法律关系和一个待成就的商品房和地下车位买卖合同法律关系。在2013年12月1日前，双方履行的是借款合同，即双方按照借款合同约定的权利义务执行。到2013年12月1日，双方的法律关系就需要根据被告的行为重新进行确定，被告的行为就是原被告双方约定的其是否回购卖给原告的商业用房。根据双方签订的《商品房回购合同》、《车位买卖协议书》内容，可以认定该三份《商品房买卖合同》、《车位买卖协议书》约定的买卖行为是附条件的买卖行为，所附的条件为：被告如在2013年12月1日前将4750万元回购商品房价款和250万元回购50个地下车位价款支付给原告，则该房产及地下车库即由被告方从原告方购回，双方的商品房和地下车位买卖合同法律关系消灭；如被告不能在2013年12月1日前支付原告该5000万元房屋和地下车位回购价款，则该房屋产权及地下车位即归原告所有，被告丧失约定的商品房和地下车位的回购权，原5000万元借款即现实转化为原告购买被告约定房产和地下车位的对应价款，双方的借款法律关系消灭。事实上，被告在2013年12月1日前并没有支付给原告回购该商品房及地下车位的价款。按照《商品房回购合同》的约定条件，双方的借款合同法律关系即于2013年12月1日终止，双方签订的附条件《商品房买卖合同》、《车位买卖协议书》已于2013年12月1日正式生效。根据此事实，原告已经实际足额支付了该商品房和地下车位的价款，被告应该按照该三份《商品房买卖合同》和《车位买卖协议书》的约定内容履行其义务。被告没有按照《商品房买卖合同》和《车位买卖协议书》的约定按时交房，已经构成违约，应该承担相应的违约责任，但是，双方在《商品房回购合同》中约定的违约金过高，而在《商品房买卖合同》中约定的违约金又过低，为公平保护双方的权益，应参照银行中国人民银行同期贷款利率的规定，结合本案实际情况进行确定本院指定为同期借款利率4倍较为合理。 至于被告辩称的其在2013年12月份之后还支付过原告款项事宜，按照双方签订的《商品房回购合同》和《商品房买卖合同》的约定，被告违约要承担相应的违约责任及费用、原被告之间尚存在另外的借款关系，且被告在本案中已经放弃举证，所以对其答辩理由本院不再考虑，双方可以按照合同约定另行协商解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下： 一、原、被告双方签订的编号为20132142、20132143、20132144的《商品房买卖合同》和编号为2013001号的《车位买卖协议书》有效。 二、被告应依照《商品房买卖合同》和《车位买卖协议书》约定的条件履行交付原告所购商品房和地下停车位的义务。 三、被告自2014年1月1日起开始至向原告交房和地下停车位之日向原告支付违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利息的4倍标准计算。 四、驳回原告马全国的其他诉讼请求。 本案受理费323300元，财产保全费5000元，由被告负担。 如果不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。 审判长 桂全法 审判员 李随成 审判员 秦东亮 二〇一四年十月二十二日 书记员 杨京京 |
