上诉人寇辉莉与被上诉人侯冠军房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）寇辉莉，女，1983年9月6日出生，汉族。

委托代理人孟银莉，河南省新密市青屏街法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）侯冠军，男，1970年12月8日出生，汉族。

委托代理人李亚，河南益仟律师事务所律师。

上诉人寇辉莉因与被上诉人侯冠军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2013）新密民一初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人寇辉莉及其委托代理人孟银莉，被上诉人侯冠军的委托代理人李亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：寇辉莉与侯冠军系亲戚关系，在2008年9月份之前，同在武汉做生意。2007年7月寇辉莉在武汉东西湖区畔岛花园（顺驰、泊林）购房一套，总价47万元，首付14.2万元，在中信银行武汉分行立户贷款32.8万，并办理了房贷专用银行卡，房贷卡号为442791500102183，户名寇辉莉。2010年6月，寇辉莉委托武汉致嘉房地产咨询服务有限公司对自己在武汉的该处房产进行挂牌出售。2011年1月27日，寇辉莉和侯冠军共同到武汉致嘉房地产咨询服务有限公司与有购房意向的客户进行了见面协商，但并未与对方达成购房协议。2011年1月30日侯冠军向寇辉莉支付50000元的前期房款，并开始向寇辉莉卡号为442791500102183的房贷卡中按月支付2431元的房贷，先后共计支付了31400元。2012年2月13日，侯冠军和寇辉莉因房产问题形成纠纷并诉至新密市法院。2012年9月6日，寇辉莉以46.8万元的价格将该武汉东西湖区畔岛花园（顺驰、泊林）的房子售予案外人唐振雄。

另查明，寇辉莉并未在新密市凤凰山庄拥有过房产。

侯冠军原审中的诉讼请求为：寇辉莉退还80000元的房款和房贷及相应利息15000元。寇辉莉原审中的的反诉请求为：侯冠军支付寇辉莉因房子价格下落导致的损失等共计65600元。

原审法院认为：侯冠军与寇辉莉均认可双方之间曾经订立过房屋买卖合同，对此事实予以认可。对于该房屋买卖合同的标的物，原审法院根据寇辉莉提供的证据，并考虑房屋买卖的交易习惯，认为当事人双方买卖的是寇辉莉位于武汉市东西湖区畔岛花园的房子，对于侯冠军主张双方购买的是位于新密市凤凰山庄房子的事实，因其未提供证据证明，对该理由不予采信。对于此房屋买卖合同，寇辉莉予以认可，同时侯冠军已经部分履行，是双方真实意思的表示，是合法有效的。后来侯冠军起诉否认该房屋买卖合同存在，及寇辉莉将该房屋售予他人的行为，表明寇辉莉与侯冠军双方均不欲再受该房屋买卖合同效力的约束，故，侯冠军已经支付给寇辉莉的前期房款和支付给银行的房贷，寇辉莉应当返还。但对于侯冠军一并要求寇辉莉支付自收到原告房款之日至实际还款之日的同期银行贷款利息的请求，原审法院认为双方行为属于履行合同义务，且均系真实意思表示，同时侯冠军并没有提供证据证明寇辉莉对其有欺骗的行为，故对于此请求不予支持。对于寇辉莉要求侯冠军支付因房子价格的下落导致的差价及房贷等损失的请求，原审法院认为该武汉市的房产一直在寇辉莉的名下，即寇辉莉始终拥有该房产的所有权，物上的风险及收益自然应当由物权人承受，对寇辉莉要求侯冠军支付房子价格下落导致的差价及支付贷款等损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第九十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条之规定，并经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、寇辉莉返还侯冠军支付的购房款和贷款80 000元，该款项于判决生效后十日内付清；二、驳回侯冠军其他的诉讼请求；三、驳回寇辉莉的反诉请求。原审案件受理费2175元，反诉受理费减半收取为720元，共计2895元，由寇辉莉负担。

宣判后，寇辉莉不服原审法院判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误，依法应予改判。寇辉莉与侯冠军房屋买卖合同纠纷一案，新密市人民法院于2014年4月15日作出（2013）新密民一初字第943号民事判决书。该判决明确肯定其房屋买卖合同，寇辉莉予以认可，同时侯冠军已经部分履行，“是双方真实意思表示，是合法有效的”。2012年2月13日，侯冠军起诉否认该房屋买卖合同的存在，单方违约不履行合同，就应当承担在合同履行期间给寇辉莉所造成的经济损失，人民法院应以此事实依法公正判决。寇辉莉为减少个人经济损失，于2012年9月6日以46.8万元的价格将该合同约定房产（武汉东西湖区畔岛花园）售于案外人唐振雄，并非“不欲再受该房屋买卖合同效力的约束”，寇辉莉在任何时候都没有放弃过对侯冠军在合同履行期间违约，给其所造成的损失的追究，寇辉莉要求侯冠军支付在合同履行期间因房子价格下落导致的差价3.7万元、支付房贷的损失2.86万元及间接损失7.2万元，人民法院依法依理均应予支持，一审法院“以不予再受该房买卖合同效力的约束为由”，不支持寇辉莉这一合法、合情、合理请求，判决错误应予改判。二、一审程序错误。一审法院在接到郑州市中级人民法院裁定书后，迟迟不予审理、开庭后不予判决，严重超期。综上，请二审法院查明事实后依法改判，赔偿损失13.76万元。

侯冠军答辩称：1、寇辉莉与侯冠军原本是亲戚关系，双方就房屋买卖没有签订合同；2、侯冠军支付给寇辉莉的款项写的很清楚是前期房款，在房屋协议没有达成的情况下，寇辉莉将武汉房屋售与他人，寇辉莉应当将所收取侯冠军的所有款项退换；3、一审判决程序合法，实体处理妥当，二审应予维持。

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2011年1月27日，寇辉莉和侯冠军共同到武汉致嘉房地产咨询服务有限公司与有购房意向的客户见面进行了协商，协商的价格为50.5万元。

本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，能够认定侯冠军与寇辉莉之间就位于武汉市东西湖区畔岛花园的房屋达成了买卖合意，该协议合法有效，双方本应全面履行合同，但侯冠军以房屋买卖合同的标的系新密市凤凰山庄房屋为由，不再继续履行合同，并要求寇辉莉返还购房款。侯冠军的行为，有悖诚实信用，构成违约，应承担相应的责任。因侯冠军违约不再履行合同，寇辉莉将涉案房屋卖于案外人，由于价差等原因造成了一定损失，侯冠军应当予以相应赔偿。寇辉莉在一审法院判决双方继续履行合同的情况下，将争议房屋出卖他人，具有过错，对损失亦应承担相应责任。综合考虑本案的具体情况，侯冠军承担损失1.85万元较为公平、合理。因房屋买卖合同不再履行，寇辉莉应当将收取的房款8万元返还侯冠军。综上，寇辉莉的上诉理由部分成立，本院予以采信。原审判决认定事实清楚,程序合法,但没有根据违约事实及过错情况分担损失，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：  

一、维持河南省新密市人民法院（2013）新密民一初字第943号民事判决第一、二项；

二、变更河南省新密市人民法院（2013）新密民一初字第943号民事判决第三项为：驳回寇辉莉的其他反诉请求；

三、侯冠军于本判决生效后十日内赔偿寇辉莉损失18500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2175元，由寇辉莉负担；反诉受理费减半收取720元，由侯冠军负担。二审案件受理费2175元，由寇辉莉负担1087.5元；由侯冠军负担1087.5元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   王华伟

                                             审  判  员   曾小潭

                                             代理审判员   刘平安

                                             二○一四年八月十九日

                                             书  记  员   黄会苹