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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第2914号 原告王新文，男，1974年3月11日出生。 委托代理人郭萍，永城市城关镇中山法律服务所法律工作者。 被告宋威峰，男，1977年11月5日出生。 被告宋新友，男，1954年7月14日出生。 被告宋威峰、宋新友的委托代理人刘昌士，河南旺达律师事务所律师。 被告裴红立，男，1970年5月23日出生，汉族，初中文化，农民，住永城市十八里镇彭楼村李庄组068号。 原告王新文诉被告宋威峰、宋新友、裴红立合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2014年7月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王新文及其委托代理人郭萍、被告宋威峰、宋新友的委托代理人刘昌士、被告裴红立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王新文诉称，我与三被告是邻居关系，2011年第一被告和第二被告准备将其原住房推倒重建，新建房为六层结构，我有一位面积为88.76平方的宅基地，位于其拟改建的房屋北面。另外我的一栋三间两层住房位于其拟改建的房屋西面，其改建房将使我遭受损失，为此双方经协商后于2011年3月11日和5月12日先后签署了二份协议书，其中第一份协议书第一条约定，原告的上述宅基地转让给第一和第二被告，其二人将其所盖的楼房的第五层东户一套给原告，双方另约定了其他事项。其后其二人的房屋由第三被告改建为六层，三被告的房屋建成后造成我的房屋墙体出现裂缝，经鉴定我的房屋墙体裂缝与三被告所建房屋存在因果关系，是由三被告新建房屋沉降引起，我的损失经鉴定为224460元。2013年9月22日，第三被告与我签署协议，约定其将所建一套房屋补偿给我（与我和第一、第二被告所签协议所约定的应交付我的房屋是同一套房屋），但至今三被告均未履行协议义务。请求依法判决三被告履行协议约定的义务。 被告宋威峰、宋新友辩称，1、原告的诉讼主体不适格，因原告是双桥乡王双楼村村民，对城镇的宅基地不拥有合法的土地使用权。2、王新文向被告要房屋主要依据是原、被告于2011年3月11日签订的一份置换协议。该协议是用宅基地来置换房屋的置换协议，事实上是一种交易、一种买卖。土地管理法明确规定宅基地非本集体经济组织内部的人不能进行交易。该协议明显违法法律的强制性规定，该协议无效。3、（2011）永民初字第2345号民事判决书也确认了原告方在施工时违约在先。4、原告诉请的赔偿损失224460元，与原告要求的三被告履行协议交付房屋的诉讼请求，不是同一法律关系。 被告裴红立辩称，我建房压裂原告房屋，我已按合同约定包赔他损失4万元。我在与原告签订的协议中所涉及的房屋一套，是我给宋威峰的，不是给原告的。具体这套房子宋威峰是否同意给原告与我无关。 根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、原告王新文是否为本案适格的诉讼主体。2、原告王新文于2011年3月11日、2011年5月12日与被告宋威峰、宋新友签订的协议、2013年9月12日与被告裴红立签订的协议是否合法有效。3、原告要求被告履行协议、交付房屋，与要求被告赔偿损失224460元，是否为同一法律关系。原、被告对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告王新文为支持其请求向本院提交的证据材料有：1、2006年10月23日王新文与李某某签订的售房协议书一份；2、2013年1月16日王新文与李某某签订的售房协议书一份；3、2006年3月28日李某某土地使用证一份；4、2007年2月6日王某的土地使用证一份；5、2011年3月11日王新文与宋威峰、宋新友签订的协议书一份（附：2011年5月12日永城市司法局城关镇法律服务所见证书一份）；6、2011年5月12日王新文与宋威峰、宋新友签订的邻居建房协议书一份（附：2011年5月12日永城市司法局城关镇法律服务所见证书一份）；7、2013年9月22日王新文与裴红立签订的协议书一份；8、2011年8月29日商丘坚实建筑工程质量司法鉴定所工程质量司法鉴定意见书一份；9、2013年8月12日永价认字（2013）第15号价格认证结论书一份；10、（2011）永民初字第2345号民事判决书一份；11、2014年9月12日城关镇中山法律服务所对汤某某的调查笔录一份；12、2014年9月12日城关镇中山法律服务所对孙某某的调查笔录一份。以上证据证明原告王新文的诉讼请求成立。证人李某某、王某出庭作证的证言各一份，证明：原告购买的二证人的土地使用权在市区内，可以进行买卖，原告王新文诉讼主体适格。 经庭审质证，被告宋威峰、宋新友对原告提交的证据及证人证言质证如下：对证1、2，因李某某与原告有利害关系，并且该证据纸张较新，对该证据真实性有异议。对证3只能证明该宅基地的合法使用权人是李某某，不能证明该宅基地的合法使用权人是王新文。对证4，该证据只能证明该宅基地的合法使用权人是王某，不能证明该宅基地的合法使用权人是王新文。对证5的真实性无异议，但对合法性有异议，协议内容不合法，违法法律的强制性规定。证6与本案无关联。证7，与我方当事人无关。证8也与本案无关联，本案是合同履行纠纷。证9也与本案无关联。证10真实性、合法性无异议，但在判决书第五页，法院认为原告宋威峰、宋新友与王新文在2011年3月11日、2011年5月12日签订的协议书，是双方当事人的真实意思表示。在这里只确认了当事人的真实意思表示，对该协议的合法性既没审查，也未确认。从判决书中能确认王新文违反了协议，不让宋新友、宋威峰施工，违约在先，引起的那场官司。对证11、12，因证人未到庭，无法核实真实性。对两位出庭证人证言，因证人都与原告王新文有利害关系。这两个证人证言，不能作为有效证据采信。 被告裴红立对原告所举证据无异议，但认为原告所举证据与其无关。 被告宋威峰、宋新友没有向本院提交证据材料。 被告裴红立向本院提交的证据材料有：2011年3月29日宋新友与潘双建签订的旧房改建开发协议一份。证明：1、该协议由宋新友提供地皮，潘双建与我共同对该地皮进行改建。2、五楼东户属于宋威峰。 王新文对被告裴红立提交的证据材料提出异议，认为裴红立在协议中仅是中间人，不能支持其观点。 被告宋威峰、宋新友对裴红立所举证据无异议。 本院对原告王新文提交的证据材料及证人证言经认证认为，原告向本院提交的证据材料及证人证言能相互印证，证明原告将其土地使用权交于被告建房的事实，对其证据予以采信。被告裴红立向本院提交的证据材料，证据形式合法，能证明举证目的，予以采信。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2006年10月23日，原告王新文购买案外人李某某位于永城市西城区健康西路路北二楼房屋一套，面积175平方米。2013年1月16日购买同一栋楼的一楼房屋一套，面积150平方米。另取得王某名下位于永城市西城区城关镇南园村二组土地使用权一处，面积88.76平方米，原告购买的房屋与被告宋新友、宋威峰东西相邻。2011年3月11日原告王新文（乙方）与被告宋新友、宋威峰（甲方）签订协议书，内容为：甲方现有坐落在永城市西城区健康路西段路北，甲方准备将原住房推倒重建，新建房为六层砖混结构。乙方有一处宅基地，南北长14米，东西宽6.34米，共计88.76平方米，位于甲方建房北面，考虑到甲方建房会遮挡乙方土地，影响其正常使用，为了将来的和睦关系，根据《中华人民共和国合同法》、《建筑法》、《土地法》及有关法律、法规规定，经甲、乙双方协商，本着互惠互利的原则达成如下协议：一、乙方将此宅基所有权转让给甲方，甲方享有出租、转让、建房等，甲方拥有永久性所有权，乙方不得以任何理由干涉。甲方弥补乙方的损失，甲方将所盖的楼房的第五层东户一套给乙方，如果建五层甲方必须给乙方第四层东户一套，室内有地板砖、卫生间洁具齐全，水电通……。2011年5月12日，原告王新文（甲方）与被告宋威峰、宋新友（乙方）签订邻居建房协议书，内容为：为了以后搞好邻里关系，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、建房地址在健康西路路北，甲方在西，乙方在东，为邻居。二、现乙方在甲方东边建房六层，加隔热层，乙方房屋的西山不准留窗户，甲方无意见，并无权干涉乙方施工建房。三、甲方现在房子为二层，乙方如建六层，如将甲方的东山压裂，如有裂纹，乙方必须按国家标准计算包赔甲方全面积房子的造价。今后如甲方所建房屋造成乙方房屋西山压裂有裂纹，同理赔偿乙方。四、今后甲方在乙方西边建房无论多少层，高度都和乙方一样，所建房屋伸隔缝保持20厘米，乙方无权干涉，乙方必须保证全楼住户无意见，如有意见或不签字，包赔甲方伍拾万元人民币。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后即日生效。同日该协议经永城市司法局城关镇法律服务所公证。2011年8月29日，商丘坚实建筑工程质量司法鉴定所对永城市西城区健康路王新文房屋裂缝问题的鉴定意见：1、王新文房屋墙体裂缝的产生与东邻所建房屋存在因果关系，是由东邻新建房屋沉降所引起。2、目前东邻新建房屋正处于沉降阶段，王新文房屋墙体还会产生新的裂缝，鉴于此状待东邻新建房屋沉降稳定后，应对楼房裂缝部位进行加固处理。2013年8月12日，永城市价格认证中心作出永价认字（2013）第15号价格认证结论书，房屋重建造价，室内门及门套等项的价格为224460元。2013年9月22日，被告裴红立（甲方）与原告王新文（乙方）签订协议书，协议第二条约定，因甲方建房将乙方的房屋压裂，造成乙方无法使用，乙方自行将房屋推倒重建，甲方自愿另行赔偿给乙方损失四万元……。房屋建好后，被告宋新友、宋威峰未按协议约定向原告王新文交付五楼东户房屋及其原告居住的房屋被所建房屋压裂发生纠纷，为此原告诉至本院。 本院认为，原告王新文与被告宋新友、宋威峰、裴红立签订的土地置换房屋协议及其原告居住房屋出现被新建房屋压裂的赔偿协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按协议约定履行义务。协议签订后，原告王新文依约将土地交给了被告宋新友、宋威峰用于建造房屋，房屋建好后，被告宋威峰、宋新友没有履行协议将五楼东户房屋一套交给原告王新文，王新文要求被告宋新友、宋威峰履行协议向原告交付五楼东户房屋一套的请求，本院予以支持。对原告要求被告裴红立交付五楼东户房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求三被告赔偿因房屋被压裂造成的损失224460元的诉讼请求，与本案审理的合作开发房地产合同纠纷不是同一法律关系，且被告裴红立已经按照双方协议约定的数额对原告做出了40000元的损失赔偿，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告宋新友、宋威峰辩称原告是双桥乡王双楼村居民，对城镇的宅基地不拥有合法的土地使用权，原告的诉讼主体不适格的理由，因本案审理的是合作开发房地产合同纠纷，原告王新文作为合同的一方当事人，其诉讼主体适格，至于原告王新文取得土地使用权的过程是否合法，不是本案审理的范围，故对被告的该答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告宋威峰、宋新友于本判决生效后十日内履行2011年3月11日双方签订的协议，向原告王新文交付位于永城市西城区健康路西段路北所建房屋五楼东户； 二、驳回原告王新文的其余诉讼请求。 案件受理费6166元，由被告宋威峰、宋新友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 王志超 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年十一月十三日 书 记 员 陈 颖 |
