上诉人郑州开元房地产有限公司（以下简称开元公司）与被上诉人郑州豫达物业管理有限公司（以下简称豫达公司）物业服务合同纠纷一

上诉人（原审被告、反诉原告）郑州开元房地产有限公司。

委托代理人周丽华，该公司员工。

委托代理人魏祎，该公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司

委托代理人王中伟，该公司员工。

委托代理人史秀芳，该公司员工。

上诉人郑州开元房地产有限公司（以下简称开元公司）因与被上诉人郑州豫达物业管理有限公司（以下简称豫达公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。开元公司的委托代理人周丽华，豫达公司的委托代理人王中伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年6月6日，豫达公司与郑州市怡景苑小区业主委员会（该业主委员会于2005年成立后在郑州金水区住房保障和房地产管理局备案）签订《服务合同书》，约定豫达公司为怡景苑小区提供物业服务，管理服务职责包括环境卫生、公共秩序维护、绿化管理、公共设施维修、车辆管理等项目，物业服务费每平方米每月壹元，豫达公司参照一级服务标准进行服务，如在服务期内达不到服务标准的，业主委员会有权责令限期整改，仍达不到要求的，业主委员会有权解除合同关系，每月15日前交清当月物业费，逾期不交费的每日1%滞纳金，三个月不交费的，公布名单，经协商，再不交费的可通过司法程序解决，小区的一切经营活动，由豫达公司进行经营管理，收入协商，物业公司每半年公布一次财务收支账目，并写工作总结，接受业主委员会的监督，服务时间自2010年9月1日至2013年8月31日。

2011年8月5日，豫达公司与郑州市怡景苑小区业主委员会签订《补充协议》，约定将物业费进行调整，由1.00元/m2/月提高至1.3元/m2/月，本协议与原2010年6月6日服务合同具有同等法律效力，双方盖章有效。

2013年8月20日，豫达公司与郑州市怡景苑小区业主委员会再次签订《服务合同书》，约定豫达公司为怡景苑小区提供物业服务，服务时间自2013年8月30日至2014年8月30日，管理服务职责包括环境卫生、公共秩序维护、绿化管理、公共设施维修、车辆管理等项目，物业服务费每月每平方1.3元，每月15日前交清当月物业费，逾期不交费的每日千分之一滞纳金，并公布名单，经协商，再不交费的可通过司法程序解决或仲裁机构解决；广告费收入物业公司和业主委员会各50%。

2006年4月14日，郑州市房管部门颁发的0601016278房屋所有权证显示金水区卫生路45号怡景苑3号楼1-3层所有权人为开元公司，建筑面积为4060.35平方米，设计用途为车库。该日，房管部门出具的房屋产权登记备案证显示位于金水区卫生路45号怡景苑3号楼1层房屋所有权人为开元公司，建筑面积790平方米，设计用途为商业服务。

2011年10月24日，郑州市房管部门颁发的1101125372房屋所有权证显示位于金水区卫生路45号怡景苑3号楼1层北的房屋所有权人为开元公司，建筑面积为603.6平方米。

为催缴物业费，豫达公司以邮寄和张贴公告的方式通知业主缴纳物业费，豫达公司以开元公司未交纳2011年10月1日至2013年9月30日物业费为由起诉至法院要求解决。

另查，针对本案房屋，2012年豫达公司曾起诉开元公司，要求开元公司支付2008年9月1日至2011年9月30日的物业服务费及滞纳金，开元公司反诉要求豫达公司赔偿车库租赁费等经济损失56万元，原审法院审理认为，物业服务合同为有效合同，已竣工但尚未出售或者尚未交付给业主买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，开元公司作为怡景苑小区尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应按照约定履行相应义务，故判令开元公司支付物业费174612.6元，豫达公司未完全按照约定履行义务，对滞纳金主张未予以支持，开元公司未提交有效证据证明损失，对反诉未予以支持，基于此该院依法制作了（2012）中民二初字第212号民事判决书。开元公司不服该判决，提起上诉，郑州市中级人民法院审理后制作（2012）郑民三终字第739号民事判决书，判决认定，豫达公司提交的怡景苑业主委员会出具的证明、怡景苑业主委员会备案表和郑州市金水区南阳路街道办事处晖达社区居委会的证明相互印证，据此可以认定豫达公司与怡景苑业主委员会签订的物业服务合同是合法有效的，豫达公司提供了相应的物业服务，怡景苑小区车库未正常使用是开元公司自身原因造成的，郑州市商品房屋产权登记备案证可以证明开元公司对涉案车库和商铺享有所有权，故认定该院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，判决驳回上诉，维持原判。对该结果开元公司不服提起再审申请，河南省高级人民法院审理后制作（2013）豫法立二民申字第1182号民事裁定书，驳回开元公司的再审申请。

再查，本案涉案车库和商铺系开元公司建造，现关闭闲置状态，车库周围存在车辆乱停乱放、垃圾未清理状况。

豫达公司起诉至法院，请求判令：1.开元公司支付物业费（2011年10月1日至2013年9月30日）151330.8元，滞纳金（2013年10月1日至10月30日）45399.24元，共计196730.04元，2、开元公司承担本案诉讼费用。

开元公司提起反诉，要求判令豫达公司赔偿开元公司经济损失21万元，豫达公司承担全部诉讼费用。

原审法院认为：郑州市怡景苑小区业主委员会成立后依法在郑州市金水区住房保障和房地产管理局备案，怡景苑业主委员会可以代表该小区业主对外签订物业服务合同，本案2010年6月6日、2011年8月5日补充协议和2013年8月20日《服务合同书》均系怡景苑业主委员会与豫达公司签订，协议内容不违反法律的强制性规定，内容合法有效，怡景苑小区全体业主应按约履行合同义务。怡景苑小区3号楼1-3层为车库，建筑面积4060.35平方米，系开元公司建造，物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故针对该车库，开元公司作为建设单位应当交纳物业费。怡景苑小区3号楼1层北，建筑面积603.6平方米，系开元公司建造，按照上述规定，开元公司应交纳物业费，因该商铺所有权登记时间为2011年10月24日，在此之前的商铺面积为790平方米，豫达公司主张的物业费期间自2011年10月1日至2013年9月30日，故商铺物业费2011年10月1日至2011年10月23日的面积应按790平方米计算，之后的按照603.6平方米计算。物业服务合同约定缴费标准为每月每平方米为1.3元，经计算，开元公司应向豫达公司支付车库物业服务费126682.92元，商铺物业服务费19012.11元，上述费用共计145695.03元。豫达公司在提供物业服务过程中未按照约定完全履行车辆管理及卫生清洁义务，属于违约行为，对其主张的滞纳金该院不予支持。开元公司反诉称豫达公司未提供物业服务导致开元公司的车库长期闲置，无法使用，直接导致开元公司遭受车库租赁费用损失21万元，故要求豫达公司赔偿，该院认为车库所有权人为开元公司，其对车库享有处分权，车库长期不能使用开元公司存在使用不善的责任，且其主张的损失21万元无事实依据，故其反诉该院不予支持。豫达公司按照约定为怡景苑提供物业服务，因物业服务包含多种义务内容，车库管理及车库周边卫生状况不佳不能对抗物业费的交纳，同时豫达公司以张贴公告和邮寄缴费通知的方式催收物业费，不存在诉讼时效问题，开元公司应当予以交纳，其相关辩称不能成立。物业费标准由之前1元涨到1.3元，因该标准由怡景苑小区业主委员会同意并与豫达公司签订了补充协议，故该标准适用于该小区全体业主，并不违反《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，开元公司相关辩称该院不予采信。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郑州开元房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向郑州豫达物业管理有限公司交纳物业费145695.03元；二、驳回郑州豫达物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回郑州开元房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4235元，由郑州豫达物业管理有限公司负担1099元，由郑州开元房地产有限公司负担3136元，反诉案件受理费2225元，由郑州开元房地产有限公司负担。

宣判后，开元公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定事实不清，原审法院不能依据豫达公司提供的备案证上所登记的面积来计算物业管理费。而豫达公司所诉求部分门面房已出售并且使用人一直在缴纳物业费。2.一审法院适用法律错误。首先，原审法院在认定上没有将开发商未售出的部分门面房和车库在性质上区分开。其次，正常经营的车库缴纳的应是管理费不是物业费。豫达公司如果有收取物业费的权利，就应当对车库和门面房提供物业服务。综上，请求撤销原审判决，驳回豫达公司的诉讼请求，诉讼费用全部由豫达公司承担。

被上诉人豫达公司答辩称：开元公司所述房产价值的处置权已由提交的房产登记信息中体现出来。车库是开元公司的，开元公司所称车库系小区公共车库与事实不符，根据国务院物业管理条例的规定，管理服务区内的未出售的房产物业，物业费由建设单位全额缴纳。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：因开元公司未按照约定缴纳物业费而引起本案的纠纷。原审法院对开元公司欠付豫达公司物业费的事实认定清楚，证据充分。关于开元公司认为原审法院不能依据豫达公司提供的备案证上所登记的面积来计算物业管理费的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。关于开元公司称豫达公司所诉求部分门面房已出售并且使用人一直在缴纳物业费的上诉理由，因其未能提交相关证据予以证明，故对其该项上诉理由，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件3136元，由上诉人郑州开元房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  童  铸

                                             审  判  员  刘俊斌

                                             代理审判员  顾立江

                                             二Ｏ一四年九月十六日

                                          书  记  员  赵宁宁（代）