|
河南省淇县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淇民初字第535号 原告鹤壁市新纪元物业服务有限公司，住所地淇县朝歌街道办事处北环路校场北6巷1号。 法定代表人关友林，该公司经理。 委托代理人崔勤海，河南豫声律师事务所律师。 被告淇县朝歌街道办事处上关社区居民委员会 法定代表人关永明，主任。 委托代理人王顺清，男，1974年5月12日出生。 委托代理人王洪玉，河南王洪玉律师事务所律师。 第三人淇县天天房地产有限责任公司，住所地淇县东环路中段东侧。 法定代表人刘树朋，总经理。 委托代理人尚俊玲，河南王洪玉律师事务所律师。 原告鹤壁市新纪元物业服务有限公司（以下简称新纪元公司）与被告淇县朝歌街道办事处上关社区居民委员会（以下简称上关居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理。2014年5月19日，第三人淇县天天房地产有限责任公司（以下简称天天房地产公司）向本院提起诉讼，要求确认原、被告于2012年9月26日签订的《物业委托协议》为无效合同。本院决定合并审理，依法组成合议庭于2014年6月27、2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告新纪元公司的法定代表人关友林及委托代理人崔勤海，被告上关居委会的法定代表人关永明及委托代理人王顺清、王洪玉，第三人天天房地产公司的委托代理人尚俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新纪元公司诉称：我公司与被告上关居委会于2012年9月26日签订《物业委托协议》，合同期限为3年。合同生效后，双方均按照合约条款履行义务。2014年3月3日，被告在其建设的三利苑小区内张贴《告知》，将被告与我公司协议的标的物强行交予第三方管理。被告在合同期限内不按照协议条款履行义务，对我公司构成严重违约，造成重大经济损失。为此特诉至人民法院，请求判令1、被告对我公司构成违约，承担违约责任；2、被告继续履行与我公司签订的物业委托协议；3、被告承担本案的全部费用和律师费用。庭审中，原告将其要求被告承担违约责任的请求明确为要求被告赔偿从2014年2月18日至今的经济损失5万元。 被告上关居委会辩称：原告诉称签订物业协议情况属实，原告不具备物业管理企业资质，也没有相应的具有物业服务资格的工作人员，原告与被告签订的物业委托协议属无效协议，故该协议对原、被告双方都不具有法律效力，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人天天房地产公司诉称：2012年9月26日，被告上关居委会和原告新纪元公司签订了一份《物业委托协议》，协议约定，由被告将位于淇县红旗路中段北侧的三利苑住宅小区委托给原告进行小区物业管理服务，协议有效期三年。我公司认为，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在三利苑住宅小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，只有建设单位有权选聘物业服务企业，有权签订书面的前期物业服务合同。被告并非该小区的建设单位，无权选聘物业服务企业，无权签订前期物业服务合同。故，原告与被告于2012年9月26日签订的《物业委托协议》为无效合同。综上，请求人民法院依法确认原、被告于2012年9月26日签订的《物业委托协议》为无效合同。 原告新纪元公司辩称：第三人不是本案的适格主体，没有权利请求法院确认原被告签订的是无效协议，被告上关居委会为三利苑小区的真正建设单位，被告上关居委会是借用第三人天天房地产公司的资质，原告与被告签订前期物业服务协议不违反法律规定，请求人民法院依法驳回第三人诉讼请求。 被告上关居委会辩称：第三人的诉讼请求有事实根据与法律依据，被告同意第三人的诉讼请求。 根据各方的诉辩主张，本院归纳的争议焦点为：1、第三人是否为本案适格主体；2、原、被告于2012年9月26日签订的《物业委托协议》效力如何；3、被告对原告是否构成违约，是否应承担违约责任。 原告向本院提交的证据有： 1、2013年2月23日被告出具的卖房款收据一份； 2、2014年2月18日被告张贴的通知一份； 3、2014年2月20日被告发布的三利苑小区物业管理承包招标公告一份； 4、2014年3月3日被告张贴的通知一份； 5、淇县朝歌街道办事处关于上访反映问题的调查处理报告及拆迁补偿回迁协议书复印件一份； 6、照片五张； 7、中山路上关段城中村改造公告（第三号）； 8、关于三利苑开发建设的实际情况； 9、三利苑安置小区分房方案； 以上证据证明三利苑小区的实际建设单位为被告上关居委会，证据2、3、4同时证明被告违约。 物业委托协议、营业执照、组织机构代码证、资质证据复印件一份，证明合同双方主体适格，内容符合法律规定，为有效合同。 第三人向本院提交的证据有： 1、国有土地使用权证二份，证明第三人对三利苑小区的占地享有使用权； 2、商品房预（销）售许可证一份，证明第三人是三利苑小区的建设单位； 3、建设工程规划许可证两份，建筑工程施工许可证两份，证明第三人系三利苑小区的建设单位。 对原告提供的证据，被告认为证据1不具有真实性，认为2010年10月份上关村民委员会已改为上关社区居民委员会，启用了新公章，原公章已被销毁；对证据2、3、4的真实性无异议，认为三份证据不具有关联性，不能证明被告系三利苑小区建设单位的事实，被告上关居委会承担部分行政管理职责，加盖公章均系履行行政管理职责所出具的相关手续；认为证据5系复印件，不具有真实性、关联性；对证据6的真实性无异议，但认为与事实不符，不足以对抗政府部门颁发的土地证和房屋销售许可证；对证据7的真实性有异议，该公告没有加盖公章，不能证明原告的主张，不具有关联性；认为证据8不属于民事诉讼法规定的证据种类之一，仅是一份书面建议或意见，不具备真实性、关联性；认为证据9未加盖公章，不具备真实性、关联性；认为证据10中的物业委托协议、营业执照、组织机构代码证系复印件，不发表质证意见，认为资质证书上时间错误，无年检登记，不具有真实性。第三人认为证据7、9未加盖公章，对真实性有异议；认为证据8与本案无关联性；对其它证据的质证意见同被告。 对第三人提供的证据，原告对证据1、2的真实性无异议，但认为与客观事实不符，不能证明第三人是三利苑小区的建设单位，被告是借用第三人的资质；对证据3的真实性无异议，认为四份证据上标注的日期与实际开工建设的日期不符，施工时间在前，办证日期在后，属于严重违法情形，不应作为有效证据使用，不能证明第三人是建设单位。被告对证据1、2、3真实性无异议，认为可以证明第三人系三利苑小区的建设单位。 本院审查认为：原告提供的证据1不能证明其主张，本院不予采纳；证据2、3、4，被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以采纳；证据5与本案无关，不予采纳；证据6与国家机关颁发的证书相矛盾，不予采纳；证据7、8、9不能证明原告的主张，不予采纳；证据10经本院核对与原件一致，且与本案有关联，本院予以采纳。原、被告对第三人提供的证据1、2的真实性均无异议，本院予以采纳；证据3形式上有瑕疵，但原、被告对其真实性均无异议，且系国家机关颁布，与本案有关联，本院予以采纳。 根据上述有效证据及庭审情况，本院确认下列案件事实： 2012年9月26日，原、被告签订《物业委托协议》，约定由原告对三利苑小区进行物业管理服务。该协议第四条约定：协议有效期三年，自双方共同对三利苑小区验收确定之日起生效。2014年2月18日，被告张贴《通知》，终止原告在三利苑小区的一切工作，2014年2月20日，被告发布《三利苑小区物业管理承包招标公告》，在其村民范围内进行招标。2014年3月3日，被告张贴《告知》，公告自2014年3月由鹤壁恒瑞物业服务有限公司对三利苑小区实行物业管理服务。 原告系企业法人，鹤壁市房产管理局于2012年7月18日为其颁布了《物业管理企业资质证书》，有效期至2016年7月18日。 三利苑小区的建设单位是天天房地产公司，合同开工日期为2010年11月20日，合同竣工日期为2011年11月20日。 本院认为：《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，三利苑小区的建设单位是第三人，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位即本案第三人才有权选聘前期物业服务企业，本案原、被告签订的《物业委托协议》，侵犯了第三人的选聘权，损害了第三人的利益。第三人主张原、被告签订的《物业委托协议》为无效合同，于法有据，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因此原告主张被告违约、要求被告继续履行协议并承担违约责任的请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下： 一、原告鹤壁市新纪元物业服务有限公司与被告淇县朝歌街道办事处上关社区居民委员会于2012年9月26日签订的《物业委托协议》无效； 二、驳回原告鹤壁市新纪元物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告鹤壁市新纪元物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。 审 判 长 王润通 审 判 员 宋丽君 人民陪审员 李志勇 二〇一四年九月十一日 书 记 员 高 涛 |
