| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第977号 |
上诉人（原审被告）张玉琴，女，1981年9月6日出生，汉族。 委托代理人殷红超，男，汉族，1981年2月15日出生。 被上诉人（原审原告）河南正商物业管理有限公司。 委托代理人段治良，男，汉族，1980年2月23日出生。 委托代理人卢朝生，男，汉族，1975年10月2日出生。 上诉人张玉琴因与被上诉人河南正商物业管理有限公司（以下简称正商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉张玉琴的委托代理人殷红超，被上诉人正商物业公司的委托代理人段治良、卢朝生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2007年，正商物业公司（甲方）与张玉琴（乙方）签订《前期物业服务协议》一份。主要约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，由甲方对乙方所购位于郑州市管城回族区南三环路北花寨路西的花都港湾22号楼1单元2层西户的房屋进行物业管理，建筑面积为165.37平方米。物业服务内容包括共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理和公共秩序管理；物业服务费用标准为多层住宅每月每平方米0.58元；物业管理服务费用每六个月缴纳一次，业主逾期交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补齐并按逾期之日起按每天1%交滞纳金。张玉琴自入住到2012年6月30日之前一直正常缴纳物业服务费，但自2012年7月1日起张玉琴未再继续向正商物业公司交纳物业管理费，引起争诉。在诉讼过程中，张玉琴提供照片31张用以证明正商物业公司的物业服务存在瑕疵，不符合合同约定要求。 正商物业公司请求判令：1. 张玉琴支付物业费2308元、违约金316.8元；2、本案诉讼费用由张玉琴负担。 原审法院认为，正商物业公司与张玉琴签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。正商物业公司依照协议约定为张玉琴入住的花都港湾提供了物业管理服务，张玉琴作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。张玉琴拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故正商物业公司要求张玉琴支付物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。《前期物业服务协议》中约定张玉琴所购花都港湾22号楼1单元2层西户房屋的建筑面积为165.37平方米，每平方米每月应交0.58元物业管理费，以此计算，2012年7月1日至2014年6月30日期间张玉琴应交物业管理费为2302.0元（165.37平方米×0.58元／月／平方米×24个月）。正商物业公司主张物业管理费超出该数额的部分，该院不予支持。张玉琴未按约定时间向正商物业公司交纳物业管理费，应按合同约定支付违约金，该院根据张玉琴的违约情节对违约金数额进行酌情裁量。张玉琴提供的照片能够显示正商物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵，但上述瑕疵并不能成为张玉琴拒交物业费的理由，故该项辩称意见，不能成立，该院不予采信。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、张玉琴于本判决生效后十日内支付河南正商物业管理有限公司自2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费2302.0元；二、张玉琴于本判决生效后十日内支付河南正商物业管理有限公司自2012年7月1日至2013年12月31日期间的逾期付款违约金（以2302.0元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回河南正商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张玉琴负担。 宣判后，张玉琴不服原审判决，向本院提起上诉称：正商物业公司与张玉琴签订物业服务协议。服务内容包括公共部位、设施、绿化、环境、卫生、消防、交通的服务与管理维护及修缮，正商物业存在不作为，均未按服务协议执行。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判为张玉琴向正商物业公司支付1000元物业服务费。 被上诉人正商物业公司答辩称：1.对生活垃圾日产日清，对建筑垃圾集中存放后一周一清。对公共设施部分，物业公司只负责公共设施保养、管理，服务没有具体的标准，张玉琴的主张也没有具体的标准；2.绿化面积部分，物业公司只负责卫生部分，对小商小贩物业公司只有告知义务；3.水泵二次加压设备，物业服务合同没有约定，也没有相关协议。综上，上诉人张玉琴的上诉主张没有相关证据，应驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：正商物业公司与张玉琴签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。因张玉琴拖欠正商物业公司物业管理费而引起本案的纠纷。上诉人张玉琴虽提交了数张照片，用以证明正商物业公司对小区公共部位、设施、绿化、环境、卫生、消防、交通的服务与管理维护及修缮，存在不作为行为，未严格按照服务协议的约定执行。而正商物业公司辩称其公司对生活垃圾日产日清，对建筑垃圾集中存放后一周一清，有些服务项目是持续性的工作，在其他方面的服务也都正在改善，而有些问题也需要经过业主委员会的同意。本院认为，正商物业公司在物业服务中虽然存在一定的瑕疵，但应考虑物业服务的周期性、特殊性以及其他方面的条件限制等。正商物业公司也应在今后的物业服务中进一步提高服务质量。据此，一审判决认为正商物业公司的上述服务瑕疵并不能成为张玉琴拒交物业费的理由，并无不妥。综上，张玉琴的上诉理由及减少物业服务费的上诉请求，不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张玉琴负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江
二Ｏ一四年九月十五日
书 记 员 杨玉凤（代） |
上一篇：上诉人王保安与被上诉人郝志强及原审第三人刘丽伟、王红韶建设工程施工合同纠纷一案
下一篇：没有了
