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河南省濮阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）濮民初字第2385号 原告：杜书刚，男。 委托代理人：王晶晶，女。 被告：刘长伟，男。 委托代理人：习海刚，华龙区148法律服务所法律工作者。 原告杜书刚诉被告刘长伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈同柱独任审判并公开开庭进行了审理。原告杜书刚及其委托代理人王晶晶，被告刘长伟的委托代理人习海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜书刚诉称：2013年8月13日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告的龙升佳苑65-7号门市房，原告向被告支付租金及装修费共计32500元。此后原告得知该门市房不是被告所有，被告隐瞒事实，将没有转租权的该门市房租赁给了原告。原告多次与被告协商，要求解除租赁合同并返还租金及装修费，但被告拒不配合，故诉请法院判令被告返还租金及转让费用32500元，赔偿损失2800元。 被告刘长伟辩称：被告在出租房子的时候，原告已经知道房子不具有转租权，事后被告收取原告的费用都是在公平合理的基础上收取的，不存在隐瞒欺骗。被告收取原告32500元属实，但是收取原告32500元中包含自2013年8月13日到2014年3月14日的租赁费用8800元，被告前期对房子装修所产生的费用23700元。根据最高院的规定，被告在转租期间，作为出租人并未向被告刘长伟提出任何异议，而且已经超过法定六个月的期限，所以应该视为同意转租。综上请求法院驳回原告诉求。 经审理查明：濮阳县龙升佳苑65-7号商铺的所有人常＊＊在2012年3月1号与濮阳市紫凌装饰工程有限公司签订了一份租赁合同，被告刘长伟以濮阳市紫凌装饰工程有限公司负责人的身份在该租赁合同上署名，该合同租赁期限从2012年3月1日至2015年3月1日，年租赁费16000元，租赁费每年一付。被告刘长伟向65-7号商铺所有人常＊＊交纳了2014年3月1日前的租金，并将该租赁房屋进行了装修。 2013年8月13日被告刘长伟与原告杜书刚签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告刘长伟将濮阳县龙升佳苑65-7号商铺租赁给原告杜书刚，租金为每年16000元，租赁期间从2013年8月13日至2015年3月1日。2013年8月19日原告杜书刚向被告刘长伟交付了租金及装修费合计32500元。被告刘长伟出具的收据显示：今收到，龙升佳苑65-7#房屋租赁费至2014年3月1号（附加房屋装修及租金）叁万贰仟伍佰元，2013.8.19号，刘长伟。签订该合同后被告刘长伟向原告杜书刚告知了该租赁房屋系转租的事实，原告杜书刚随后向常＊＊告知了转租赁的事实。原告杜书刚在租赁后将该房屋作为彩票销售站进行了体育彩票销售。2014年3月1号常＊＊将该租赁房屋强制收回。 上述事实有常＊＊与濮阳市紫凌装饰工程有限公司签订的租赁合同，原、被告签订的租赁合同，被告刘长伟出具的收据及原、被告在法庭审理中的陈述相证实。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人拥有解除合同的权利，但并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。被告刘长伟未经出租人同意将租赁的房屋转租他人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为。根据我国《合同法》第二百二十四条第二款的规定，发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。本案中出租人常＊＊在得知原、被告签订转租合同后没有表示转租赁合同的无效，而是待被告刘长伟已交纳的租金到期后的2014年3月1日将租赁房屋收回，该行为实际上认可了原、被告间从2013年8月13日至2014年3月1日期间的转租合同的有效性。 原告杜书刚虽在2013年10月28日向本院提起诉讼要求解除原、被告间的租赁合同，但在转租赁合同没有解除的情况下，从2013年8月13日至2014年3月1日期间，原告杜书刚实际控制并利用了租赁房屋，应该按照年租赁费16000元的标准交纳8807元的租赁费。被告刘长伟未经出租人常＊＊同意，且未交纳2014年3月2日至2015年3月1日期间的房屋租赁费，因此常＊＊在2014年3月1日将租赁房屋收回，从而导致原告杜书刚没有办法继续利用租赁房屋，致使原告杜书刚要求租赁房屋到2015年3月1日的目的落空，被告刘长伟对此负有过错，因此被告刘长伟取得原告杜书刚支付的租赁房屋维修费及其余房屋租赁费失去了法律依据。故被告刘长伟收取的32500元扣除8807元租赁费后的23693元应该予以返还。原告杜书刚主张的经济损失因没有证据证明，故本院不予支持。案经调解无效。故依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、限被告刘长伟在本判决生效后十日内向原告杜书刚返还23693元。 二、驳回原告杜书刚的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费682元减半收取为341元，由原告杜书刚负担85元，被告刘长伟负担256元。 如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决的上诉请求数额确定上诉案件受理费，并向河南省濮阳市中级人民法院预交。 审判员 陈同柱 二〇一四年五月十九日 书记员 闫 静 |
